Lege la bloc în 2026. Proprietarii sunt obligați să plătească în acest caz. Nu contează la ce etaj locuiesc

O problemă apărută la acoperișul unui bloc poate genera dispute între proprietari, mai ales atunci când infiltrațiile afectează în primul rând apartamentele de la ultimul etaj. Din punct de vedere legal însă, faptul că un proprietar locuiește la parter sau la un etaj inferior nu îl exclude automat de la plata lucrărilor. Legea nr. 196/2018 stabilește regimul părților comune ale condominiului și regulile după care sunt repartizate cheltuielile aferente acestora.

Legea nr. 196/2018. Acoperișul blocului este parte comună

Regulile privind administrarea condominiilor sunt stabilite prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

Una dintre regulile importante privește delimitarea proprietății individuale de proprietatea comună.

Acoperișul nu aparține proprietarului apartamentului situat imediat sub acesta și nici exclusiv locatarilor de la ultimul etaj. El este, în principiu, parte a proprietății comune a condominiului.

În aceeași categorie intră și alte elemente ale clădirii destinate folosirii comune sau necesare existenței și funcționării imobilului.

Consecința este importantă atunci când trebuie efectuate lucrări. Reparația unei părți comune nu poate fi tratată drept o cheltuială exclusivă a proprietarului în apartamentul căruia au devenit vizibile efectele degradării.

Cine plătește reparația acoperișului blocului

Legea nr. 196/2018 reglementează și cheltuielile asociației repartizate pe cota-parte indiviză de proprietate.

În această categorie intră cheltuielile legate de proprietatea comună, inclusiv cele pentru întreținerea, repararea și exploatarea unor asemenea elemente ale condominiului.

Prin urmare, dacă lucrarea privește acoperișul comun al blocului, costurile nu sunt puse doar în sarcina apartamentelor de la ultimul etaj.

Proprietarii contribuie la cheltuielile aferente proprietății comune în funcție de cota-parte indiviză care le revine.

Așadar, regula nu este că fiecare apartament achită neapărat aceeași sumă. Repartizarea se face potrivit cotei-părți indivize, în condițiile prevăzute de lege.

Proprietarul de la parter nu este automat scutit de plată

Un argument întâlnit în astfel de situații este că proprietarii de la etajele inferioare nu ar trebui să suporte costurile deoarece nu sunt afectați direct de infiltrațiile produse prin acoperiș.

Regimul juridic al proprietății comune nu funcționează însă după acest principiu.

Obligația nu este stabilită în funcție de distanța dintre apartament și acoperiș, ci de existența dreptului de coproprietate asupra părților comune.

Cu alte cuvinte, un proprietar nu poate invoca simplul fapt că locuiește la parter pentru a susține că acoperișul nu îl privește.

Același principiu se aplică, în funcție de natura elementului și de situația concretă, cheltuielilor privind alte părți comune ale condominiului.

Reparațiile acoperișului pot deveni obligatorii pentru proprietari

Asociația de proprietari are atribuții privind administrarea, întreținerea și repararea proprietății comune.

Atunci când sunt necesare lucrări la acoperiș, problema trebuie gestionată prin mecanismele prevăzute de legislația privind asociațiile de proprietari, inclusiv prin adoptarea hotărârilor necesare și stabilirea cheltuielilor conform regulilor aplicabile.

Faptul că un proprietar nu folosește direct o anumită parte comună sau consideră că lucrarea nu îi aduce un beneficiu imediat nu înlătură, prin el însuși, obligațiile aferente proprietății comune.

Acoperișul are rolul de a proteja construcția în ansamblu, iar deteriorarea acestuia poate produce probleme care depășesc apartamentele situate la ultimul nivel.

Ce se întâmplă dacă un proprietar refuză să achite suma

Odată ce o cheltuială a fost stabilită și repartizată în mod legal, neachitarea acesteia poate duce la acumularea unor restanțe față de asociația de proprietari.

Legea nr. 196/2018 oferă asociațiilor instrumente pentru recuperarea sumelor datorate de proprietari, în condițiile stabilite de actul normativ.

Prin urmare, simplul dezacord al unui proprietar față de necesitatea reparației nu înseamnă automat că acesta poate elimina de pe lista de plată suma care îi revine legal.

Este important însă ca asociația să respecte procedurile prevăzute de lege atât în ceea ce privește aprobarea lucrărilor, cât și stabilirea și repartizarea costurilor.

Ce pot face proprietarii afectați de infiltrațiile de la acoperiș

Atunci când acoperișul este deteriorat, proprietarii apartamentelor afectate pot sesiza asociația și pot solicita luarea măsurilor necesare pentru remedierea problemei.

Este util ca degradările să fie documentate, mai ales dacă infiltrațiile au produs deja pagube în interiorul locuinței. Fotografii, constatări tehnice, facturi sau alte documente pot deveni relevante dacă apare ulterior un litigiu privind prejudiciile produse.

În cazul în care problema nu este rezolvată pe cale administrativă și degradarea proprietății comune produce prejudicii, situația poate ajunge inclusiv în instanță, în funcție de circumstanțele concrete.

Regula de care trebuie să țină cont proprietarii de apartamente

Principiul esențial este că proprietatea asupra unui apartament într-un condominiu presupune și existența unei cote din părțile comune ale imobilului.

De aici rezultă și obligațiile financiare aferente.

Astfel, în cazul unui acoperiș care constituie proprietate comună, reparația nu cade exclusiv în sarcina celor de la ultimul etaj. Costurile aferente lucrărilor asupra proprietății comune sunt suportate de proprietari conform regulilor de repartizare prevăzute de Legea nr. 196/2018.

Faptul că infiltrația apare la etajul superior nu transformă acoperișul într-un bun al proprietarilor care locuiesc acolo și nu îi exonerează automat de la plată pe cei aflați la etajele inferioare.