Din cuprinsul articolului

Cum poți achiziționa un teren în 2026? Lista tuturor documentelor necesare pentru vânzarea unui teren în România

Atunci când doriți să achiziționați un teren, un aspect esențial este stabilirea statutului acestuia, respectiv dacă este intravilan sau extravilan, deoarece regimul juridic și pașii necesari pentru vânzare diferă în funcție de această încadrare.

În cazul terenurilor extravilane, este obligatorie respectarea procedurii prevăzute de Legea nr. 17/2014, care implică parcurgerea etapelor referitoare la exercitarea dreptului de preemțiune la primăria locală. Aceeași procedură se aplică și în cazul terenurilor agricole, acestea fiind supuse aceluiași regim legal ca terenurile extravilane.

Înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, este recomandat să se încheie o promisiune de vânzare (antecontract), astfel încât părțile să își asigure intenția fermă de tranzacționare și prioritatea la cumpărare. În această etapă este importantă și verificarea atentă a terenului, în funcție de scopul urmărit. De exemplu, dacă se dorește construirea unei locuințe, trebuie verificat dacă terenul este construibil, dacă este încadrat corespunzător din punct de vedere urbanistic și dacă există utilități, drumuri de acces și alte condiții necesare. Este important să se consulte regimul de construire stabilit de primărie.

Tot în etapa premergătoare tranzacției, cumpărătorul trebuie să se asigure că dispune de resursele financiare necesare, întrucât în practică multe instituții bancare nu acceptă terenurile, în special cele intravilane sau extravilane, ca garanție sau oferă finanțări limitate pentru acestea.

Vânzarea oricărui imobil, inclusiv terenuri, se realizează exclusiv prin intermediul unui notar public, pe baza unei documentații specifice. Printre actele necesare se numără documentele de identitate ale părților implicate, respectiv vânzător și cumpărător, precum și certificatele de căsătorie atunci când este cazul sau procurile de reprezentare, dacă una dintre părți este reprezentată de altă persoană.

Sunt necesare, de asemenea, actele de proprietate asupra terenului, care pot consta în contracte de vânzare, donație, procese-verbale de predare-primire, dovezi de plată integrală, hotărâri judecătorești definitive, titluri de proprietate sau certificate de moștenitor, în funcție de modul de dobândire a imobilului. La acestea se adaugă documentația cadastrală și intabularea în cartea funciară, respectiv planurile și fișa imobilului.

Un rol important îl au și documentele fiscale, precum certificatul emis de direcția de taxe și impozite locale, care atestă faptul că proprietarul este la zi cu plățile. În funcție de situație, poate fi necesar și certificatul de urbanism, din care rezultă regimul juridic și de construire al terenului, precum și o adeverință emisă de primărie privind eventualele contracte de arendă. Dacă există utilități, se pot solicita și documente care să ateste achitarea la zi a acestora.

În anumite cazuri, pot fi necesare și alte documente suplimentare, cum ar fi adeverințe privind situația terenului sau a imobilului, certificate energetice pentru clădiri sau, în cazul apartamentelor, adeverințe de la asociația de proprietari privind eventualele datorii. Este obligatorie existența poliței de asigurare obligatorie a locuinței (PAD), acolo unde este cazul, aceasta intrând în vigoare la câteva zile de la încheiere.

Ce este antecontractul de vânzare-cumpărare a unui teren?

Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui teren reprezintă actul juridic încheiat între vânzător și cumpărător, prin care cele două părți se înțeleg asupra prețului și stabilesc un termen la care urmează să fie încheiat contractul final de vânzare.

În practică, atât în cazul terenurilor, cât și al caselor sau apartamentelor, este recomandată încheierea unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare, deoarece acesta oferă o garanție privind realizarea ulterioară a tranzacției. Acest tip de înțelegere este util mai ales în situațiile în care părțile nu sunt încă pregătite să semneze direct contractul de vânzare-cumpărare.

De exemplu, cumpărătorul poate avea nevoie de timp pentru a obține finanțare, cum ar fi aprobarea unui credit bancar, în timp ce vânzătorul poate să nu aibă încă toate actele necesare pregătite sau poate avea obligații financiare restante legate de terenul respectiv. În astfel de situații, antecontractul exprimă în mod clar intenția fermă a ambelor părți de a finaliza tranzacția în viitor.

Pentru încheierea unui antecontract sunt necesare, în principal, datele de identificare ale părților și stabilirea condițiilor esențiale ale vânzării, precum prețul și termenul la care va fi semnat contractul final. Deși actele de proprietate, documentația cadastrală și intabularea sunt utile și recomandate, acestea nu sunt întotdeauna obligatorii în această etapă, dar pot oferi o siguranță suplimentară.

În cadrul antecontractului se stabilește de regulă plata unui avans din prețul total al imobilului, ca semn al angajamentului de cumpărare. În funcție de înțelegerea părților și de situația juridică a imobilului, antecontractul poate fi notat în cartea funciară, acolo unde această posibilitate există, pentru a oferi o protecție juridică suplimentară.

Sfaturi practice pentru vânzarea terenului extravilan agricol

În procesul de vânzare a unui teren extravilan agricol, unul dintre cele mai importante aspecte este alegerea preemptorului, cu respectarea rangului de prioritate stabilit de lege, în funcție de relațiile de rudenie, calitatea de arendaș, asociați sau alte categorii prevăzute de legislația în vigoare. În același timp, trebuie avută în vedere și oferta de preț transmisă de persoanele interesate, iar în situația în care acestea nu corespund așteptărilor vânzătorului, este necesară analizarea unor alternative pentru alegerea viitorului cumpărător.

În practică, atunci când există mai mulți preemptori interesați de achiziția terenului extravilan, se ajunge la o formă de selecție competitivă, în care „câștigătorul” este stabilit în funcție de anumite criterii legale. Contractul de vânzare-cumpărare se va încheia cu titularul dreptului legal de preempțiune atunci când acesta concurează cu titulari ai dreptului convențional de preempțiune. În situația în care există mai mulți titulari ai dreptului legal de preempțiune, vânzătorul poate alege dintre aceștia, în funcție de criterii precum prețul oferit sau alte condiții relevante. Dacă bunul este un imobil, prioritate va avea titularul dreptului convențional de preempțiune care este deja înscris în cartea funciară. În cazul bunurilor mobile, contractul se va încheia cu titularul dreptului convențional de preempțiune care are data certă cea mai veche.

Pentru a simplifica procesul de alegere a preemptorului, este util ca vânzătorul să discute cu persoanele interesate despre planurile și intențiile pe care le au în legătură cu terenul, astfel încât să poată evalua mai ușor impactul viitoarei utilizări a acestuia.

Este recomandată colaborarea cu un consultant specializat în tranzacții imobiliare sau juridice, care poate oferi îndrumare în procesul de negociere și vânzare. Un astfel de specialist poate ajuta la identificarea celei mai avantajoase opțiuni din punct de vedere financiar sau a variantei care se apropie cel mai mult de obiectivele vânzătorului. În plus, acesta poate sprijini întregul proces, de la pregătirea documentelor necesare pentru înregistrarea ofertei de vânzare până la finalizarea contractului de vânzare-cumpărare.