România riscă să devină o țară de chiriași. Prețul locuințelor a ajuns imposibil de susținut pentru mulți români. Analiză Frames

Piața imobiliară din România traversează o transformare profundă, iar accesul la o locuință proprie devine din ce în ce mai dificil pentru o mare parte a populației. Potrivit unei analize realizate de compania de consultanță Frames, fondată și condusă de analistul economic Adrian Negrescu, ritmul accelerat de creștere a prețurilor la locuințe depășește cu mult evoluția veniturilor reale, ceea ce face ca achiziția unei case să fie tot mai greu de realizat.

Adrian Negrescu avertizează că România riscă să devină o țară de chiriași

Specialiștii de la Frames avertizează că, în lipsa unor măsuri de reglementare, România riscă să se transforme în următorii ani într-o țară de chiriași, în care piața rezidențială este dominată de fonduri de investiții, algoritmi și capital internațional.

Datele din marile orașe confirmă existența unei rupturi evidente între nivelul salariilor și costul proprietăților. În București, prețul unui apartament standard cu două camere într-o zonă considerată accesibilă, precum Floreasca, Drumul Taberei sau Titan, variază între 120.000 și 180.000 de euro. În condițiile în care salariul mediu net se situează între 1.200 și 1.400 de euro pe lună, cumpărarea unei astfel de locuințe presupune echivalentul a opt, nouă sau chiar zece salarii anuale complete.

Calculul este cu atât mai dificil cu cât presupune, teoretic, ca viitorul proprietar să nu cheltuiască niciun ban pentru hrană, utilități, chirie sau alte necesități timp de aproape un deceniu.

Situația este și mai complicată în Cluj-Napoca, unde prețul mediu pe metru pătrat a depășit în anumite cartiere pragul de 2.500-3.000 de euro. Deși veniturile din oraș sunt peste media națională, acestea nu au reușit să țină pasul cu ritmul de creștere al prețurilor.

Nici alte centre urbane importante precum Brașov, Sibiu, Timișoara, Constanța sau Iași nu mai reprezintă variante accesibile pentru cumpărători. Chiar dacă prețurile sunt ceva mai temperate decât în București sau Cluj, raportul dintre valoarea locuințelor și veniturile populației s-a deteriorat semnificativ în ultimii zece ani.

Explicațiile clasice pentru această evoluție sunt bine cunoscute

Potrivit analizei Frames, explicațiile clasice pentru această evoluție sunt bine cunoscute: majorarea costurilor materialelor de construcții, creșterea cheltuielilor logistice și migrația continuă a populației din mediul rural către orașe, în căutarea unor salarii mai mari și a unor condiții de viață mai bune.

Există însă și o cauză mai puțin discutată, legată de măsurile adoptate de băncile centrale după criza financiară din 2008. Prin reducerea dobânzilor la niveluri foarte scăzute și prin injectarea unor cantități uriașe de lichiditate în economie, piețele au fost inundate cu bani ieftini aflați în căutarea unor randamente ridicate.

Un moment definitoriu a avut loc în 2012, când fondul de investiții Blackstone a cumpărat peste 80.000 de locuințe executate silit în Statele Unite, în doar doi ani. Potrivit Frames, acesta a fost momentul apariției proprietarului instituțional de masă, reprezentat de corporații care folosesc algoritmi de stabilire a prețurilor și structuri juridice complexe pentru a maximiza câștigurile investitorilor.

Ulterior, acest tip de capital a ajuns și pe piața românească. În orașe precum București, Cluj-Napoca și Iași, între 30% și 40% dintre achizițiile de apartamente din blocuri noi aflate în faza de construcție au fost realizate de investitori care urmăreau revânzarea imediat după finalizarea proiectelor.

„În ultimii ani am văzut tot mai multe fonduri de investiții în piață care, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi semnificative mai ales pentru că fac plățile în condiții optime pentru dezvoltatori. Acesta este și motivul pentru care multe dezvoltări imobiliare s-au vândut încă din faza de proiect”, a explicat Adrian Negrescu, managerul Frames.

În ultimii ani, tot mai multe fonduri de investiții și investitori individuali au cumpărat apartamente în serie

Adrian Negrescu arată că în ultimii ani tot mai multe fonduri de investiții și investitori individuali au cumpărat apartamente în serie, beneficiind de reduceri importante oferite de dezvoltatori pentru plata rapidă și în condiții avantajoase. Acest fenomen explică de ce numeroase proiecte rezidențiale au fost vândute aproape integral încă din faza de proiect.

O parte importantă dintre aceste locuințe au fost cumpărate exclusiv ca instrumente de conservare a capitalului și au rămas neocupate ani la rând. Proprietarii au preferat să aștepte creșterea valorii activelor, considerând că randamentele obținute sunt superioare celor oferite de depozitele bancare sau alte tipuri de investiții.

„E o practică larg răspândită în piață, aceea de a cumpăra și a aștepta aprecierea, randamentul fiind, în cele mai multe cazuri mai mare decât cel oferit de plasamentele bancare sau alte tipuri de investiții”, a mai declarat analistul economic.

În acest context, datele platformei Storia arată că în București numărul locuințelor neocupate a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu, depășind pragul de 218.000 de unități.

Analiștii consideră că România are nevoie de măsuri de reglementare similare celor aplicate în alte state. Un exemplu este Vancouver, unde autoritățile au introdus o taxă pentru locuințele neocupate, majorată de la 1% în 2017 la 3% în 2024. Deși numărul locuințelor goale a scăzut cu aproximativ 25%, prețurile nu au înregistrat reduceri importante, deoarece presiunea exercitată de capitalul internațional a continuat să influențeze piața.

Un alt factor care a contribuit la scumpirea locuințelor este dezvoltarea platformelor de închiriere pe termen scurt

Un alt factor care a contribuit la scumpirea locuințelor, în special în zonele centrale ale orașelor, este dezvoltarea platformelor de închiriere pe termen scurt precum Airbnb și Booking. Aceste servicii au redus oferta de locuințe disponibile pentru rezidenți și au transferat o parte semnificativă din fondul locativ către activități turistice.

Analiza Frames arată că în orașe precum București, Cluj-Napoca și Sibiu a devenit tot mai dificil să găsești apartamente disponibile la vânzare. Totuși, noile reguli anunțate de Airbnb, care obligă proprietarii să își înregistreze activitatea la autorități și să obțină coduri specifice pentru listarea proprietăților, ar putea readuce pe piață o parte dintre apartamentele utilizate până acum în regim hotelier.

„În orașe precum București, Cluj sau Sibiu, există puține șanse să mai găsești un apartament la vânzare. Vestea bună este că noile reglementări anunțate de Airbnb vor forța proprietarii să își înscrie proprietățile ca activitate turistică la autorități.

Dacă nu primesc codul specific, nu vor mai putea lista ofertele online. Din această perspectivă, pentru investitorii interesați este posibil ca următoarele luni să aducă pe piața imobiliară o bună parte din apartamentele care anterior au funcționat cu scop hotelier’’, arată analiza realizată de Frames.

Fenomenul nu este specific României. În Barcelona, până în 2019, unele cartiere centrale pierduseră aproape jumătate din populația permanentă față de nivelul din 2007, pe fondul exploziei închirierilor turistice și al creșterii chiriilor. Situația a generat proteste ample în vara anului 2024. În anul următor, autoritățile spaniole au blocat peste 65.000 de anunțuri, iar Curtea Supremă a confirmat planul administrației locale de a interzice complet închirierile pe termen scurt până în 2028.

Adrian Negrescu consideră că, dacă noile reguli de listare online nu vor produce efectele dorite, și autoritățile române ar putea adopta măsuri similare pentru reducerea evaziunii fiscale și pentru readucerea unei părți a locuințelor în circuitul rezidențial.

„Dacă reglementările de listare online nu vor funcționa, cred că și autoritățile române ar putea veni cu reglementări similare, pentru a reduce evaziunea fiscală din zona hotelieră și reda circuitului imobilar o parte din aceste imobile”, a subliniat analistul.

Analiza Frames susține că România are nevoie de o reglementare strictă și coerentă a pieței imobiliare

Analiza Frames susține că România are nevoie de o reglementare strictă și coerentă a pieței imobiliare, atât în ceea ce privește formarea prețurilor, cât și nivelul chiriilor. Potrivit autorilor studiului, prețurile sunt influențate în prezent și de informațiile publicate de diverse platforme online, care contribuie la formarea percepției generale asupra pieței, fără ca aceasta să reflecte întotdeauna realitatea.

Specialiștii consideră că, în lipsa unor reguli clare care să limiteze comportamentele speculative și eventualele înțelegeri dintre actorii din piață, sectorul imobiliar funcționează asemenea unui „vest sălbatic”.

„Prețurile sunt prezentate acum de o serie de platforme online de anunțuri care transmit tot felul de statistici și rapoarte care duc la formarea unei opinii generale, dar nu neapărat reale privind dinamica prețurilor și a chiriilor. În absența unor reglementări stricte care să elimine caracterul speculativ și mai ales înțelegerile din piață, sectorul imobiliar pare un fel de vest sălbatic”, a mai spus Negrescu.

Frames propune adoptarea unei noi legi a chiriilor, menită să reducă evaziunea fiscală și să ofere protecție reală chiriașilor. Totodată, analiștii susțin necesitatea reformării programului Prima Casă pentru a reflecta realitățile actuale ale pieței și ale creditării. Printre soluțiile sugerate se numără un program de credite garantate de stat destinat familiilor tinere și însoțit de facilități fiscale. De asemenea, se solicită implicarea Consiliului Concurenței în analiza modului în care sunt prezentate și formate prețurile pe principalele platforme de anunțuri imobiliare.

„Avem nevoie, în primul rând, de o nouă lege a chiriilor care să elimine evaziunea fiscală puternică din piață și să protejeze efectiv chiriașii. În al doilea rând, este nevoie de un Program Prima Casă construit pe realitățile pieței, atât din perspectiva prețurilor cât mai ales a condițiilor de creditare. Un program de credite garantate de stat pentru familiile tinere, care să includă deductibilități fiscale ar fi absolut necesar. În plus, cred că este timpul ca și Consiliul Concurenței să intervină în zona formării prețurilor din perspectiva intereselor platformelor de anunțuri, acolo unde trebuie văzut cât de transparente sunt analizele privind evoluția prețului per metru pătrat”, arată analiza Frames.

Consecințele actualei situații sunt deja vizibile la nivel social

Datele statistice arată că aproximativ 40% dintre românii cu vârste între 25 și 34 de ani locuiesc în continuare cu cel puțin unul dintre părinți, în principal din cauza imposibilității de a accesa un credit ipotecar.

Fenomenul este prezent și în alte state dezvoltate. În Marea Britanie, 28% dintre persoanele cu vârste între 20 și 34 de ani trăiesc încă în locuința părinților.

„Discursul public care pune această realitate pe seama lipsei de implicare sau a pretențiilor exagerate ale tinerilor este contrazis direct de datele economice. Structura actuală a pieței imobiliare, dominată de interese financiare transnaționale, a decuplat valoarea activelor de nivelul veniturilor obținute prin muncă”, arată analiza Frames.