Reguli la bloc pe care proprietarii trebuie să le știe. Cui îi revine plata reparațiilor la terasă

Infiltrațiile apărute după o ploaie puternică pot provoca dispute între proprietarii apartamentelor dintr-un bloc. Când apa ajunge doar la ultimul etaj, vecinii ale căror locuințe sunt uscate pot refuza să contribuie la reparație. Aceste reguli la bloc depind însă de regimul juridic al terasei și de cauza deteriorării. Dacă terasa este proprietate comună, costurile remedierii nu revin exclusiv proprietarului afectat.

Ce reguli la bloc se aplică atunci când terasa este proprietate comună

Aceste reguli la bloc pornesc de la stabilirea regimului juridic al terasei, înainte de calcularea contribuțiilor pentru reparație. Potrivit Legii nr. 196/2018, elementele clădirii destinate utilizării de către toți proprietarii sau necesare funcționării normale a imobilului sunt părți comune.

Acoperișul și terasele sunt incluse, în principiu, în această categorie, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel. Prin urmare, repararea unei terase comune nu trebuie suportată numai de persoana în al cărei apartament pătrunde apa.

Nici amplasarea terasei deasupra unei singure locuințe, nici folosirea acesteia de către un singur apartament nu stabilesc automat că suprafața respectivă este proprietate individuală. Încadrarea trebuie verificată în documentele imobilului.

Același principiu se aplică participării la lucrările asupra celorlalte elemente comune. Proprietarul unui apartament de la parter contribuie la repararea acoperișului, deși ploaia nu îi afectează direct locuința, iar cel de la ultimul etaj participă la cheltuielile pentru elementele comune situate la nivelurile inferioare.

Costurile reparației se repartizează în funcție de cota-parte indiviză

Degradarea hidroizolației poate permite apei să pătrundă într-un singur apartament, fără ca acest lucru să limiteze obligația de plată la proprietarul respectiv. Dacă o constatare tehnică identifică terasa comună drept sursă a infiltrației, absența umezelii în celelalte 20 sau 50 de locuințe nu îi scutește automat pe proprietarii acestora de contribuție.

Cheltuielile de întreținere, reparare și, după caz, reabilitare a proprietății comune se distribuie potrivit prevederilor Legii nr. 196/2018. Pentru asemenea lucrări, repartizarea ține cont de cota-parte indiviză de proprietate, ceea ce înseamnă că proprietarii nu au neapărat de achitat sume egale.

De exemplu, o intervenție de 20.000 de lei la hidroizolația unui bloc cu 20 de apartamente nu presupune automat o contribuție de 1.000 de lei pentru fiecare locuință. Suma aferentă fiecărui proprietar poate fi calculată în raport cu cota indiviză pe care o deține.

Proprietarul afectat trebuie să sesizeze în scris asociația

Disputele pot apărea atunci când asociația îi cere locatarului de la ultimul etaj să suporte singur lucrarea, invocând faptul că „doar la el plouă”. Dacă infiltrația provine din degradarea unei terase comune, intervenția privește însă o componentă a proprietății comune.

În această situație, proprietarul afectat ar trebui să transmită asociației o sesizare scrisă, prin care să ceară constatarea defecțiunii și adoptarea măsurilor necesare pentru remediere.

Fotografiile pot documenta infiltrațiile, iar o evaluare realizată de un specialist poate clarifica sursa apei atunci când există neînțelegeri. Simpla apariție a unei pete pe tavan nu dovedește că hidroizolația este deteriorată. Umezeala poate proveni și de la o instalație, dintr-o lucrare executată incorect sau dintr-o altă sursă.

Actele de proprietate și cauza deteriorării pot schimba obligațiile de plată

Stabilirea persoanelor care suportă cheltuielile necesită verificări suplimentare atunci când terasa aparține unei proprietăți individuale sau există prevederi speciale privind utilizarea și întreținerea sa. Actele apartamentului, cartea funciară și documentația condominiului trebuie consultate înainte de repartizarea costurilor.

Răspunderea poate fi analizată separat și dacă deteriorarea unei părți comune a fost provocată de un anumit proprietar. O intervenție neautorizată care afectează hidroizolația este un exemplu de situație în care trebuie stabilită responsabilitatea pentru prejudiciu.

În cazul unei infiltrații produse de degradarea terasei comune, apariția pagubei într-o singură locuință nu transferă automat întregul cost al reparației către proprietarul acesteia. Pentru stabilirea obligațiilor de plată contează atât apartenența terasei, cât și cauza tehnică a problemei.