Cum poți achiziționa un teren în 2026? Lista documentelor necesare pentru vânzarea unui teren

Achiziționarea unui teren poate părea o procedură simplă, însă o singură omisiune vă poate întârzia sau chiar bloca tranzacția. De la verificarea statutului juridic al terenului până la documentele obligatorii și rolul antecontractului, iată tot ce trebuie să știți înainte de a cumpăra sau vinde un teren în România în 2026.

Cum poți achiziționa un teren în 2026? Lista tuturor documentelor necesare pentru vânzarea unui teren în România

Atunci când doriți să achiziționați un teren, un aspect esențial este stabilirea statutului acestuia, respectiv dacă este intravilan sau extravilan, întrucât regimul juridic aplicabil și procedura de vânzare diferă în funcție de această încadrare. În cazul terenurilor extravilane, precum și al terenurilor agricole, este obligatorie respectarea procedurii prevăzute de Legea nr. 17/2014, care presupune parcurgerea etapelor privind exercitarea dreptului de preemțiune prin intermediul primăriei competente.

Înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este recomandată semnarea unei promisiuni de vânzare (antecontract), prin care părțile își exprimă în mod ferm intenția de a realiza tranzacția și își asigură prioritatea la cumpărare. Tot în această etapă este necesară verificarea atentă a terenului, în raport cu destinația urmărită. Astfel, dacă scopul achiziției este construirea unei locuințe, trebuie analizat dacă terenul este construibil, dacă se încadrează în reglementările urbanistice aplicabile și dacă beneficiază de utilități, drumuri de acces și celelalte condiții necesare edificării unei construcții.

Este recomandată consultarea regimului de construire stabilit de autoritatea administrației publice locale. În același timp, cumpărătorul trebuie să se asigure că dispune de resursele financiare necesare pentru achiziție, având în vedere că, în practică, numeroase instituții bancare acordă cu dificultate finanțare pentru achiziția terenurilor sau acceptă aceste bunuri drept garanție doar în condiții restrictive.

Vânzarea unui teren se realizează exclusiv în formă autentică, în fața notarului public, pe baza unei documentații specifice. Printre actele necesare se numără documentele de identitate ale vânzătorului și cumpărătorului, certificatele de căsătorie, atunci când este cazul, precum și procurile de reprezentare, dacă una dintre părți este reprezentată de o altă persoană. Sunt necesare și actele de proprietate asupra terenului, care pot consta, în funcție de modalitatea de dobândire, în contracte de vânzare-cumpărare, contracte de donație, procese-verbale de predare-primire, dovezi ale plății integrale, hotărâri judecătorești definitive, titluri de proprietate sau certificate de moștenitor. La acestea se adaugă documentația cadastrală și dovada înscrierii imobilului în cartea funciară, inclusiv planurile cadastrale și fișa imobilului.

Sunt necesare documentele fiscale, în special certificatul fiscal emis de direcția de taxe și impozite locale, care atestă că proprietarul și-a achitat toate obligațiile fiscale. În funcție de particularitățile fiecărei tranzacții, poate fi solicitat și certificatul de urbanism, din care rezultă regimul juridic, economic și tehnic al terenului, precum și o adeverință emisă de primărie privind existența sau inexistența unor contracte de arendă. Dacă terenul este racordat la utilități, pot fi necesare documente care să dovedească achitarea la zi a acestora.

În anumite situații, pot fi solicitate și alte înscrisuri, precum adeverințe privind situația juridică a terenului sau a imobilului, certificate energetice în cazul construcțiilor ori adeverințe emise de asociația de proprietari pentru apartamente, din care să rezulte inexistența datoriilor. Atunci când tranzacția privește o locuință, este obligatorie existența unei polițe de asigurare obligatorie împotriva dezastrelor naturale (PAD), aceasta producând efecte în condițiile prevăzute de lege.

Ce este antecontractul de vânzare-cumpărare a unui teren?

Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui teren reprezintă actul juridic prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă să încheie, la o dată ulterioară, contractul definitiv de vânzare-cumpărare. Prin acest acord, părțile stabilesc elementele esențiale ale viitoarei tranzacții, în special prețul și termenul la care va fi încheiat contractul final.

În practică, încheierea unui antecontract este recomandată atât în cazul terenurilor, cât și al caselor sau apartamentelor, deoarece oferă părților garanția că tranzacția va fi finalizată în condițiile convenite. Acest tip de convenție este deosebit de util atunci când una dintre părți nu este încă în măsură să încheie contractul de vânzare-cumpărare. De exemplu, cumpărătorul poate avea nevoie de timp pentru obținerea finanțării printr-un credit bancar, iar vânzătorul poate fi în situația de a nu deține încă toate documentele necesare sau de a avea obligații financiare restante referitoare la terenul ce urmează a fi înstrăinat. În aceste împrejurări, antecontractul exprimă în mod clar voința fermă a ambelor părți de a finaliza tranzacția la termenul stabilit.

Pentru încheierea unui antecontract sunt necesare, în principal, datele de identificare ale părților și stabilirea condițiilor esențiale ale vânzării, respectiv identificarea terenului, prețul convenit și termenul la care urmează să fie semnat contractul definitiv. Deși actele de proprietate, documentația cadastrală și dovada înscrierii în cartea funciară nu sunt întotdeauna obligatorii în această etapă, prezentarea lor este recomandată, întrucât oferă cumpărătorului o mai mare siguranță cu privire la situația juridică a imobilului.

În cadrul antecontractului se stabilește, de regulă, plata unui avans din prețul total al terenului, acesta reprezentând o dovadă a angajamentului cumpărătorului de a finaliza achiziția. Totodată, în funcție de înțelegerea părților și de situația juridică a imobilului, antecontractul poate fi notat în cartea funciară, atunci când legea permite acest lucru, pentru a conferi cumpărătorului o protecție juridică suplimentară până la încheierea contractului definitiv de vânzare-cumpărare.