Piața imobiliară din București își revine, dar cumpărătorii sunt tot mai atenți la bani. Ce se întâmplă cu prețurile locuințelor

Piața rezidențială din București dă semne de revenire după un început de an mai slab, însă cumpărătorii rămân prudenți în contextul inflației, al costurilor ridicate de finanțare și al presiunii asupra veniturilor. Analiza realizată de Colliers arată că, deși numărul tranzacțiilor s-a apropiat de nivelul din 2025, comportamentul cumpărătorilor s-a schimbat, iar dezvoltatorii sunt nevoiți să se adapteze unei piețe mai selective. În același timp, autorizațiile pentru noi proiecte rezidențiale cresc accelerat, semn că investitorii mizează pe o revenire a pieței în următorii ani.

Bucureștiul recuperează teren, iar dezvoltatorii pregătesc noi proiecte

Potrivit datelor analizate de Colliers, în primele șase luni din 2026 numărul tranzacțiilor cu apartamente din București a fost cu doar 2% mai mic comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, ceea ce indică o recuperare importantă după începutul dificil de an. În paralel, dezvoltatorii accelerează pregătirea unor investiții noi, suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale în Capitală fiind de 3,6 ori mai mare în primele cinci luni ale anului, cel mai ridicat ritm din ultimii cinci ani.

La nivel național, însă, piața rămâne mai precaută. Vânzările de apartamente au scăzut cu 9%, pe fondul inflației, al costurilor ridicate de finanțare și al diminuării puterii de cumpărare. Cu toate acestea, interesul românilor pentru achiziția unei locuințe continuă să fie ridicat, potrivit datelor Eurostat privind intenția de cumpărare.

Diferențe importante între marile orașe

Evoluția pieței rezidențiale nu este uniformă în toate marile centre urbane.

Cluj-Napoca, una dintre cele mai mature și mai scumpe piețe rezidențiale din România, a înregistrat o reducere de 16% a tranzacțiilor în prima jumătate a anului. La Iași, scăderea a fost de 11%, în timp ce Timișoara a fost singurul mare oraș care a consemnat o evoluție pozitivă, cu un avans de 3%.

Potrivit consultanților Colliers, aceste diferențe arată că accesibilitatea locuințelor, nivelul prețurilor, oferta disponibilă și structura cererii locale influențează din ce în ce mai mult ritmul vânzărilor.

Cumpărătorii analizează mai atent fiecare investiție

Specialiștii spun că piața a intrat într-o etapă în care cumpărătorii sunt mult mai atenți înainte de a lua o decizie.

Aceștia analizează nu doar prețul apartamentului, ci și costul total al locuirii, gradul de îndatorare, amplasarea proiectului și condițiile comerciale oferite de dezvoltatori. În multe cazuri, decizia este amânată dacă oferta nu răspunde suficient de bine nevoilor și posibilităților financiare.

În schimb, interesul dezvoltatorilor pentru noi investiții rămâne ridicat, atât din partea companiilor deja active pe piață, cât și din partea unor investitori care analizează oportunitatea intrării pe piața rezidențială din România.

„După câțiva ani în care multe proiecte au fost amânate sau blocate, dezvoltatorii încep să se uite din nou mai atent la pipeline-ul de locuințe noi. Nu vorbim despre o revenire exuberantă, ci despre o repoziționare calculată. Oferta nouă rămâne limitată, cererea latentă există, iar Bucureștiul continuă să aibă nevoie de locuințe bine conectate și adaptate la bugetele reale ale cumpărătorilor. Astfel, dezvoltatorii care pot securiza terenuri bune, autorizații și costuri de construcție predictibile vor fi mai bine poziționați pentru următorul ciclu de piață”, explică Gabriel Blăniță, Director | Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Creditele ipotecare continuă să susțină piața

În ciuda dobânzilor ridicate, aproximativ 58% dintre tranzacțiile rezidențiale continuă să fie finanțate prin credite ipotecare, un procent apropiat de cel din 2025. Acest lucru arată că o parte importantă dintre cumpărători s-a adaptat noului context de finanțare.

Totuși, accesibilitatea locuințelor nu s-a îmbunătățit semnificativ. Prețurile au continuat să crească într-un ritm apropiat de cel al salariilor, ceea ce înseamnă că presiunea asupra bugetelor gospodăriilor rămâne ridicată.

Luna iulie poate aduce mai multe tranzacții

Consultanții Colliers estimează că luna iulie ar putea înregistra un număr mai mare de tranzacții, pe măsură ce se apropie termenul-limită pentru finalizarea achizițiilor care beneficiază în continuare de cota redusă de TVA.

Facilitatea este disponibilă cumpărătorilor care au semnat antecontracte până la 1 august 2025 și finalizează tranzacțiile în condițiile prevăzute de legislație. Un fenomen similar s-a produs și anul trecut, când modificarea TVA a accelerat deciziile de cumpărare și a transformat luna iulie într-una dintre cele mai active perioade pentru piața rezidențială.

Transportul și eficiența energetică cântăresc tot mai mult

Analiza Colliers arată că viitorul pieței rezidențiale din București va fi influențat puternic de investițiile în infrastructura de transport.

Extinderea rețelei de metrou, modernizarea liniilor de tramvai și dezvoltarea infrastructurii rutiere ar putea schimba atractivitatea unor cartiere și ar putea deschide noi zone pentru dezvoltări rezidențiale.

În același timp, cumpărătorii acordă o atenție tot mai mare eficienței energetice, accesului la transportul public, spațiilor verzi și costurilor de întreținere ale locuinței.

„Diferențierea nu mai este doar o discuție de marketing, ci devine o condiție pentru absorbție. Cumpărătorii sunt mai atenți, compară mai mult și iau în calcul nu doar prețul apartamentului, ci costul complet al locuirii. În următorii ani, infrastructura de transport va redesena harta atractivității rezidențiale în București. Zone care astăzi sunt percepute ca secundare pot deveni mult mai interesante dacă vor avea acces mai bun la metrou, tramvai sau infrastructură rutieră, iar dezvoltatorii care înțeleg aceste schimbări din timp vor avea un avantaj clar”, adaugă Gabriel Blăniță.

Revenirea economică este așteptată după 2027

Pe termen scurt, consultanții estimează că evoluția pieței va continua să depindă de inflație, dobânzi și consolidarea fiscală. O revenire economică vizibilă este așteptată abia după 2027.

Până atunci, piața rezidențială traversează o etapă de recalibrare, în care succesul dezvoltatorilor va depinde tot mai mult de capacitatea acestora de a livra locuințe bine poziționate, eficiente și adaptate noilor cerințe ale cumpărătorilor. Oferta limitată și cererea acumulată în ultimii ani ar putea continua să susțină presiunea asupra prețurilor, în special în cazul proiectelor bine amplasate.