Tot ce trebuie să știi despre construirea unei locuințe în 2026: teren, autorizații și taxe

Construirea unei locuințe sau a unei clădiri nu începe odată cu turnarea fundației, ci cu îndeplinirea unor proceduri legale esențiale. De la obținerea dreptului asupra terenului și emiterea autorizației de construire până la plata taxelor aferente, fiecare etapă este reglementată strict de lege. Iată ce trebuie să cunoască orice viitor investitor înainte de începerea lucrărilor.

Vânzarea, concesionarea și închirierea terenurilor pentru construcții

Conform art. 13 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, terenurile aparținând domeniului privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, destinate construirii, pot fi vândute, concesionate ori închiriate prin licitație publică, în condițiile legii. Aceste operațiuni se realizează cu respectarea documentațiilor de urbanism și de amenajare a teritoriului aprobate, în vederea edificării construcțiilor de către titulari. În ceea ce privește terenurile aflate în domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, acestea pot fi concesionate exclusiv pentru realizarea unor construcții ori obiective de utilitate sau interes public, cu respectarea documentațiilor de urbanism aprobate potrivit legii. Concesionarea se realizează pe baza ofertelor depuse de solicitanți, cu respectarea prevederilor legale și în scopul valorificării superioare a potențialului terenurilor.

Potrivit art. 18 din aceeași lege, terenurile situate în localitățile urbane care se concesionează pentru construirea de locuințe și a spațiilor construite aferente au suprafețe diferențiate în funcție de tipul construcției și de regimul de înălțime. Astfel, pentru un apartament într-o clădire cu parter sau cu parter și etaj se poate concesiona o suprafață de până la 450 mp, pentru un apartament într-o clădire cu parter și etaj care cuprinde două apartamente suprafața maximă este de 300 mp, iar pentru un apartament într-o clădire cu parter și mai multe etaje, având cel mult șase apartamente, suprafața poate fi de până la 250 mp. În cazul clădirilor cu mai mult de șase apartamente, suprafața terenului concesionat se stabilește prin documentațiile de urbanism. În localitățile rurale se pot concesiona terenuri de până la 1.000 mp pentru construirea unei locuințe, iar pentru edificarea unei case de vacanță suprafața maximă este de 250 mp.

Legea prevede, de asemenea, că prețul concesiunii este stabilit de autoritățile deliberative locale sau județene astfel încât să permită recuperarea, în termen de 25 de ani, a valorii de piață a terenului, la care se adaugă costurile aferente lucrărilor de infrastructură. Durata concesiunii este stabilită de consiliile locale, consiliile județene sau de Consiliul General al Municipiului București, în funcție de documentațiile de urbanism și de natura investiției. Înainte de concesionare, terenurile trebuie înscrise în cartea funciară, iar beneficiarii au obligația de a solicita autorizația de construire și de a începe lucrările în termen de cel mult un an de la încheierea contractului de concesiune, în caz contrar concesiunea pierzându-și valabilitatea.

În conformitate cu art. 123 alin. (1) din Legea administrației publice locale nr. 215/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare, consiliile locale și consiliile județene hotărăsc asupra dării în administrare, concesionării sau închirierii bunurilor aparținând domeniului public ori privat de interes local sau județean, precum și asupra vânzării sau cumpărării unor bunuri, în condițiile legii. Ca regulă, vânzarea, concesionarea și închirierea acestor bunuri se realizează prin licitație publică organizată potrivit dispozițiilor legale. Prin excepție, în cazul vânzării unui teren aflat în proprietatea privată a unității administrativ-teritoriale pe care sunt edificate construcții, constructorii de bună-credință beneficiază de un drept de preempțiune la cumpărarea terenului aferent. Prețul de vânzare se stabilește pe baza unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau de consiliul județean, după caz.

Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor

Modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini diferă de regimul juridic aplicabil cetățenilor români. Această diferență nu reprezintă o particularitate a legislației române, întrucât numeroase state prevăd restricții sau condiții speciale privind accesul cetățenilor străini la proprietatea asupra terenurilor. În România, cadrul normativ în această materie a fost consolidat în anul 2005 prin adoptarea a două acte normative cu impact semnificativ, respectiv Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, și Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, cu modificările și completările ulterioare.

Legea nr. 312/2005 reglementează condițiile speciale în care cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor situate în România. Totodată, aceasta prevede că dispozițiile sale nu sunt aplicabile în cazul dobândirii dreptului de proprietate prin moștenire legală. Actul normativ stabilește și o serie de definiții relevante pentru aplicarea sa, printre care cele referitoare la statul membru, statul terț, rezident și fermierul care desfășoară activități independente. În acest sens, prin stat membru se înțelege orice stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European, iar prin stat terț orice stat din afara acestor structuri. Rezidentul este cetățeanul străin care deține drept de rezidență în România sau persoana juridică străină care are cel puțin un sediu secundar pe teritoriul României, în condițiile legii. Fermierul care desfășoară activități independente este persoana fizică ce desfășoară activități agricole ori silvice în scopul obținerii și prelucrării produselor agricole sau forestiere, potrivit legislației în vigoare.

Legea diferențiază categoriile de persoane care pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în funcție de cetățenie, domiciliu sau sediu și de statutul acestora. Astfel, cetățenii statelor membre ale Uniunii Europene sau ale Spațiului Economic European, apatrizii cu domiciliul într-un stat membru ori în România, precum și persoanele juridice constituite potrivit legislației unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții ca cetățenii români și persoanele juridice române. În urma aderării României la Uniunea Europeană, aceste categorii de persoane au avut posibilitatea de a dobândi terenuri intravilane destinate construcțiilor, iar în ceea ce privește terenurile agricole, forestiere și pădurile, accesul la proprietate a fost permis după expirarea perioadei tranzitorii de șapte ani prevăzute în tratatul de aderare, respectiv începând cu data de 1 ianuarie 2014.

În ceea ce privește cetățenii statelor membre care nu sunt rezidenți în România, apatrizii nerezidenți cu domiciliul într-un stat membru și persoanele juridice nerezidente constituite potrivit legislației unui stat membru, legea prevede posibilitatea dobândirii terenurilor destinate reședințelor secundare după expirarea unei perioade tranzitorii de cinci ani de la aderarea României la Uniunea Europeană, respectiv începând cu data de 1 ianuarie 2012.

Totodată, Legea nr. 312/2005 instituie o excepție de la perioada tranzitorie aplicabilă terenurilor agricole, forestiere și pădurilor în cazul fermierilor care desfășoară activități independente. Aceștia pot dobândi asemenea terenuri în aceleași condiții ca cetățenii români, fără a fi supuși termenului de șapte ani, cu obligația de a menține destinația agricolă sau forestieră a terenurilor. Calitatea de fermier se dovedește prin documente eliberate de autoritățile competente din statul membru de origine sau, în cazul apatrizilor cu domiciliul în România, prin atestatul emis de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale.

Regimul juridic aplicabil cetățenilor statelor terțe, apatrizilor și persoanelor juridice din afara Uniunii Europene și a Spațiului Economic European este mai restrictiv. Aceștia pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condițiile prevăzute de tratatele internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, fără a beneficia de un regim mai favorabil decât cel aplicabil cetățenilor și persoanelor juridice din statele membre. În lipsa unor astfel de tratate, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor nu este posibilă.

În prezent, cetățenii statelor membre ale Uniunii Europene și ale Spațiului Economic European beneficiază de același regim juridic ca și cetățenii români în ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. În schimb, cetățenii statelor terțe pot dobândi acest drept numai în temeiul unor acorduri internaționale încheiate de România cu statele respective. Cu toate acestea, aceștia pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcțiilor și pot beneficia de un drept de superficie asupra terenului aferent, care le conferă dreptul de folosință asupra terenului pe durata existenței construcției. De asemenea, societățile comerciale, indiferent dacă sunt rezidente sau nerezidente, pot dobândi drepturi reale asupra imobilelor în măsura necesară desfășurării activității lor, cu respectarea dispozițiilor legale referitoare la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini și persoanele juridice străine.

Autorizarea executării construcțiilor

Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai în baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, cu modificările și completările ulterioare. Autorizația se eliberează la cererea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren și/sau construcții – identificat prin număr cadastral, cu excepția situațiilor expres prevăzute de lege. În cazul lucrărilor care vizează exclusiv racordarea sau branșarea la rețelele tehnico-edilitare existente, precum și eventualele devieri aferente, acordul ori autorizația administratorului drumului este emisă de autoritățile competente în numele operatorilor de rețele, la solicitarea beneficiarului. În aceste situații, autorizația de construire și acordul pentru racordarea la utilități se emit concomitent, fără ca imposibilitatea obținerii acordului pentru o anumită utilitate să împiedice emiterea celorlalte autorizații necesare.

Potrivit legii, construcțiile civile, industriale, agricole sau de orice altă natură, inclusiv cele destinate susținerii instalațiilor și echipamentelor tehnologice, pot fi executate numai cu respectarea autorizației de construire și a reglementărilor tehnice privind proiectarea și executarea construcțiilor. Procedura de autorizare începe prin depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism, în vederea obținerii autorizației de construire, și cuprinde mai multe etape succesive. Aceasta presupune emiterea certificatului de urbanism, obținerea punctului de vedere sau, după caz, a actului administrativ emis de autoritatea competentă pentru protecția mediului, notificarea acesteia în situațiile în care proiectul necesită evaluarea impactului asupra mediului, obținerea avizelor și acordurilor prevăzute de lege, elaborarea documentației tehnice (D.T.), depunerea acesteia la autoritatea competentă și, în final, emiterea autorizației de construire.

Autorizațiile de construire sunt emise, potrivit competențelor stabilite de lege, de președinții consiliilor județene, de primarul general al municipiului București, precum și de primarii municipiilor, orașelor, comunelor și sectoarelor municipiului București. Avizele și acordurile prevăzute prin certificatul de urbanism sunt solicitate de investitor sau beneficiar și trebuie obținute anterior depunerii documentației pentru autorizare. Acestea, împreună cu actele emise de autoritatea competentă pentru protecția mediului, devin parte integrantă a autorizației de construire.

Structurile de specialitate din domeniul urbanismului și amenajării teritoriului au obligația de a verifica documentațiile depuse într-un termen de cel mult cinci zile lucrătoare în cazul autorizațiilor de construire și de zece zile lucrătoare în cazul certificatelor de urbanism, având posibilitatea de a restitui documentațiile care nu îndeplinesc cerințele legale. Certificatul de urbanism are exclusiv un rol informativ, prin stabilirea regimului juridic, economic și tehnic al imobilului și a condițiilor de construire, fără a conferi titularului dreptul de a executa lucrări de construcții.

Autorizația de construire se emite atât pentru lucrările de bază, cât și pentru cele aferente organizării executării acestora, în termen de cel mult 30 de zile de la depunerea documentației complete. Dosarul trebuie să cuprindă certificatul de urbanism, dovada dreptului asupra imobilului, documentația tehnică, avizele și acordurile prevăzute de lege, precum și dovada achitării taxelor aferente. În anumite situații prevăzute de lege, persoanele care nu dețin o locuință pot beneficia de scutiri de la plata taxelor pentru autorizarea construirii unei locuințe unifamiliale, în baza unei hotărâri a consiliului local și a certificatului fiscal.

În cazul lucrărilor ce urmează a fi executate în zone supuse unor regimuri speciale de protecție, autorizația de construire sau de desființare poate fi emisă numai după obținerea avizelor specifice din partea autorităților care au instituit respectivele restricții, cu respectarea dispozițiilor legale aplicabile.

În cadrul autorităților administrației publice județene și al municipiilor reședință de județ funcționează Comisia pentru Acord Unic (C.A.U.), al cărei rol este de a facilita obținerea avizelor și acordurilor necesare autorizării lucrărilor de construcții, la solicitarea beneficiarului. Avizele pot fi obținute atât direct de către solicitant, cât și prin intermediul comisiei, inclusiv în format electronic, prin platforma Punctul de Contact Unic electronic (PCUe).

În situația în care documentația este depusă exclusiv în format electronic, aceasta trebuie semnată de specialiști atestați prin semnătură electronică calificată sau avansată, având aceeași valoare juridică precum documentele întocmite pe suport hârtie. Secretariatul Comisiei pentru Acord Unic verifică documentațiile depuse, le transmite autorităților competente pentru emiterea avizelor și monitorizează respectarea termenelor legale de soluționare. În cazul depășirii acestor termene, secretariatul sesizează Inspectoratul de Stat în Construcții în vederea aplicării sancțiunilor prevăzute de lege.

Taxe legale pentru obținerea autorizației de construire

Potrivit art. 473 din Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, cu modificările și completările ulterioare, orice persoană care solicită eliberarea unui certificat, aviz sau autorizație are obligația de a achita taxa aferentă înainte de emiterea documentului solicitat. Plata se efectuează la compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale competente, aceasta reprezentând o condiție prealabilă pentru eliberarea actului administrativ solicitat.

Calculul taxelor pentru emiterea certificatului de urbanism și a autorizației de construire este reglementat de art. 474 din Codul Fiscal. În cazul certificatului de urbanism, cuantumul taxei este stabilit diferențiat în funcție de suprafața terenului pentru care se solicită documentul. În mediul urban, taxa este cuprinsă între 5 și 6 lei pentru suprafețele de până la 150 m², iar pentru suprafețele care depășesc 1.000 m² aceasta este de 14 lei, la care se adaugă 0,01 lei pentru fiecare metru pătrat care depășește această limită. În mediul rural, taxa reprezintă 50% din nivelul stabilit pentru mediul urban. Prelungirea valabilității certificatului de urbanism este supusă unei taxe reprezentând 30% din cuantumul taxei inițiale, iar taxa pentru avizarea certificatului de urbanism de către comisia de urbanism și amenajarea teritoriului sau de către structurile de specialitate este stabilită prin hotărâre a consiliului local, fără a putea depăși suma de 15 lei.

În ceea ce privește autorizația de construire, taxa se determină procentual în raport cu valoarea lucrărilor autorizate. Pentru clădirile rezidențiale și anexele acestora, taxa este de 0,5% din valoarea lucrărilor de construcție, iar pentru celelalte categorii de construcții aceasta reprezintă 1% din valoarea lucrărilor, inclusiv a instalațiilor aferente. În cazul prelungirii valabilității autorizației de construire, taxa datorată este de 30% din valoarea taxei inițiale.

Codul fiscal reglementează și taxele aplicabile altor categorii de lucrări. Astfel, autorizația de desființare totală sau parțială a unei construcții este taxată cu 0,1% din valoarea impozabilă a construcției ori a părții de construcție care urmează să fie desființată. Pentru lucrările de foraje și excavări necesare studiilor geotehnice, taxa se stabilește în funcție de suprafața afectată la nivelul solului, în limitele stabilite de autoritățile administrației publice locale, fără a depăși plafonul prevăzut de lege.

După finalizarea lucrărilor de cercetare sau prospectare, contribuabilul are obligația ca, în termen de 30 de zile, să declare suprafața efectiv afectată de lucrări. În cazul în care aceasta diferă de suprafața autorizată inițial, autoritatea fiscală procedează la regularizarea taxei datorate.

Pentru lucrările aferente organizării de șantier, taxa reprezintă 3% din valoarea autorizată a lucrărilor respective. În cazul racordurilor și branșamentelor la rețelele publice de utilități, cuantumul taxei este stabilit prin hotărâre a consiliului local, în limita prevăzută de Codul fiscal, respectiv de până la 13 lei pentru fiecare racord. De asemenea, eliberarea certificatului de nomenclatură stradală și adresă este supusă unei taxe stabilite de autoritățile locale, care nu poate depăși suma de 9 lei.

În situațiile în care taxa este determinată în funcție de valoarea lucrărilor de construcții, aceasta se calculează pe baza valorii declarate de solicitant și se achită anterior emiterii autorizației de construire. Pentru clădirile rezidențiale și anexele acestora, valoarea declarată nu poate fi mai mică decât valoarea impozabilă stabilită potrivit dispozițiilor Codului Fiscal. După finalizarea lucrărilor, beneficiarul are obligația de a depune o declarație privind valoarea reală a acestora în termen de cel mult 15 zile de la finalizare, dar nu mai târziu de data expirării valabilității autorizației de construire.

Pe baza declarației depuse de beneficiar, autoritatea fiscală locală stabilește taxa finală în termen de 15 zile. În cazul în care rezultă diferențe între taxa achitată inițial și taxa definitiv datorată, acestea trebuie achitate sau, după caz, restituite în termen de 15 zile de la comunicarea deciziei de impunere.

În situația în care solicitantul optează pentru obținerea avizelor și acordurilor prin intermediul Comisiei pentru Acord Unic (C.A.U.), în condițiile Legii nr. 50/1991, taxele și tarifele aferente fiecărui aviz sunt suportate de solicitant și sunt stabilite de fiecare autoritate emitentă, potrivit reglementărilor specifice. După emiterea tuturor avizelor necesare, acordul unic este eliberat pe baza propunerii formulate de Comisia pentru Acord Unic, iar procedura de autorizare continuă după achitarea tuturor taxelor și tarifelor datorate.

Plata taxelor aferente avizelor și acordurilor se poate realiza atât la casieria autorității administrației publice locale competente, cât și prin intermediul platformei Ghișeul.ro, în baza documentelor de plată emise de secretariatul Comisiei pentru Acord Unic. Sumele încasate sunt virate către instituțiile emitente în termen de cel mult 24 de ore, iar în cazul plăților efectuate online confirmarea acestora este transmisă pe cale electronică autorităților competente. Totodată, consiliile locale și consiliile județene pot stabili, în condițiile legii, taxe specifice pentru emiterea acordului unic în cadrul procedurii de autorizare a executării lucrărilor de construcții.

Suprafața pentru care se obține certificatul de urbanism	taxa (lei)
Până la 150 m² (inclusiv)	5–6 lei
Între 151 m² și 250 m² (inclusiv)	6–7 lei
Între 251 m² și 500 m² (inclusiv)	7–9 lei
Între 501 m² și 750 m² (inclusiv)	9–12 lei
Între 751 m² și 1.000 m² (inclusiv)	12–14 lei
Peste 1.000 m²	14 lei + 0,01 lei/m² pentru fiecare m² care depășește 1.000 m²