Ai ocupat abuziv un spațiu comun? Ce poate cere asociația de proprietari în 15 zile

Spațiile comune ale unui bloc nu pot fi ocupate, închiriate sau vândute după decizia unui singur proprietar. Casa scării, holurile, subsolul, terasele și instalațiile care deservesc mai multe apartamente fac parte, în condițiile prevăzute de lege, din proprietatea comună a imobilului.

Cine are dreptul asupra subsolului, holului și terasei blocului. Ce spune legea

Avocatul Bogdan Pițigoi a explicat pentru Digi24 ce zone sunt considerate părți comune, cum pot fi utilizate de proprietari și în ce situații folosirea lor poate deveni abuzivă. Depozitarea unor obiecte personale este permisă doar atât timp cât nu afectează accesul, circulația sau drepturile celorlalți locatari.

Regulile se aplică și în cazul bunurilor lăsate pe holuri sau în alte spații comune. Atunci când acestea împiedică utilizarea normală a imobilului, proprietarul poate fi notificat pentru eliberarea zonei, iar nerespectarea solicitării poate duce la demersuri în instanță și, în funcție de situație, la sancțiuni.

Ce este considerat parte comună într-un bloc

Aceste spații și componente sunt destinate utilizării comune sau deservesc mai multe proprietăți individuale. În această categorie intră atât elemente ale construcției, cât și zonele prin care proprietarii circulă pentru a ajunge la locuințe.

Casa scării, holurile și lifturile au rolul de a asigura accesul și circulația în imobil. Subsolurile, spațiile tehnice, uscătoriile și spălătoriile pot avea, la rândul lor, regim de proprietate comună atunci când nu există un regim juridic distinct.

„Părțile comune ale unui bloc reprezintă spațiile, elementele de construcție și instalațiile care, prin natura sau destinația lor, sunt folosite în comun de proprietari sau deservesc mai multe apartamente. Acestea sunt esențiale pentru funcționarea normală a imobilului și pentru accesul și utilizarea corespunzătoare a locuințelor. În această categorie intră, în primul rând, terenul pe care este construit imobilul, fundația, structura de rezistență, fațadele, acoperișul și terasele. Tot părți comune sunt și spațiile destinate accesului și circulației, precum casa scării, holurile și lifturile.

În funcție de configurația și destinația clădirii, în proprietatea comună pot intra și anumite spații și anexe ale imobilului, atunci când acestea nu au un regim juridic distinct. Printre acestea se numără subsolurile, boxele, camera centralei termice, spațiile tehnice, uscătoriile și spălătoriile. De asemenea, părți comune sunt și instalațiile care deservesc mai multe apartamente. Este vorba despre rețelele de apă, canalizare, gaze și încălzire, inclusiv coloanele și celelalte componente comune ale acestora.”, a explicat avocatul Bogdan Pițigoi

Cum pot fi folosite spațiile comune

Folosirea spațiilor comune presupune, astfel, respectarea drepturilor celorlalți proprietari. Un locatar nu poate transforma o zonă destinată accesului sau utilizării colective într-un spațiu ocupat exclusiv de acesta, dacă prin acest lucru sunt afectate drepturile celorlalți coproprietari.

Regulile sunt relevante inclusiv pentru obiectele personale lăsate pe holuri, pe casa scării sau în alte zone comune. Bicicletele, mobilierul, cutiile, hainele și alte bunuri nu trebuie amplasate într-un mod care să împiedice circulația ori utilizarea normală a spațiului.

„Spațiile comune pot fi utilizate de toți proprietarii, cu respectarea regulilor de conviețuire și a drepturilor celorlalți locatari. În principiu, accesul este liber și gratuit, însă fiecare persoană trebuie să se asigure că modul în care folosește aceste zone nu limitează accesul și nici posibilitatea celorlalți coproprietari de a beneficia de ele.

Potrivit articolului 11 din Conținutul-cadru al regulamentului condominiului, aprobat prin Ordinul nr. 1.058/2019, este interzisă depozitarea oricăror obiecte pe proprietatea comună atunci când, prin amplasarea acestora, este împiedicată utilizarea normală a clădirii sau a părților comune ori sunt afectate drepturile celorlalți proprietari. Astfel, bicicletele, mobilierul, cutiile, hainele sau alte obiecte personale nu pot fi amplasate în spațiile comune într-un mod care blochează căile de acces, îngreunează circulația sau împiedică folosirea normală a acestor spații de către ceilalți proprietari. Regulamentul face, totodată, o distincție clară în cazul bunurilor părăsite în aceste spații, stabilind că este interzisă abandonarea acestora pe proprietatea comună.”, a adăugat specialistul

Când pot fi închiriate sau vândute spațiile comune

Simpla deținere a unui apartament nu îi conferă proprietarului dreptul de a decide individual asupra unei zone care aparține coproprietății. Folosirea sau închirierea anumitor spații comune trebuie să respecte condițiile prevăzute de lege și regulile asociației de proprietari.

Veniturile rezultate din închirierea unor spații comune, atunci când aceasta este permisă, sunt destinate cheltuielilor și lucrărilor pentru imobil. Aceste sume nu pot fi utilizate discreționar de președintele asociației.

Cota indiviză aferentă proprietății comune este legată de apartamentul deținut. Atât timp cât spațiile își păstrează destinația de părți comune, această cotă nu poate fi vândută separat de locuință.

„Spațiile comune ale unui bloc nu pot fi închiriate prin decizia unui singur proprietar, întrucât se află în coproprietate. Potrivit Legii nr. 196/2018, anumite spații pot fi închiriate în condițiile stabilite de lege și de asociația de proprietari, iar veniturile obținute sunt destinate cheltuielilor și lucrărilor pentru imobil.

Banii obținuți nu pot fi folosiți discreționar de președintele asociației. Cota-parte din proprietatea comună nu poate fi vândută separat de apartament. Fiecare proprietar deține o cotă indiviză din părțile comune ale imobilului, aferentă locuinței sale. Aceasta include elemente precum casa scării, holurile, structura de rezistență și instalațiile care deservesc mai multe proprietăți individuale. Atât timp cât își păstrează această destinație, cota se transmite numai odată cu apartamentul și nu poate fi înstrăinată separat.”, a mai precizat expertul.

Ce se întâmplă când un proprietar ocupă abuziv un spațiu comun

Situația apare atunci când obiectele lăsate într-o zonă comună nu mai reprezintă doar o utilizare a spațiului, ci afectează accesul sau circulația celorlalți proprietari. În astfel de cazuri, asociația poate solicita înlăturarea bunurilor printr-o notificare scrisă. Termenul stabilit pentru eliberarea spațiului poate fi de 15 zile. Dacă solicitarea nu este respectată, următorul demers poate fi sesizarea instanței, care poate dispune eliberarea zonei și îndepărtarea bunurilor.

În funcție de situația concretă și de regulile încălcate, pot interveni și autoritățile competente, inclusiv poliția locală. Sancțiunile nu vizează simpla existență a unui obiect într-o zonă comună în orice situație, ci situațiile în care sunt încălcate regulile aplicabile și sunt afectate utilizarea normală a spațiului sau drepturile celorlalți proprietari.

„Depozitarea obiectelor personale într-un spațiu comun devine o problemă atunci când acestea blochează accesul, îngreunează circulația sau afectează dreptul celorlalți proprietari de a folosi în mod normal zona respectivă. În astfel de situații, asociația de proprietari poate solicita, printr-o notificare scrisă, îndepărtarea obiectelor și eliberarea spațiului într-un termen stabilit, care poate fi de 15 zile. Dacă solicitarea nu este respectată, asociația se poate adresa instanței, care poate dispune eliberarea spațiului și îndepărtarea bunurilor. În funcție de situație și de regulile încălcate, proprietarul poate fi sancționat și de autoritățile competente, inclusiv de poliția locală.

Ce sancțiuni pot apărea pentru deteriorarea părților comune

Atunci când un proprietar deteriorează instalațiile sau alte componente comune ale clădirii, situația poate avea consecințe suplimentare față de simpla ocupare a unui spațiu comun. Persoana responsabilă poate fi obligată să remedieze stricăciunile produse.

Costurile necesare pentru repararea prejudiciului pot reveni celui care a provocat deteriorarea. În funcție de natura faptei și de gravitatea situației, pot fi aplicate și sancțiuni contravenționale.

„Atunci când un proprietar deteriorează instalațiile sau alte componente comune ale clădirii, consecințele pot fi mai severe decât în cazul simplei ocupări a unui astfel de spațiu. Persoana responsabilă poate fi obligată să repare stricăciunile sau să suporte costurile lucrărilor necesare pentru remedierea prejudiciului. În funcție de natura și gravitatea situației, pot fi aplicate și sancțiuni contravenționale, de la câteva sute de lei la câteva mii de lei, iar în cazurile prevăzute de lege, cuantumul poate ajunge chiar și până la 10.000 de lei. Intervențiile asupra structurii de rezistență pot atrage sancțiuni mai severe, în funcție de natura acestora și de modul în care au fost executate. În anumite situații, încălcarea prevederilor legislației privind autorizarea construcțiilor poate constitui inclusiv infracțiune și poate atrage răspunderea penală.”, a conchis avocatul Bogdan Pițigoi