TVA de 11% pentru locuințe. Cine și în ce condiții poate beneficia de reducere

usrUn proiect legislativ depus la Senat propune aplicarea unei cote TVA de 11% pentru locuințele cumpărate de persoanele sub 35 de ani. Imobilele ar trebui să respecte limite privind prețul și suprafața utilă. Facilitatea ar putea fi utilizată o singură dată. Beneficiarilor le-ar fi interzis să vândă proprietatea timp de cinci ani.

TVA de 11% pentru locuințe ar putea fi acordată persoanelor sub 35 de ani

Cota de TVA de 11% pentru locuințe ar putea fi aplicată persoanelor fizice care nu au împlinit 35 de ani la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare. Prevederea înseamnă că facilitatea nu ar mai putea fi utilizată chiar din ziua în care cumpărătorul împlinește această vârstă.

Măsurile sunt incluse într-o propunere legislativă depusă la Senat de deputatul USR Ștefan Tanasă. Inițiativa modifică articolul 291 din Codul fiscal și creează o categorie distinctă de locuințe pentru care ar urma să fie aplicată cota redusă.

Proiectul nu este încă lege și nu produce efecte în forma actuală. Inițiativa trebuie adoptată de Parlament, promulgată de președintele României și publicată în Monitorul Oficial înainte ca noile reguli să poată fi aplicate.

Solicitantul ar trebui să cumpere exclusiv o clădire destinată locuirii, împreună cu terenul pe care aceasta este construită. În același timp, beneficiarul nu trebuie să dețină și nici să fi deținut anterior, individual sau împreună cu soțul ori soția, dreptul de proprietate asupra unei locuințe.

Proiectul prevede două excepții de la această condiție. Cota redusă ar putea fi acordată și cumpărătorului care:

• deține o cotă-parte dintr-o locuință, obținută prin moștenire legală sau testamentară;
• deține o locuință cu o suprafață utilă de cel mult 50 de metri pătrați, dobândită prin altă modalitate decât cumpărarea.

Facilitatea nu ar fi astfel rezervată exclusiv persoanelor care nu au avut niciodată o proprietate. Un solicitant care a primit prin donație un apartament de 45 de metri pătrați ar putea cumpăra o altă locuință cu TVA de 11%, potrivit formei propuse. Dacă apartamentul respectiv a fost cumpărat, persoana nu ar mai îndeplini condițiile.

Locuința trebuie să aibă maximum 150 de metri pătrați și să coste cel mult 945.000 de lei

Aplicarea cotei TVA de 11% pentru locuințe este condiționată și de caracteristicile proprietății cumpărate. Imobilul ar trebui să respecte simultan următoarele criterii:

• să fie destinat exclusiv locuirii;
• să aibă o suprafață utilă de cel mult 150 de metri pătrați;
• prețul de vânzare să nu depășească 945.000 de lei;
• să nu fi fost vândut anterior printr-o tranzacție pentru care s-a aplicat o cotă redusă de TVA.

Cota redusă ar urma să fie aplicată și terenului pe care este construită locuința. Acesta ar fi inclus în tranzacția care beneficiază de facilitatea fiscală.

Măsura s-ar aplica în principal locuințelor noi comercializate de dezvoltatori imobiliari sau de alte persoane înregistrate în scopuri de TVA. Tranzacțiile obișnuite realizate între două persoane fizice nu ar deveni automat operațiuni supuse TVA.

Reducerea cotei TVA ar putea aduce o economie maximă de 94.500 de lei

Diferența dintre cota standard de 21% și cota redusă de 11% ar putea micșora cu cel mult 94.500 de lei prețul final al unei locuințe, dacă plafonul de 945.000 de lei reprezintă valoarea fără TVA. Calculul este valabil pentru un imobil aflat la limita maximă stabilită prin proiect.

Pentru o locuință cu o valoare netă de 945.000 de lei, prețurile ar fi:

• 1.143.450 de lei, dacă se aplică TVA de 21%;
• 1.048.950 de lei, dacă se aplică TVA de 11%;
• 94.500 de lei diferență între cele două valori finale.

Cumpărătorul ar beneficia efectiv de această economie numai dacă reducerea taxei ar fi transferată integral în prețul final. Avantajul s-ar diminua dacă vânzătorul ar include total sau parțial diferența în prețul net al proprietății.

Proprietatea cumpărată cu TVA de 11% nu ar putea fi vândută timp de cinci ani

Beneficiarul facilității ar trebui să depună, cel târziu în momentul semnării contractului, o declarație pe propria răspundere privind păstrarea proprietății. Prin document, cumpărătorul s-ar angaja să nu înstrăineze integral sau parțial locuința în următorii cinci ani.

Interdicția ar fi înscrisă în cartea funciară și în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA. Perioada de cinci ani ar fi calculată de la data achiziției.

Forma actuală a proiectului nu explică ce consecințe ar suporta proprietarul dacă ar vinde locuința înaintea expirării termenului. Inițiativa nu precizează dacă beneficiarul ar trebui să plătească diferența dintre cota redusă și TVA standard și nici dacă ar fi aplicate dobânzi sau penalități.

Proiectul nu reglementează nici cazurile în care transferul proprietății ar putea deveni necesar din motive independente de intenția beneficiarului. Printre situațiile neclarificate se află divorțul, executarea silită, exproprierea și decesul proprietarului.

Notarul ar urma să verifice dacă solicitantul a mai cumpărat o locuință cu TVA redusă

Notarii publici ar trebui să consulte Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA înaintea autentificării contractului de vânzare-cumpărare sau a unui act referitor la plata unui avans. Verificarea ar stabili dacă solicitantul a mai utilizat această facilitate fiscală.

Dacă registrul arată că persoana a cumpărat deja o locuință cu TVA redusă, notarul ar putea autentifica actul numai dacă tranzacției îi este aplicată cota standard. Facilitatea ar urma astfel să fie acordată o singură dată.

Notarul ar avea obligația să înregistreze tranzacția, să menționeze în contract cota TVA aplicată și să înscrie în cartea funciară angajamentul de păstrare a locuinței pentru o perioadă de cinci ani.

Registrul poate confirma dacă o persoană a mai beneficiat de o cotă redusă, dar nu indică în mod obligatoriu toate locuințele deținute anterior de aceasta. Proiectul nu stabilește suficient de clar procedura prin care va fi verificat întregul istoric imobiliar al cumpărătorului.

Plafonul de 945.000 de lei este definit diferit în două prevederi

Forma depusă la Senat conține o contradicție referitoare la valoarea maximă a locuinței eligibile. Această neclaritate poate schimba prețul efectiv până la care ar fi aplicată cota redusă.

În secțiunea referitoare la condițiile pe care trebuie să le îndeplinească proprietatea, inițiativa stabilește un „preț al vânzării” de maximum 945.000 de lei, fără să indice dacă valoarea include taxa. O prevedere ulterioară, care reglementează verificările notarului, menționează că plafonul este calculat „exclusiv TVA”.

Diferența dintre cele două formulări produce rezultate financiare distincte. Dacă limita de 945.000 de lei nu include TVA, prețul final poate ajunge la 1.048.950 de lei după aplicarea cotei de 11%. Dacă plafonul conține deja taxa, valoarea netă maximă a proprietății ar fi mai redusă.

Clarificarea acestei prevederi în timpul dezbaterilor parlamentare este necesară pentru aplicarea unitară a viitoarei reglementări de către notari, dezvoltatori imobiliari și autoritățile fiscale.

Normele de aplicare ar putea fi adoptate după intrarea în vigoare a legii

Calendarul stabilit prin proiect poate crea o perioadă în care facilitatea este prevăzută de lege, dar procedura de aplicare nu este încă disponibilă. Inițiativa ar urma să intre în vigoare la 30 de zile după publicarea în Monitorul Oficial.

Președintele ANAF ar avea la dispoziție 60 de zile de la intrarea în vigoare pentru emiterea normelor metodologice. Procedura ar urma să fie elaborată după consultarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.

Diferența dintre cele două termene poate genera un interval în care cota TVA de 11% pentru locuințe este reglementată, dar normele necesare utilizării sale nu au fost încă adoptate.

Inițiatorul invocă prețurile mari și accesul dificil al tinerilor la credite

Expunerea de motive justifică introducerea facilității prin dificultățile întâmpinate de tineri la cumpărarea unei proprietăți. Documentul menționează creșterea costurilor de construcție, scumpirea locuințelor, accesul dificil la finanțare bancară, inflația și taxele incluse în prețul final.

Inițiatorul consideră că reducerea TVA ar putea încuraja achizițiile imobiliare și ar putea sprijini industria construcțiilor și sectoarele economice conexe. Documentul nu prezintă însă o estimare concretă privind efectele măsurii asupra veniturilor bugetare și nici numărul persoanelor care ar putea beneficia de facilitate.