Uzucapiunea: Totul despre dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în 2026

Terenuri fără acte, proprietari dispăruți din evidențe sau imobile stăpânite de zeci de ani fără un titlu clar de proprietate – sunt situații întâlnite frecvent în România. În 2026, uzucapiunea rămâne una dintre soluțiile juridice prin care posesia îndelungată poate conduce la dobândirea proprietății, însă numai dacă sunt respectate condițiile stricte prevăzute de lege.

Uzupaciunea: Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în 2026

Uzucapiunea este reglementată de Codul Civil în două forme principale: uzucapiunea extratabulară și uzucapiunea tabulară. Diferența esențială dintre acestea constă în rolul pe care îl are cartea funciară în situația juridică a imobilului și în condițiile în care este exercitată posesia. Pentru a stabili care dintre cele două forme este aplicabilă într-un caz concret, trebuie analizate atât situația juridică a imobilului, cât și modul în care posesia a fost exercitată de-a lungul timpului. În practică, aceste aspecte sunt decisive pentru a determina dacă dreptul de proprietate poate fi dobândit prin uzucapiune, motiv pentru care este necesară o evaluare juridică individuală.

Uzucapiunea extratabulară reprezintă forma de uzucapiune care, în principiu, nu presupune existența unei înscrieri inițiale în cartea funciară pe numele posesorului. Potrivit Codului Civil, dreptul de proprietate poate fi dobândit dacă o persoană a exercitat o posesie utilă asupra imobilului timp de 10 ani și este îndeplinită una dintre situațiile speciale prevăzute de lege în legătură cu evidențele de carte funciară. Astfel, uzucapiunea extratabulară poate opera atunci când proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau și-a încetat existența, când acesta a renunțat la dreptul de proprietate, iar declarația de renunțare a fost înscrisă în cartea funciară, ori atunci când imobilul nu a fost niciodată înscris în cartea funciară.

În toate aceste situații, posesia trebuie să fie utilă și exercitată neîntrerupt timp de 10 ani, iar dobândirea dreptului este posibilă numai dacă cererea de înscriere în cartea funciară este formulată înainte ca o altă persoană să își înscrie un drept concurent. Cu alte cuvinte, dacă o persoană stăpânește un imobil timp de 10 ani, iar proprietarul este decedat, a renunțat la proprietate sau imobilul nu a fost niciodată intabulat, există posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, cu respectarea tuturor condițiilor și procedurilor prevăzute de lege.

Uzucapiunea tabulară, în schimb, presupune existența unei înscrieri în cartea funciară și operează într-un termen mai scurt, de 5 ani. Această formă se aplică atunci când o persoană a fost înscrisă în cartea funciară ca proprietar sau titular al unui drept real, chiar dacă înscrierea s-a realizat în temeiul unui titlu nevalabil, cu condiția ca dobânditorul să fi fost de bună-credință atât la momentul înscrierii, cât și la data intrării în posesie.

Este necesar ca acesta să fi exercitat o posesie neviciată pe o perioadă de 5 ani de la momentul înscrierii. După împlinirea acestui termen, dreptul dobândit nu mai poate fi contestat, iar situația juridică a proprietății se consolidează. În practică, uzucapiunea tabulară apare frecvent în cazurile în care dreptul a fost intabulat în baza unui act notarial, administrativ sau chiar a unei hotărâri judecătorești, iar titularul a exercitat în mod efectiv și necontestat posesia asupra imobilului pe durata prevăzută de lege.

În ceea ce privește imobilele deținute în temeiul unor contracte precum comodatul, închirierea sau depozitul, legea prevede că simpla detenție a bunului nu echivalează cu posesia necesară pentru dobândirea proprietății prin uzucapiune. Aceste raporturi juridice dau naștere unei detenții precare, întrucât persoana care folosește bunul îl deține în baza unui drept recunoscut de proprietar și are obligația de a-l restitui, fără intenția de a se comporta ca proprietar.

Cu toate acestea, în anumite împrejurări, detenția precară se poate transforma în posesie utilă. O asemenea transformare este posibilă dacă se dovedește că persoana a început să stăpânească bunul cu convingerea legitimă că este proprietar și a exercitat asupra acestuia o posesie publică, continuă, neîntreruptă și sub nume de proprietar. În funcție de circumstanțele fiecărui caz, o astfel de posesie poate deveni aptă să conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Proprietatea dobândită prin uzucapiune produce aceleași efecte juridice ca un contract valabil de vânzare-cumpărare

Proprietatea dobândită prin uzucapiune produce aceleași efecte juridice ca dreptul de proprietate dobândit în temeiul unui contract valabil de vânzare-cumpărare sau al oricărui alt act translativ de proprietate. Din momentul în care sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege și uzucapiunea este recunoscută, persoana care a exercitat posesia asupra imobilului dobândește dreptul de proprietate deplin, beneficiind de aceleași prerogative ca orice alt proprietar care și-a dobândit dreptul printr-un act autentic sau printr-un alt mod de dobândire recunoscut de lege.

În practică, uzucapiunea reprezintă o modalitate de dobândire a proprietății întâlnită frecvent în situațiile în care o persoană nu deține acte de proprietate, dar a stăpânit un imobil o perioadă îndelungată, în condițiile prevăzute de lege. Aceasta poate fi invocată atât în cazul terenurilor, cât și al construcțiilor pentru care nu există un titlu de proprietate, cu condiția ca posesia să fie utilă și să îndeplinească toate cerințele legale. Astfel, de exemplu, exercitarea unei posesii continue asupra unui teren timp de 10 ani, în condițiile prevăzute de Codul Civil, poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

În numeroase situații întâlnite în practică, persoane care au locuit sau au stăpânit un imobil timp îndelungat, fără a deține un contract sau un alt titlu de proprietate, au reușit să obțină recunoașterea dreptului lor prin invocarea uzucapiunii. În aceste cazuri, posibilitatea dobândirii proprietății nu este exclusă de lipsa unui act de proprietate, ci depinde de îndeplinirea condițiilor legale referitoare la exercitarea posesiei și de probele administrate pentru dovedirea acesteia.

Uzucapiunea are rolul de a sancționa pasivitatea adevăratului proprietar

Uzucapiunea are rolul de a consolida situațiile de fapt îndelungate și de a sancționa pasivitatea proprietarului care, pentru o perioadă îndelungată, nu își exercită dreptul asupra imobilului. În aceste condiții, legea permite persoanei care a exercitat o posesie utilă asupra bunului să dobândească dreptul de proprietate, dacă sunt îndeplinite toate cerințele prevăzute de Codul Civil. Acest mecanism contribuie la asigurarea stabilității raporturilor juridice și la valorificarea unei situații de fapt care s-a menținut în timp.

Importanța uzucapiunii a fost deosebit de evidentă în contextul legislației din perioada comunistă, când numeroase terenuri aflate în proprietate privată au fost scoase din circuitul civil, iar transferurile de proprietate între persoane fizice se realizau adesea fără respectarea formelor autentice cerute de lege. În multe situații, tranzacțiile erau consemnate doar prin înscrisuri sub semnătură privată sau simple chitanțe, fără încheierea unui act notarial. Cu toate acestea, cumpărătorul intra în posesia imobilului, îl folosea, îl administra și se comporta ca un veritabil proprietar, deși nu deținea un titlu de proprietate în forma prevăzută de lege.

Ca modalitate de dobândire a dreptului de proprietate, uzucapiunea presupune exercitarea unei posesii utile asupra unui imobil pe durata termenului stabilit de lege. Pentru a produce efecte juridice, posesia trebuie să fie continuă, publică, pașnică și neîntreruptă, fiind exercitată sub nume de proprietar și îndeplinind toate condițiile prevăzute de lege.

Din punct de vedere juridic, posesia este alcătuită din două elemente esențiale. Primul este elementul material, denumit „corpus”, care constă în stăpânirea efectivă a bunului prin acte concrete de folosință, administrare și exploatare. Cel de-al doilea este elementul intențional, denumit „animus”, care exprimă voința persoanei de a se comporta ca un adevărat proprietar, exercitând asupra bunului prerogativele specifice dreptului de proprietate și stăpânindu-l pentru sine. Numai îndeplinirea cumulativă a acestor două elemente, menținută pe întreaga perioadă prevăzută de lege, poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.