Proprietarii de apartamente riscă executarea silită chiar dacă nu ei au făcut datoriile. Regula pe care mulți o află prea târziu.

Mulți proprietari cred că, odată ce au închiriat un apartament și au stabilit prin contract că toate cheltuielile de întreținere și utilitățile vor fi suportate de chiriaș, răspunderea lor față de asociația de proprietari încetează. În realitate, legislația stabilește exact contrariul.

Potrivit Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, obligația de plată a cotelor de contribuție și a cheltuielilor aferente proprietății revine proprietarului, chiar dacă locuința este închiriată, dată în comodat sau asupra acesteia au fost constituite alte drepturi de folosință.

Cu alte cuvinte, dacă un chiriaș nu își achită întreținerea sau alte cheltuieli prevăzute în contract, asociația de proprietari și, în anumite situații, furnizorii de utilități se pot îndrepta direct împotriva proprietarului pentru recuperarea banilor.

Proprietarul rămâne responsabil, chiar dacă datoria este făcută de chiriaș

Legea stabilește că relația contractuală dintre proprietar și chiriaș nu modifică obligațiile pe care proprietarul le are față de asociația de proprietari.

Astfel, chiar dacă prin contract chiriașul s-a obligat să plătească întreținerea și utilitățile, neplata acestora nu îl exonerează pe proprietar de răspundere.

În practică, proprietarul este cel care trebuie să achite restanțele, urmând ca ulterior să încerce recuperarea banilor de la chiriaș, pe cale amiabilă sau în instanță.

Ce poate face asociația de proprietari

În cazul în care apar restanțe, asociația de proprietari poate aplica penalități de întârziere.

Legea prevede că acestea pot ajunge până la 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, însă numai după expirarea unei perioade de 30 de zile de la scadență, iar valoarea totală a penalităților nu poate depăși debitul principal.

Înainte de orice demers, administratorul trebuie să notifice în scris proprietarul restant și să informeze conducerea asociației cu privire la existența datoriilor.

Dacă restanțele nu sunt achitate, asociația poate introduce acțiune în instanță împotriva proprietarului după expirarea termenelor prevăzute de lege, respectiv după mai mult de 60 de zile de la scadență.

Acțiunea este scutită de taxa judiciară de timbru.

Proprietarul poate ajunge la executare silită

Legea oferă asociațiilor de proprietari instrumente puternice pentru recuperarea creanțelor.

Una dintre cele mai importante măsuri este ipoteca legală asupra apartamentului și privilegiul asupra bunurilor mobile ale proprietarului pentru sumele restante reprezentând cotele de contribuție.

După îndeplinirea condițiilor legale, această ipotecă poate fi înscrisă în Cartea Funciară la solicitarea președintelui asociației.

În cazul în care instanța admite cererea asociației, hotărârea poate fi pusă în executare silită prin toate mijloacele prevăzute de Codul de procedură civilă.

Mai mult, în cazul locuințelor executate silit pentru recuperarea acestor datorii, autoritățile administrației publice locale beneficiază de drept de preempțiune la același preț, imobilele urmând să fie utilizate ca locuințe sociale.

Ce se întâmplă cu facturile individuale la utilități

Nici în cazul contractelor individuale cu furnizorii de utilități responsabilitatea proprietarului nu dispare.

Dacă serviciile sunt facturate individual, furnizorii pot acționa în instanță proprietarul care nu își achită facturile în termenul prevăzut de lege.

În același timp, legislația interzice întreruperea furnizării serviciilor la nivelul întregului condominiu din cauza datoriilor înregistrate de unul sau mai mulți proprietari, atunci când facturarea este individuală.

Cum își poate recupera proprietarul banii de la chiriaș

După ce achită datoriile către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități, proprietarul are dreptul să își recupereze prejudiciul de la chiriaș.

Acesta poate introduce o acțiune în instanță pentru recuperarea sumelor plătite și, dacă este cazul, poate solicita și rezilierea contractului de închiriere.

Totuși, specialiștii atrag atenția că procedura este mult mai dificilă atunci când nu există un contract scris sau când acesta nu poate fi dovedit.

În plus, dacă închirierea nu a fost declarată autorităților fiscale, proprietarul se poate expune unor consecințe fiscale.

În cazul contractelor înregistrate la ANAF sau autentificate la notar, executarea silită poate fi folosită pentru recuperarea chiriei restante, însă nu și pentru recuperarea cheltuielilor de întreținere, acestea necesitând o acțiune separată în instanță.

Proprietarii nu pot vinde locuința fără dovada că și-au achitat întreținerea

Legea stabilește și obligații pentru proprietarii care intenționează să își vândă apartamentul.

La autentificarea contractului de vânzare, aceștia trebuie să prezinte o adeverință emisă de asociația de proprietari din care să rezulte că toate cheltuielile sunt achitate la zi.

În situația în care există datorii, tranzacția poate avea loc doar dacă noul proprietar acceptă în mod expres preluarea integrală a debitelor.

Adeverința trebuie eliberată de asociația de proprietari în termen de trei zile lucrătoare de la solicitare, iar în cazul unor restanțe mai vechi de trei luni și care depășesc valoarea salariului minim brut pe economie, președintele asociației are obligația de a solicita notarea acestora în Cartea Funciară.