Când poți pierde avansul la cumpărarea unui apartament. Situațiile în care banii nu mai sunt recuperați

Avansul plătit pentru cumpărarea unui apartament nu este recuperat automat dacă tranzacția nu se finalizează. În practică, totul depinde de clauzele din antecontract, de natura juridică a sumei achitate și de partea care se face vinovată de eșecul vânzării. Atât Uniunea Națională a Notarilor Publici, cât și Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor atrag atenția că promisiunea de vânzare-cumpărare produce efecte juridice obligatorii și trebuie analizată cu atenție înainte de semnare.

Avansul poate fi pierdut dacă viitorul cumpărător nu își respectă obligațiile din antecontract

Avansul poate rămâne în posesia vânzătorului atunci când cumpărătorul renunță nejustificat la tranzacție sau nu își îndeplinește obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare. Deși mulți cumpărători consideră că pot renunța oricând la achiziție și solicita restituirea banilor, antecontractul este un act juridic obligatoriu și produce efecte pentru ambele părți.

Una dintre cele mai întâlnite situații este aceea în care cumpărătorul se răzgândește și refuză să mai semneze contractul final, deși vânzătorul și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare.

Uniunea Națională a Notarilor Publici arată că, după semnarea promisiunii, părțile nu beneficiază de un drept legal general de a renunța unilateral la înțelegere. Refuzul cumpărătorului de a se prezenta la notar, de a încheia contractul de vânzare sau de a-și executa celelalte obligații poate constitui culpă contractuală.

În asemenea cazuri, suma achitată poate rămâne vânzătorului dacă antecontractul stabilește că aceasta reprezintă arvună sau dacă există o clauză penală care prevede expres pierderea avansului.

De asemenea, cumpărătorul poate pierde banii dacă:

• nu se prezintă la notar la termenul stabilit;
• nu achită diferența de preț la data convenită;
• nu depune documentele necesare în termen;
• nu respectă alte obligații prevăzute în antecontract;
• denunță unilateral tranzacția fără un drept contractual de retragere.

În anumite situații, vânzătorul poate solicita nu doar păstrarea sumei deja achitate, ci și despăgubiri suplimentare sau chiar obligarea cumpărătorului să finalizeze vânzarea și să plătească prețul convenit.

Refuzul creditului bancar nu garantează restituirea avansului

Achiziția unei locuințe prin credit bancar generează frecvent situații în care finanțarea este respinsă, însă acest lucru nu conduce automat la recuperarea banilor plătiți în avans.

Dacă antecontractul nu prevede în mod expres că finalizarea tranzacției este condiționată de aprobarea creditului, imposibilitatea cumpărătorului de a achita prețul poate fi considerată culpa acestuia, iar avansul poate fi pierdut.

Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor recomandă introducerea unei clauze contractuale care să permită renunțarea la tranzacție și recuperarea sumelor achitate în situații care nu îi sunt imputabile cumpărătorului, precum refuzul băncii de a acorda finanțarea, pierderea locului de muncă sau pierderea eligibilității pentru obținerea creditului, scrie DC Business.

O astfel de clauză trebuie să stabilească în mod clar documentul care dovedește refuzul instituției de credit, termenul până la care cumpărătorul trebuie să solicite finanțarea și perioada în care vânzătorul este obligat să restituie banii.

Simpla înțelegere verbală potrivit căreia locuința va fi cumpărată prin credit nu produce efecte juridice dacă această condiție nu este prevăzută expres în antecontract.

Diferența dintre avans, arvună și clauza penală poate decide cine păstrează banii

Regimul juridic al sumei achitate este esențial pentru stabilirea drepturilor și obligațiilor părților atunci când tranzacția nu mai este finalizată.

Un avans simplu reprezintă doar o plată anticipată din prețul locuinței și nu este pierdut automat dacă vânzarea nu se mai încheie. Totuși, antecontractul poate prevedea că această sumă va fi reținută integral sau parțial cu titlu de clauză penală atunci când culpa aparține cumpărătorului.

Arvuna confirmatorie are rolul de a garanta executarea obligațiilor asumate. Dacă partea care a plătit arvuna nu își execută obligațiile, cealaltă parte poate păstra suma. Dacă neexecutarea contractului aparține celui care a primit arvuna, partea prejudiciată poate solicita, în condițiile Codului civil, restituirea dublului acesteia.

Arvuna penalizatoare presupune existența unui drept expres de retragere. În această situație, partea care renunță pierde suma achitată, iar partea care a primit-o și decide să se retragă este obligată să restituie dublul valorii primite. Acest drept trebuie prevăzut în mod expres în contract și nu poate fi presupus.

Notarii publici subliniază că legea nu impune plata unui avans la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare. În practică însă, astfel de sume sunt frecvent asociate unor clauze penale care permit vânzătorului să le rețină dacă viitorul cumpărător renunță nejustificat la tranzacție.

Apartamentele aflate în construcție sunt supuse unor reguli speciale din 2025

În cazul locuințelor cumpărate de la dezvoltatori înainte de finalizarea construcției, se aplică reguli speciale introduse prin Legea nr. 207/2025, intrată în vigoare în decembrie 2025.

Convenția de rezervare poate fi încheiată pentru o perioadă de maximum 60 de zile, iar suma solicitată nu poate depăși 5% din prețul locuinței. Depășirea acestui plafon atrage nulitatea absolută a convenției de rezervare.

Dacă promisiunea sau contractul de vânzare nu mai este încheiat din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta are obligația de a restitui integral banii încasați pentru rezervare în termen de cel mult 30 de zile.

Legea nu transformă însă taxa de rezervare într-o sumă recuperabilă în orice situație. Dacă viitorul cumpărător renunță fără un motiv prevăzut în contract, efectele juridice vor depinde de clauzele asumate și de stabilirea culpei.

Avansurile plătite în baza promisiunii de vânzare trebuie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, destinat exclusiv proiectului respectiv. Legea permite utilizarea acestor sume pentru executarea structurii de rezistență în limita a 25% din preț, iar după finalizarea acesteia, pentru instalații, în limita a 20%.

Totodată, promisiunile privind apartamentele viitoare trebuie încheiate în formă autentică, iar notarul public are obligația de a solicita notarea acestora în cartea funciară.

În ce situații cumpărătorul poate recupera avansul și ce clauze trebuie verificate înainte de plată

Restituirea avansului este posibilă atunci când tranzacția nu se finalizează din culpa vânzătorului sau a dezvoltatorului, iar cumpărătorul și-a respectat obligațiile asumate.

Astfel de situații apar atunci când vânzătorul refuză să se prezinte la notar, nu poate dovedi dreptul de proprietate, nu obține documentele promise sau nu poate livra imobilul în condițiile stabilite prin antecontract.

În aceste cazuri, cumpărătorul poate solicita:

• încheierea vânzării prin hotărâre judecătorească;
• desființarea antecontractului și restituirea banilor;
• despăgubirile prevăzute prin clauza penală;
• restituirea dublului sumei, dacă aceasta are regimul juridic al unei arvune și sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.

Înainte de efectuarea plății, cumpărătorii trebuie să verifice dacă antecontractul stabilește în mod clar natura sumei achitate – avans, arvună sau taxă de rezervare –, situațiile în care aceasta poate fi restituită, consecințele refuzului creditului bancar, termenul pentru semnarea contractului final, penalitățile aplicabile fiecărei părți, documentele pe care trebuie să le obțină vânzătorul, termenul de predare a locuinței, contul în care sunt plătite sumele și condițiile în care contractul poate fi desființat.

ANPC recomandă, de asemenea, verificarea autorizației de construire, a extrasului de carte funciară, a identificării exacte a locuinței, a locului de parcare și a boxei, a suprafeței utile și a termenului-limită pentru semnarea contractului de vânzare.

Materialul are caracter informativ. Efectele juridice concrete trebuie analizate în funcție de clauzele fiecărui antecontract și de circumstanțele specifice fiecărei tranzacții.