Vânzarea, concesionarea și închirierea terenurilor pentru construcții. Taxele legale pentru obținerea autorizației de construire

Vânzarea, concesionarea și închirierea terenurilor pentru construcții

Conform art. 13 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, terenurile aparținând domeniului privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, destinate construirii, pot fi vândute, concesionate ori închiriate prin licitație publică, în condițiile legii. Aceste operațiuni se realizează cu respectarea documentațiilor de urbanism și de amenajare a teritoriului aprobate, în vederea realizării construcțiilor de către titulari.

Terenurile aflate în domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot fi concesionate exclusiv în scopul realizării de construcții ori obiective de utilitate sau interes public, cu respectarea documentațiilor de urbanism aprobate potrivit legii. Concesionarea se realizează pe baza ofertelor depuse de solicitanți, cu respectarea prevederilor legale, urmărindu-se valorificarea superioară a potențialului terenurilor.

În conformitate cu art. 18 din aceeași lege, terenurile din localitățile urbane care se concesionează pentru realizarea de locuințe și spații construite aferente au suprafețe diferențiate în funcție de tipul construcției și de regimul de înălțime. Astfel, se pot atribui suprafețe de până la 450 mp pentru un apartament într-o clădire cu parter sau parter și etaj, până la 300 mp pentru un apartament într-o clădire cu parter și etaj cu două apartamente, respectiv până la 250 mp pentru un apartament în clădiri cu parter și mai multe etaje, cu cel mult șase apartamente, urmând ca pentru clădirile cu mai mult de șase apartamente suprafața să fie stabilită prin documentațiile de urbanism. În localitățile rurale se pot concesiona terenuri de până la 1.000 mp pentru construirea unei locuințe, iar pentru case de vacanță suprafața maximă este de 250 mp. Prețul concesiunii se stabilește de autoritățile deliberative locale sau județene, astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a valorii de piață a terenului, la care se adaugă costurile lucrărilor de infrastructură.

Durata concesiunii este stabilită de consiliile locale, consiliile județene sau de Consiliul General al Municipiului București, în funcție de documentațiile de urbanism și de natura investiției. Înainte de concesionare, terenurile trebuie înscrise în cartea funciară. Persoanele fizice sau juridice care beneficiază de astfel de terenuri au obligația de a solicita autorizația de construire și de a începe lucrările în termen de cel mult un an de la data încheierii actului de concesiune, în caz contrar concesiunea pierzându-și valabilitatea.

Potrivit art. 123 alin. (1) din Legea administrației publice locale nr. 215/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare, consiliile locale și județene decid cu privire la darea în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor aparținând domeniului public ori privat de interes local sau județean, precum și cu privire la vânzarea ori cumpărarea unor bunuri, în condițiile legii. Vânzarea, concesionarea și închirierea se realizează, de regulă, prin licitație publică organizată potrivit prevederilor legale.

Prin excepție, în situația în care se decide vânzarea unui teren din proprietatea privată a unității administrativ-teritoriale pe care sunt edificate construcții, constructorii de bună-credință beneficiază de un drept de preempțiune la cumpărarea terenului aferent. Prețul de vânzare se stabilește pe baza unui raport de evaluare, care este aprobat de consiliul local sau județean, după caz.

Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor

Modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini diferă de cea aplicabilă cetățenilor români. Această diferență nu reprezintă o situație singulară, întrucât și în legislațiile altor state există reglementări similare privind accesul străinilor la proprietatea imobiliară.

În anul 2005 au fost adoptate două acte normative cu impact semnificativ asupra regimului juridic al dobândirii proprietății de către cetățenii străini, respectiv Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, și Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, cu modificările și completările ulterioare.

Legea nr. 312/2005 detaliază condițiile speciale în care poate fi dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor de către cetățeni străini, apatrizi și persoane juridice străine. Totodată, aceasta prevede că dispozițiile sale nu se aplică în cazul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor prin moștenire legală. Legea stabilește, de asemenea, o serie de definiții relevante, precum cele privind statul membru, statul terț, rezidentul și fermierul care desfășoară activități independente.

În sensul actului normativ, stat membru desemnează orice stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European, iar stat terț reprezintă orice alt stat în afara acestora. Rezidentul este definit ca fiind străinul care are drept de rezidență pe teritoriul României sau persoana juridică străină cu cel puțin un sediu secundar în România, în condițiile legii. Fermierul care desfășoară activități independente este persoana fizică ce desfășoară activități agricole sau silvice, în scopul obținerii de produse agricole ori forestiere, inclusiv prelucrarea acestora, conform legislației în vigoare.

Legea reglementează mai multe categorii de persoane, în funcție de condițiile în care pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Astfel, cetățenii unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European, apatrizii cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoanele juridice constituite potrivit legislației unui stat membru pot dobândi terenuri în aceleași condiții ca cetățenii români și persoanele juridice române. După aderarea României la Uniunea Europeană, aceste persoane au putut dobândi terenuri intravilane pentru construcții, iar terenurile agricole, forestiere și pădurile au devenit accesibile după împlinirea unui termen de 7 ani de la aderare, respectiv începând cu 1 ianuarie 2014.

O altă categorie este formată din cetățenii statelor membre nerezidenți în România, apatrizii nerezidenți cu domiciliul într-un stat membru și persoanele juridice nerezidente constituite potrivit legislației unui stat membru, care pot dobândi terenuri pentru reședințe secundare după împlinirea unui termen de 5 ani de la aderarea României la Uniunea Europeană, respectiv de la 1 ianuarie 2012.

De asemenea, cetățenii statelor membre, apatrizii cu domiciliul într-un stat membru sau în România și persoanele juridice din state membre pot dobândi terenuri agricole, forestiere și păduri după împlinirea unui termen de 7 ani de la aderarea României la Uniunea Europeană, cu anumite excepții. Aceste excepții vizează fermierii care desfășoară activități independente, care pot dobândi terenuri în aceleași condiții ca cetățenii români, fără a fi condiționați de termenele menționate, cu obligația de a nu schimba destinația terenurilor. Calitatea de fermier se dovedește prin documente emise de autoritățile competente din statul membru sau, în cazul apatrizilor cu domiciliul în România, prin atestatul eliberat de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale.

În ceea ce privește cetățenii statelor terțe, apatrizii și persoanele juridice din afara Uniunii Europene, legea prevede că aceștia pot dobândi drept de proprietate asupra terenurilor doar în condițiile stabilite prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate, fără a putea beneficia de condiții mai favorabile decât cele aplicabile cetățenilor statelor membre. În lipsa unor asemenea tratate, accesul la dobândirea terenurilor este limitat.

În prezent, cetățenii Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European au posibilitatea de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții ca cetățenii români. În schimb, cetățenii statelor terțe pot dobândi drept de proprietate numai în baza unor acorduri internaționale încheiate de România cu statele respective.

De asemenea, cetățenii statelor terțe pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcțiilor și un drept de superficie asupra terenului aferent, ceea ce le conferă dreptul de folosință asupra terenului pe durata existenței construcției, în situația achiziționării de imobile în România. Totodată, societățile comerciale, indiferent dacă sunt rezidente sau nerezidente, pot dobândi drepturi reale asupra imobilelor în măsura necesară desfășurării activității lor, cu respectarea regimului juridic privind dobândirea terenurilor de către străini.

Autorizarea executării construcțiilor

Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai în baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, cu modificările și completările ulterioare, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren și/sau construcții – identificat prin număr cadastral, cu excepția situațiilor în care legea prevede altfel.

Pentru lucrările care privesc exclusiv racordarea sau branșarea la rețelele tehnico-edilitare existente în zonă, precum și pentru eventualele devieri aferente, acordul sau autorizația administratorului drumului se emite de autoritățile competente în numele operatorilor de rețele, pe baza cererii formulate de beneficiar. În aceste situații, autorizația de construire pentru imobil și acordul pentru racordarea la utilități se emit concomitent, fără ca imposibilitatea emiterii unui acord pentru o anumită utilitate să blocheze emiterea celorlalte autorizații necesare.

Construcțiile civile, industriale, agricole sau de orice altă natură, inclusiv cele destinate susținerii instalațiilor și echipamentelor tehnologice, pot fi realizate numai cu respectarea autorizației de construire și a reglementărilor tehnice privind proiectarea și executarea construcțiilor, în condițiile legii.

Procedura de autorizare începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism, în scopul obținerii autorizației de construire ca act final, și cuprinde mai multe etape succesive. Aceasta include emiterea certificatului de urbanism, obținerea punctului de vedere sau, după caz, a actului administrativ al autorității pentru protecția mediului, precum și notificarea autorității competente în situațiile în care proiectul necesită evaluarea impactului asupra mediului. Procedura presupune obținerea avizelor și acordurilor necesare, elaborarea documentației tehnice, denumită documentație tehnică – D.T., depunerea acesteia la autoritățile competente și, în final, emiterea autorizației de construire.

Autorizațiile de construire sunt emise de președinții consiliilor județene, de primarul general al municipiului București, precum și de primarii municipiilor, orașelor, comunelor și sectoarelor municipiului București, în conformitate cu prevederile legale. Avizele și acordurile stabilite prin certificatul de urbanism sunt solicitate de investitor sau beneficiar și se obțin de la autoritățile competente anterior depunerii documentației pentru autorizare, acestea devenind parte integrantă a autorizației de construire împreună cu actele emise de autoritatea pentru protecția mediului.

Structurile de specialitate din domeniul urbanismului și amenajării teritoriului au obligația de a verifica documentațiile depuse într-un termen de maximum 5 zile lucrătoare pentru autorizații și 10 zile lucrătoare pentru certificate de urbanism, cu posibilitatea returnării documentațiilor neconforme. Certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcții, având exclusiv rol de informare și de stabilire a regimului juridic și tehnic al terenului.

Autorizația de construire se emite pentru lucrările de bază și cele aferente organizării execuției lucrărilor în termen de cel mult 30 de zile de la depunerea documentației complete, care include certificatul de urbanism, dovada dreptului asupra imobilului, documentația tehnică, avizele și acordurile necesare, precum și dovada achitării taxelor aferente. În anumite condiții, persoanele care nu dețin o locuință pot beneficia de scutiri de taxe pentru construirea unei locuințe unifamiliale, în baza unei hotărâri a consiliului local și a certificatului fiscal.

În cazul lucrărilor realizate în zone cu regim special de protecție, autorizațiile de construire sau desființare se emit numai după obținerea avizelor specifice de la autoritățile care au instituit restricțiile, conform legislației în vigoare.

În cadrul autorităților administrației publice județene și ale municipiilor reședință de județ funcționează Comisia pentru Acord Unic, denumită C.A.U., care are rolul de a facilita obținerea avizelor și acordurilor necesare autorizării lucrărilor de construcții, la cererea solicitantului. Aceste avize pot fi obținute fie direct de beneficiar, fie prin intermediul comisiei, în format electronic, prin platforma Punctul de Contact Unic electronic (PCUe).

Documentațiile depuse exclusiv în format electronic trebuie semnate de specialiștii atestați, cu semnătură electronică calificată sau avansată, având aceeași valoare juridică precum documentele pe suport hârtie. Secretariatul C.A.U. verifică documentațiile depuse, le transmite către autoritățile emitente de avize și urmărește respectarea termenelor legale de emitere a acestora, sesizând Inspectoratul de Stat în Construcții în cazul depășirii termenelor, pentru aplicarea sancțiunilor prevăzute de lege.

Taxe legale pentru obținerea autorizației de construire

Conform art. 473 din Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, cu modificările și completările ulterioare, orice persoană care solicită eliberarea unui certificat, aviz sau autorizație are obligația de a achita taxa aferentă la compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale, anterior emiterii documentului solicitat.

Calculul taxelor pentru emiterea certificatului de urbanism și a autorizației de construire se realizează în conformitate cu prevederile art. 474 din același act normativ. În mediul urban, taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism este stabilită diferențiat, în funcție de suprafața pentru care se solicită documentul, fiind cuprinsă între valori de 5–6 lei pentru suprafețe de până la 150 mp și ajungând, pentru suprafețe mai mari de 1.000 mp, la 14 lei plus 0,01 lei pentru fiecare metru pătrat care depășește această limită.

În mediul rural, taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism este de 50% din nivelul stabilit pentru mediul urban. Prelungirea certificatului de urbanism se taxează cu 30% din valoarea taxei inițiale. Avizarea certificatului de urbanism de către comisia de urbanism și amenajarea teritoriului sau de către structurile de specialitate se stabilește de consiliile locale, în limita a 15 lei.

Pentru autorizația de construire, taxa este calculată procentual din valoarea lucrărilor autorizate. Astfel, pentru clădiri rezidențiale și anexe, taxa este de 0,5% din valoarea lucrărilor, iar pentru celelalte construcții este de 1%, incluzând și instalațiile aferente. Prelungirea autorizației de construire se taxează cu 30% din valoarea inițială a taxei.

Taxa pentru autorizația de desființare, totală sau parțială, este de 0,1% din valoarea impozabilă a construcției aferente părții desființate. Pentru foraje și excavări necesare studiilor geotehnice, taxarea se calculează în funcție de suprafața afectată la nivelul solului, cu valori cuprinse între 0 și 15 lei pe metru pătrat, stabilite de autoritățile locale.

În termen de 30 de zile de la finalizarea lucrărilor de cercetare sau prospectare, contribuabilii au obligația de a declara suprafața efectiv afectată, urmând ca taxa să fie regularizată dacă există diferențe față de cea inițial autorizată.

Pentru lucrările de organizare de șantier, taxa este de 3% din valoarea autorizată a lucrărilor, iar pentru racorduri și branșamente la rețelele publice de utilități, taxa este stabilită de consiliile locale, în limita a 13 lei pentru fiecare racord. Eliberarea certificatului de nomenclatură stradală și adresă se taxează cu până la 9 lei, în funcție de hotărârile autorităților locale.

În cazul taxelor stabilite în funcție de valoarea lucrărilor de construcție, acestea se calculează pe baza valorii declarate de solicitant și se achită anterior emiterii autorizației. Pentru clădirile rezidențiale și anexele acestora, valoarea declarată nu poate fi mai mică decât valoarea impozabilă stabilită conform Codului Fiscal. După finalizarea lucrărilor, beneficiarul are obligația de a depune o declarație privind valoarea reală a lucrărilor, în termen de cel mult 15 zile, dar nu mai târziu de expirarea autorizației.

Autoritatea fiscală locală stabilește taxa finală în termen de 15 zile de la depunerea declarației, iar eventualele diferențe de plată sau de restituit trebuie achitate sau returnate în același termen de 15 zile de la comunicare.

În situația în care solicitantul optează pentru obținerea avizelor și acordurilor prin intermediul Comisiei pentru Acord Unic (C.A.U.), conform Legii nr. 50/1991, taxele și tarifele aferente avizelor sunt suportate de solicitant, fiind stabilite de fiecare emitent în parte, potrivit reglementărilor specifice. După emiterea avizelor, se eliberează acordul unic pe baza propunerii C.A.U., iar procedura de autorizare continuă după achitarea taxelor aferente.

Plata acestor taxe se realizează la casieria autorității locale sau prin platforma Ghiseul.ro, în baza documentelor de plată emise de secretariatul C.A.U., iar sumele colectate sunt virate către instituțiile emitente în termen de maximum 24 de ore. În cazul plăților efectuate online, prin Ghiseul.ro, confirmarea acestora este transmisă electronic autorității emitente. Consiliile județene și locale stabilesc, în condițiile legii, taxe specifice pentru emiterea acordului unic în cadrul procedurii de autorizare.