Surpriza din proiectul adoptat de Senat privind TVA-ul la locuințe. Data care se schimbă

Persoanele fizice care beneficiază de regimul tranzitoriu pentru cumpărarea locuințelor noi cu TVA redusă de 9% ar putea avea la dispoziție încă două luni pentru finalizarea procedurilor. Un proiect de lege adoptat recent de Senat prevede prelungirea termenului-limită de la 31 iulie 2026 până la 30 septembrie 2026.

Românii care au plătit avans pentru locuințe noi ar putea primi două luni în plus

În prezent, achiziția unei locuințe noi cu TVA de 9% este permisă până la 31 iulie 2026 doar persoanelor fizice care au stabilit plata unui avans până la data de 1 august 2025.

Pentru ca noua perioadă să intre în vigoare, proiectul trebuie să fie aprobat și de Camera Deputaților, promulgat prin decret prezidențial și publicat în Monitorul Oficial.

Măsura reprezintă o extindere a unei prevederi tranzitorii introduse anul trecut prin Legea 141/2025, după eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuințele noi. În prezent, pentru aceste tranzacții se aplică cota standard de TVA, de 21%.

Condițiile pentru aplicarea cotei reduse rămân neschimbate

Proiectul legislativ păstrează condițiile deja stabilite pentru persoanele fizice care vor să cumpere o locuință nouă cu TVA de 9%, modificând doar data finală până la care poate fi utilizată această facilitate fiscală.

Astfel, locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați, fără includerea anexelor gospodărești, iar valoarea acesteia, împreună cu terenul pe care este construită, nu trebuie să depășească 600.000 de lei, fără TVA.

De asemenea, imobilul trebuie să poată fi locuit la momentul livrării, iar predarea acestuia trebuie să aibă loc până cel târziu la 30 septembrie 2026, potrivit condițiilor legale valabile la data încheierii actelor juridice privind plata în avans.

O altă condiție este ca persoana care cumpără locuința să nu fi achiziționat o altă locuință cu TVA redusă începând din 1 ianuarie 2023, informație verificată prin „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”.

Situația avansurilor plătite înainte de schimbarea cotei de TVA

Pentru a beneficia de TVA de 9%, cumpărătorul trebuie să fi încheiat până la 1 august 2025 un act juridic care are ca obiect plata unui avans pentru achiziția locuinței.

Există însă o prevedere specială pentru antecontractele semnate în perioada 3-31 iulie 2025. În aceste situații, avansul trebuie să reprezinte 20% din valoarea tranzacției.

Inițiativa legislativă introduce și o soluție pentru cazul în care proiectul va intra în vigoare după expirarea termenului actual de 31 iulie 2026. Persoanele fizice care vor fi obligate să achite TVA de 21% înainte de aplicarea noilor prevederi vor putea solicita ulterior restituirea diferenței dintre cota standard și cea redusă de 9%.

Cererile pentru restituirea diferenței de TVA vor putea fi depuse începând cu 1 octombrie 2026. Procedura urmează să fie stabilită printr-un ordin emis de Agenția Națională de Administrare Fiscală.

Blocajele tehnice invocate pentru prelungirea termenului

Inițiatorii proiectului susțin că extinderea perioadei este necesară și din cauza unor probleme tehnice care au afectat activitatea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

„Începând cu data de 14 iulie 2026, sistemele informatice administrate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate lmobiliară au devenit indisponibile. Această avarie tehnică majoră a blocat complet derularea operaţiunilor de cadastru şi carte funciară (eliberare de extrase de carte funciară pentru autentificare, intabulări) – operaţiuni indispensabile pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică la notar.

În consecinţă, mii de cetăţeni de bună-credinţă care au respectat cadrul legal, au achitat avansuri, au contractat credite bancare şi au acţionat cu diligenţă se află în imposibilitatea obiectivă de a perfecta actele de proprietate până la termenul legal de 31 iulie 2026, din motive independente de voinţa lor”, explică inițiatorii propunerii legislative.

Pentru ca prelungirea termenului să producă efecte, proiectul trebuie să parcurgă toate etapele legislative, respectiv aprobarea în Parlament, promulgarea prin decret prezidențial și publicarea în Monitorul Oficial.