Regulă la bloc în 2026. Proprietarii nu pot refuza. Sunt obligați chiar dacă nu sunt de acord cu aceste lucrări

Lucrările la fațada unui bloc pot deveni rapid motiv de conflict între vecini, mai ales atunci când nu toți proprietarii sunt de acord cu intervențiile sau cu sumele pe care trebuie să le achite. Fațada nu aparține însă exclusiv proprietarului apartamentului în dreptul căruia se află, ci face parte, în principiu, din proprietatea comună a condominiului. Legea nr. 196/2018 stabilește atât obligațiile proprietarilor, cât și condițiile în care pot fi realizate intervenții asupra clădirii.

Fațada blocului este proprietate comună

Un proprietar nu poate trata porțiunea de fațadă din dreptul propriului apartament ca și cum ar fi exclusiv a sa. Legea nr. 196/2018 include expres fațadele printre părțile comune ale condominiului, alături de structura de rezistență, acoperiș, terase, casa scării, subsol și alte elemente ale clădirii, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel.

Acest lucru este important atunci când se discută despre reparații, modernizare sau reabilitare. Faptul că o anumită lucrare se execută fizic în dreptul unui apartament nu înseamnă automat că proprietarul acelui apartament poate decide singur dacă intervenția se face sau nu.

Legea stabilește, de asemenea, că proprietarii trebuie să ia măsuri pentru consolidarea și modernizarea condominiului, reabilitarea termică pentru creșterea performanței energetice și reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei clădirii, cu respectarea prevederilor legale.

Poate un singur proprietar să blocheze lucrările?

Răspunsul depinde de natura exactă a lucrării și de procedura legală aplicabilă. Nu orice intervenție asupra fațadei se aprobă după aceeași regulă de vot, iar simplul fapt că asociația a votat o lucrare nu înseamnă că pot fi ignorate autorizațiile sau acordurile speciale cerute de lege.

În cazul modificărilor constructive asupra unor părți sau elemente ale condominiului, Legea nr. 196/2018 prevede acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației, acordul tuturor proprietarilor direct afectați și obținerea autorizației de construire.

Prin urmare, dacă proprietarul care se opune este unul dintre cei pentru care legea cere în mod expres acordul, refuzul său poate conta. În alte situații, în care o lucrare asupra proprietății comune a fost decisă legal și nu este necesar acordul individual al fiecărui proprietar, simpla opoziție a unei singure persoane nu îi conferă automat un drept de veto.

Fațada trebuie tratată unitar

Există o regulă importantă și în privința aspectului exterior al blocului. Pentru imobilele colective multietajate, modificarea aspectului fațadei trebuie făcută unitar pe întregul condominiu, indiferent dacă în bloc există mai multe asociații constituite pe scări sau tronsoane.

Lucrările trebuie realizate în baza documentației tehnice prevăzute de lege și cu respectarea normelor privind autorizarea construcțiilor, precum și, după caz, a regulilor pentru monumente istorice, zone protejate sau reabilitare termică.

Înainte de modificarea aspectului fațadei, președintele asociației trebuie să solicite în scris autorității locale informațiile și restricțiile privind culoarea, aspectul, materialele și alte cerințe stabilite prin reglementările urbanistice aplicabile.

În cazul blocurilor cu mai multe scări sau tronsoane legate structural, lucrările de consolidare, modernizare, reabilitare termică și structural-arhitecturală trebuie, de asemenea, realizate unitar pentru întregul ansamblu.

Proprietarul poate fi obligat să permită accesul în apartament

O situație aparte apare atunci când lucrările la proprietatea comună nu pot fi executate fără acces printr-un apartament.

Legea nr. 196/2018 prevede că, atunci când este necesară inspectarea, repararea sau înlocuirea unor elemente ale proprietății comune la care se poate ajunge numai dintr-o anumită proprietate individuală, proprietarul trebuie să permită accesul persoanelor prevăzute de lege. Asociația trebuie să îi transmită un preaviz motivat, în scris, cu cinci zile înainte. În situații de urgență, termenul este redus la 24 de ore.

Dacă proprietarul refuză accesul în condițiile prevăzute de lege, acesta poate răspunde civil și penal, după caz, pentru prejudiciile produse proprietarilor afectați.

Există însă și o protecție pentru proprietarul în apartamentul căruia se intervine. Dacă lucrările asupra elementelor comune îi produc pagube proprietății individuale, legea prevede despăgubirea din fondul de reparații al asociației. Dacă prejudiciul este provocat de executant, suma poate fi recuperată de la acesta.

Un proprietar nu poate modifica singur aspectul exterior al blocului

Regulile funcționează și în sens invers. Faptul că o persoană deține un apartament nu îi oferă libertate totală asupra fațadei din dreptul locuinței sale.

Modificarea aspectului exterior trebuie să respecte caracterul unitar al condominiului și legislația privind autorizarea lucrărilor. Proprietarul are libertate mai mare în interiorul proprietății sale, însă intervențiile asupra elementelor comune sau cele care afectează fațada intră sub reguli suplimentare.

Așadar, un singur proprietar nu poate bloca automat orice lucrare la fațadă doar pentru că nu este de acord cu decizia asociației. În același timp, nici asociația nu poate invoca pur și simplu votul majorității pentru orice tip de intervenție. Trebuie verificată natura lucrării, majoritatea cerută de lege, existența proprietarilor direct afectați și necesitatea documentației tehnice, a acordurilor și a autorizației de construire.