Ai apartament pe Airbnb sau Booking? Când ajungi să plătești CASS și ce taxe datorezi în 2026

Proprietarii care obțin venituri din închirierea locuințelor prin Airbnb, Booking sau alte platforme online au reguli fiscale noi în 2026. Sistemul bazat pe normele de venit a fost eliminat, iar impozitul se calculează acum în funcție de veniturile încasate efectiv, după aplicarea unei deduceri forfetare de 30%. Totodată, pragul care schimbă încadrarea fiscală a fost majorat de la cinci la șapte camere, iar în anumite situații devine obligatorie și plata contribuției la sănătate (CASS).

Ai apartament pe Airbnb sau Booking? Taxele datorate în 2026 se calculează după reguli complet schimbate

Românii care își închiriază apartamentul sau camere din locuință prin Airbnb, Booking ori alte platforme digitale trebuie să declare veniturile realizate și să achite impozitul datorat, iar în anumite situații și contribuția la asigurările sociale de sănătate (CASS). Începând cu veniturile obținute în 2026, modul de calcul diferă semnificativ față de anii anteriori.

Platforma prin care este realizată închirierea nu stabilește regimul fiscal aplicabil. Din punct de vedere legal, contează durata închirierii și numărul total al camerelor oferite spre cazare.

Din perspectivă fiscală, închirierea pe termen scurt reprezintă cedarea folosinței unei camere aceleiași persoane pentru cel mult 30 de zile consecutive într-un an calendaristic. Chiar dacă spațiul este pus la dispoziție doar pentru câteva ore, perioada este considerată o zi întreagă.

Regimul fiscal este aplicabil proprietarilor, uzufructuarilor sau altor persoane care dețin legal imobile și închiriază cel mult șapte camere situate în locuințe proprietate personală. Numărul camerelor se cumulează indiferent de câte locuințe deține aceeași persoană.

Astfel, dacă un proprietar oferă două camere într-un apartament și alte două într-o casă de vacanță, din punct de vedere fiscal sunt considerate patru camere închiriate. Potrivit Legii nr. 239/2025, depășirea pragului de șapte camere mută automat veniturile în categoria activităților independente.

Normele de venit au fost eliminate. Cum se calculează impozitul în 2026

Cea mai importantă modificare introdusă pentru veniturile realizate în 2026 este eliminarea normelor anuale de venit.

Până în 2025, venitul impozabil pentru proprietarii care închiriau între una și cinci camere era stabilit, în cele mai multe cazuri, pe baza unei norme de venit diferențiate în funcție de localitate și ajustată în anumite situații.

Începând cu veniturile aferente anului 2026, impozitul se stabilește exclusiv pe baza sumelor încasate efectiv. Din venitul brut se deduce automat o cheltuială forfetară de 30%, fără obligația prezentării unor documente justificative.

Formula de calcul este următoarea:

• Venit net = Venit brut – 30%
• Impozit = 10% din venitul net

În practică, impozitul efectiv reprezintă 7% din venitul brut luat în calcul, înainte de eventuala obligație de plată a CASS.

Codul fiscal precizează că în venitul brut nu este inclus comisionul reținut de platforma prin care este intermediată închirierea, indiferent dacă este vorba despre Airbnb, Booking sau o altă platformă electronică.

Dacă încasările sunt realizate în valută, conversia în lei se face utilizând cursul de schimb al BNR din ultima zi bancară anterioară încasării.

Exemplu de calcul

Un proprietar obține în 2026 încasări de 50.000 de lei, după eliminarea comisionului reținut de platformă.

• Cheltuială forfetară (30%): 15.000 lei
• Venit net impozabil: 35.000 lei
• Impozit pe venit: 3.500 lei

În această situație, proprietarul poate datora separat și CASS, deoarece venitul net depășește primul plafon anual stabilit pentru contribuția la sănătate.

Când apare obligația de plată a CASS și care sunt plafoanele din 2026

Pentru veniturile din închirieri, contribuția la sănătate nu se calculează ca procent din întregul venit, ci în funcție de trei plafoane stabilite prin lege.

În anul 2026, plafoanele sunt raportate la salariul minim brut de 4.050 de lei aflat în vigoare la 1 ianuarie. Eventualele majorări ale salariului minim intervenite ulterior nu modifică baza de calcul pentru veniturile realizate în cursul aceluiași an.

La stabilirea obligației de plată se cumulează venitul net din închirieri cu alte venituri relevante, precum dividende, dobânzi, investiții, drepturi de proprietate intelectuală, venituri din agricultură sau alte surse prevăzute de Codul fiscal.

Prin urmare, un proprietar poate avea venituri din Airbnb sub primul plafon anual, dar să ajungă să plătească CASS dacă obține și alte venituri extrasalariale.

Faptul că persoana este salariată și achită deja CASS pentru veniturile salariale nu elimină automat obligația de plată pentru veniturile extrasalariale.

Plafoanele CASS pentru veniturile realizate în 2026

Trei exemple practice pentru proprietarii care închiriază prin Airbnb sau Booking

Pentru simplificare, exemplele de mai jos presupun că proprietarul nu realizează alte venituri care trebuie cumulate la stabilirea CASS.

Încasări de 30.000 lei

• Deducere forfetară: 9.000 lei
• Venit net: 21.000 lei
• Impozit: 2.100 lei
• CASS: 0 lei
• Total obligații: 2.100 lei

Încasări de 60.000 lei

• Deducere forfetară: 18.000 lei
• Venit net: 42.000 lei
• Impozit: 4.200 lei
• CASS: 2.430 lei
• Total obligații: 6.630 lei

Încasări de 150.000 lei

• Deducere forfetară: 45.000 lei
• Venit net: 105.000 lei
• Impozit: 10.500 lei
• CASS: 9.720 lei
• Total obligații: 20.220 lei

Aceste calcule nu includ eventualele obligații fiscale locale, autorizațiile necesare desfășurării activității turistice și nici situațiile speciale privind TVA care pot apărea în relația cu platformele stabilite în alte state.

Ce se schimbă dacă sunt închiriate mai mult de șapte camere

Pragul fiscal relevant în 2026 este reprezentat de șapte camere, calculate cumulat la nivelul tuturor locuințelor deținute de aceeași persoană.

Pentru una până la șapte camere inclusiv, veniturile sunt încadrate la categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Din anul în care sunt închiriate mai mult de șapte camere, acestea devin venituri din activități independente.

Calculul impozitului păstrează deducerea forfetară de 30% și cota de impozitare de 10%, însă schimbarea categoriei fiscale poate genera obligații suplimentare privind contribuțiile sociale. În anumite situații, poate deveni obligatorie și plata contribuției la pensii (CAS).

Proprietarii care depășesc pragul de șapte camere trebuie să completeze Registrul de evidență fiscală și să păstreze fișa de ocupare a capacității de cazare. Legea prevede însă că nu au obligația organizării unei evidențe contabile complete atunci când venitul este determinat prin aplicarea deducerii forfetare.

Diferențele față de închirierea clasică pe termen lung

În cazul închirierii obișnuite a unui apartament pe termen lung, regimul fiscal este diferit.

Contractul de locațiune trebuie înregistrat la ANAF în cel mult 30 de zile. Venitul net se stabilește prin aplicarea unei deduceri forfetare de 20%, iar impozitul este de 10% din venitul net, ceea ce înseamnă un impozit efectiv de aproximativ 8% din venitul brut. CASS se stabilește după aceleași plafoane de șase, 12 și 24 de salarii minime brute.

În schimb, în cazul închirierii turistice pe termen scurt, deducerea forfetară este de 30%, iar impozitul efectiv ajunge la aproximativ 7% din venitul brut fiscal. Proprietarul are însă obligația să țină evidența încasărilor și să completeze fișa de ocupare a capacității de cazare, cu perioadele de ocupare și datele persoanelor cazate.

Când se declară și se achită obligațiile fiscale

Impozitul pe venit și CASS aferente veniturilor obținute în 2026 vor fi declarate prin Declarația unică și achitate până la termenul legal din 2027, respectiv, în mod obișnuit, până la data de 25 mai.

Proprietarul trebuie să păstreze documentele care justifică:

• sumele încasate;
• comisioanele reținute de platforme;
• cursul valutar utilizat;
• numărul camerelor oferite spre închiriere;
• perioadele de ocupare;
• identitatea persoanelor cazate.

Datele comunicate autorităților fiscale de platformele digitale pot fi comparate ulterior de ANAF cu informațiile declarate de proprietar în Declarația unică.