Schimbare la bloc. Obligația care ar putea fi impusă asociației de proprietari. Ce trebuie să știe proprietarii

Asociațiile de proprietari ar putea fi vizate de o schimbare importantă în modul de funcționare, după ce Avocatul Poporului a sesizat Înalta Curte de Casație și Justiție pentru a tranșa două probleme asupra cărora instanțele din țară au avut soluții diferite. Este vorba despre necesitatea înregistrării la judecătorie a noilor persoane alese în conducerea asociației și despre limitele mandatului președintelui atunci când reprezintă asociația în instanță.

Sesizarea vizează interpretarea art. 21 și art. 57 alin. (1) din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

Avocatul Gelu Pușcaș, autorul paginii „Consultanță Asociații Proprietari”, explică faptul că o eventuală decizie a ÎCCJ ar putea avea efecte practice pentru un număr mare de asociații.

Ce trebuie să decidă ÎCCJ

Prima problemă este dacă alegerea unui nou președinte sau a unor noi membri în comitetul executiv reprezintă o modificare a actului constitutiv al asociației și, în consecință, dacă schimbarea trebuie înregistrată la judecătoria care a dispus înființarea asociației.

A doua problemă privește reprezentarea asociației în instanță. Judecătorii trebuie să stabilească dacă președintele poate acționa în baza mandatului primit prin simpla alegere în funcție sau dacă este necesar un mandat special din partea adunării generale pentru fiecare acțiune în instanță, cu excepția litigiilor privind plata cotelor de întreținere.

Instanțele au interpretat diferit legea

În ceea ce privește schimbarea conducerii asociației, unele instanțe au considerat că alegerea unui nou președinte ori a unor noi membri ai comitetului executiv reprezintă o modificare a actului constitutiv și trebuie înregistrată la judecătorie.

Alte instanțe au apreciat însă că o asemenea alegere nu modifică actul constitutiv, astfel că hotărârea adunării generale nu trebuie înscrisă la instanță.

Potrivit explicațiilor publicate de avocatul Gelu Pușcaș, opinia Avocatului Poporului este că alegerea unor noi persoane în organele de conducere constituie o modificare a actului constitutiv și necesită înregistrarea la judecătoria care a emis încheierea de înființare.

În privința reprezentării în instanță, practica este de asemenea neunitară. Unele instanțe au considerat că mandatul este implicit, prin alegerea președintelui, în timp ce altele au cerut un mandat special pentru fiecare proces.

În acest caz, Avocatul Poporului consideră că președintele poate reprezenta asociația în baza mandatului implicit, atribuția fiind legată chiar de funcția pe care o ocupă.

Gelu Pușcaș: Nu consider că alegerea unui nou președinte reprezintă o modificare de act constitutiv

Avocatul Gelu Pușcaș are însă o opinie diferită în ceea ce privește obligația de înregistrare la instanță.

„Nu consider, pentru punctul “a”, că alegerea unui nou președinte reprezintă o modificare de act constitutiv, în condițiile în care Legea 196/2018 nu are un text de lege care să facă trimitere la obligativitatea menționării în actele constitutive a persoanei care deține funcția de președinte sau membru al comitetului. Mai apoi, instanțele de judecată s-ar încărca exagerat cu astfel de dosare, în condițiile în care MAREA MAJORITATE a asociațiilor, în primul trimestru al fiecărui an ar trebui să facă potecă la instanța de judecată în condițiile în care se modifică președintele sau un membru al comitetului.”

El amintește că asociațiile au deja obligația de a comunica autorității publice modificările intervenite în structura de conducere.

„Atâta timp cât exista obligația, fiind stabilit și un termen, asociației de a transmite autorității publice organele de conducere, după fiecare modificare, fiind realizată astfel o formă de publicitate, nu cred ca varianta obligării asociațiilor în a merge la instanță pentru fiecare modificare.”

„Ar fi alte acte, alte drumuri și alte costuri”

Avocatul avertizează că, dacă ÎCCJ va stabili că fiecare schimbare de președinte sau membru al comitetului trebuie înregistrată la judecătorie, asociațiile vor avea de îndeplinit proceduri suplimentare.

„Ar fi alte acte, alte drumuri și alte costuri. Să nu trecem ușor peste faptul că dacă asociația urmează a înregistra toate aceste hotărâri de alegere, procedura trebuie făcută CA LA CARTE. Nu mai merge cu “lasă că așa merge la noi”.”

În ceea ce privește reprezentarea asociației, Gelu Pușcaș spune că este de acord cu punctul de vedere al Avocatului Poporului în privința contractării serviciilor juridice.

„Nu consider, în acord cu punctul de vedere al Avocatului Poporului, ca președintele are nevoie de mandat pentru fiecare contract care vizează contractarea de servicii juridice. Legea 196/2018 este cat se poate de clară spun eu pe acest aspect, acest contract neintrând în sfera de reglementare pentru care este necesară mandatarea INSA cred ca pentru ceea ce reprezintă lucrări, investiții care nu pot fi încadrate ca fiind urgente și de administrare curentă ar trebui să existe o mandatare a adunării generale.”

Ce poate decide singur președintele asociației

Avocatul atrage atenția că atribuțiile președintelui nu ar trebui interpretate astfel încât acesta să poată angaja singur asociația în orice tip de cheltuială.

„Cred ca președintele nu trebuie transformat în persoana care poate angaja asociația prin semnarea de contracte și proprietarii puși în fața faptului împlinit, doar pentru ca acesta a fost ales într-o astfel de funcție.”

El invocă în special investițiile de valoare ridicată, ale căror costuri sunt suportate de proprietari.

„Există lucrări de anvergură și care au sume extrem de mari, care spun eu, nu pot fi decise de către o singură persoană și pentru simplul fapt ca acel cost urmează a fi suportat de către o întrega comunitate.”

Demers început încă din 2021

Gelu Pușcaș susține că problema a fost adusă în atenția Avocatului Poporului încă din urmă cu mai mulți ani.

„Un astfel de demers a fost realizat de către subsemnatul, fiind sesizat Avocatul Poporului cu necesitatea sau nu a înregistrării președintelui la grefa instanței și promovarea unui recurs în interesul legii. În luna august 2021 am postat pe această pagină faptul ca s-a realizat un astfel de demers.”

Potrivit acestuia, sesizarea din septembrie 2026 arată că problema practicii neunitare a ajuns, în cele din urmă, în fața Înaltei Curți.

„În septembrie 2026 Avocatul Poporului realizează o astfel de sesizare, ajungând cel mai probabil, în toată această perioadă, la concluzia ca se impune lămurirea situațiilor de către ICCJ.”

„NU rămân indiferent la ceea ce se întâmplă în acest domeniu. Din păcate, trec ani de zile până când se lămuresc anumite aspecte. La fel, am cele două admiteri pe excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 50 lit b, aflate de mult pe rolul CCR și încă nesoluționate.”

O decizie pronunțată de ÎCCJ într-un recurs în interesul legii are rolul de a asigura interpretarea și aplicarea unitară a legii de către instanțe. Până la pronunțarea unei soluții, obligațiile asociațiilor rămân cele existente în prezent, iar sesizarea nu înseamnă că regulile s-au schimbat deja.