Contract de vânzare-cumpărare. Suprafața din acte nu corespunde cu cea din cadastru. Ce faci după ce tranzacția e blocată temporar

Înainte de semnarea unui contract de vânzare-cumpărare, notarul este cel care verifică datele oficiale ale imobilului. Suprafața trecută în contract trebuie să corespundă cu cea înscrisă în cadastru și în cartea funciară. Dacă apar diferențe între aceste documente, tranzacția poate fi blocată temporar. Situația trebuie clarificată înainte ca transferul de proprietate să poată avea loc.

Notarul verifică concordanța dintre contract, actele de proprietate și datele din cartea funciară

În procedura de autentificare, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare. Acest document conține descrierea juridică a imobilului, inclusiv suprafața oficială.

Notarul are obligația de a verifica dacă informațiile din contractul de vânzare-cumpărare corespund cu cele din evidențele cadastrale.

Diferențele dintre suprafața din actele de proprietate și cea înscrisă în cartea funciară pot indica erori în documentația inițială sau modificări neînregistrate ale imobilului. În practică, acestea apar frecvent atunci când suprafața a fost măsurată diferit ulterior sau au fost realizate modificări interioare care nu au fost înscrise în cadastru.

În aceste situații, notarul nu poate autentifica actul în forma inițială.

Diferența dintre suprafața utilă și cea cadastrală poate genera neconcordanțe la semnarea contractului

În unele contracte sau antecontracte poate fi trecută suprafața utilă sau suprafața construită, în timp ce în cartea funciară este înscrisă suprafața rezultată din documentația cadastrală.

Dacă aceste valori nu coincid, notarul trebuie să stabilească dacă este vorba despre o diferență de tipologie a suprafeței sau despre o eroare de măsurare.

Această analiză este necesară înainte de autentificarea contractului, deoarece datele din cartea funciară sunt cele care stau la baza transferului dreptului de proprietate.

Modificările aduse imobilului pot necesita actualizarea documentației cadastrale

Diferențele pot apărea și în urma unor modificări efectuate în timp, cum ar fi recompartimentarea spațiului sau închiderea unui balcon.

Dacă aceste modificări nu au fost înscrise în cadastru, datele din cartea funciară nu mai reflectă situația reală a imobilului.

În acest caz, este necesară întocmirea unei noi documentații cadastrale de către un specialist autorizat și depunerea acesteia la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Doar după recepția documentației se poate actualiza cartea funciară.

Diferențele de suprafață pot duce la amânarea autentificării contractului și pot afecta finanțarea

Dacă există neconcordanțe între suprafața din contract și cea din cadastru, notarul va semnala problema și va recomanda regularizarea situației juridice.

În cazul în care tranzacția este finanțată prin credit, banca analizează valoarea imobilului raportat la suprafața înscrisă oficial.

Dacă notarul constată o diferență între suprafața reală și cea oficială, evaluarea imobilului poate fi afectată, iar suma finanțată poate fi recalculată sau dosarul de credit poate fi suspendat până la clarificarea situației.

Rectificarea suprafeței poate implica acordul coproprietarilor sau al asociației

În anumite cazuri, modificarea documentației cadastrale presupune acordul altor persoane.

De exemplu, în cazul apartamentelor, schimbarea suprafeței poate afecta cota-parte indiviză din părțile comune ale imobilului. Actualizarea acestei cote poate necesita acordul coproprietarilor sau al asociației de proprietari, procedura putând dura până la obținerea tuturor documentelor necesare.

În multe contracte imobiliare, prețul este stabilit în funcție de suprafața imobilului. Dacă suprafața reală este mai mică decât cea din contract, părțile pot decide renegocierea prețului. În cazul în care suprafața este mai mare, poate fi necesară ajustarea valorii tranzacției sau încheierea unui act adițional.

Aceste aspecte trebuie clarificate înainte de autentificarea contractului.

Intabularea se realizează doar în baza unui act autentic care reflectă situația cadastrală corectă

Transferul dreptului de proprietate se înscrie în cartea funciară doar în baza unui act autentic notarial. Dacă documentele nu reflectă corect situația cadastrală, intabularea nu poate fi realizată.

Până la actualizarea documentației, contractul nu poate fi autentificat, dreptul de proprietate nu poate fi înscris, iar transferul juridic nu se produce. Regularizarea situației cadastrale este necesară pentru finalizarea tranzacției.