Decizie pentru proprietarii de apartamente. Se permite accesul în locuință, potrivit Instanței. Amendă în aceste cazuri

Un caz judecat în București arată până unde poate ajunge un conflict între un proprietar și asociația de proprietari atunci când sunt necesare intervenții la instalația de gaze. Un proprietar a refuzat montarea unui senzor de gaze în apartament, iar imposibilitatea finalizării lucrărilor a făcut ca locatarii întregului condominiu să rămână fără gaze. Asociația de proprietari s-a adresat instanței și a obținut obligarea proprietarului să permită accesul personalului calificat și montarea detectorului.

Cazul este prezentat de avocatul Gelu Pușcaș, care citează Hotărârea nr. 12691/2026 din 19 august 2026, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București.

Alimentarea cu gaze a fost sistată din motive de siguranță

Situația a început în 25 martie 2026, când o echipă Distrigaz Sud Rețele s-a deplasat la imobil și a constatat că electrovalva de pe instalația de utilizare era declanșată. Din motive de siguranță, alimentarea cu gaze a fost oprită, iar robinetul de contor a fost sigilat. În consecință, asociația de proprietari și locatarii condominiului au rămas fără gaze naturale.

„În fapt, la data de 25.03.2026, în urma deplasării unei echipe de la Distrigaz Sud Rețele la adresa s-a identificat electrovană declanșată pe instalația de utilizare și din motive de siguranță s-a procedat la sistarea alimentării cu gaze naturale, prin sigilarea robinetului de contor, astfel că, începând cu data de 25.03.2026, reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI și, implicit, proprietarii din condominiu, nu mai beneficiază de gaze naturale”.

Două zile mai târziu, Adunarea Generală a asociației a decis încheierea unui contract pentru revizia instalației, montarea senzorilor în apartamente și pe scară și efectuarea reparațiilor necesare. Contractul încheiat avea ca obiect „revizie la defect coloană + montaj senzori detectivi gaze naturale”.

Proprietarul mai fusese obligat de instanță să permită accesul în apartament

Din prezentarea cazului rezultă că nu era prima situație în care proprietarul refuza accesul pentru o intervenție asupra instalației.

Asociația obținuse anterior o ordonanță președințială prin care proprietarul fusese obligat să permită accesul reprezentanților societății în apartament pentru înlocuirea robineților de tip canea de la instalația de gaze.

Hotărârea din 9 aprilie 2026 a rămas definitivă după respingerea apelului, la 17 iunie 2026.

Ulterior notificării, proprietarul a permis accesul pentru înlocuirea robineților, dar nu și montarea senzorului de gaze.

„în urma notificării sale, a permis accesul reprezentanților xx SRL în vederea înlocuirii robineților tip canea, însă nu a permis acestora să monteze înlocuirea senzorului de gaz, arătând că nu s-a dispus în acest sens prin hotărârea judecătorească și că nu i s-a prezentat contractul de prestări servicii și autorizațiile ANRE în original, fiindu-i puse la dispoziție doar copii după aceste înscrisuri”, mai spune avocatul. 

În lipsa montării senzorului, lucrările nu au putut fi finalizate, iar ceilalți proprietari au rămas în continuare fără gaze.

Ce obligații are proprietarul unui apartament

Asociația de proprietari a apelat din nou la instanță, de această dată pentru a obține accesul necesar montării detectorului.

În motivarea prezentată în hotărâre sunt invocate prevederile Legii nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari. Potrivit art. 30 alin. (3) și (4), proprietarul trebuie să își mențină proprietatea individuală în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional și nu poate afecta drepturile celorlalți proprietari sau funcționarea normală a condominiului.

Instanța a reținut și că instalațiile de gaze sunt părți comune, iar asociația are dreptul să întreprindă demersurile necesare pentru buna utilizare a spațiilor și părților comune, inclusiv în situația în care instalația traversează proprietatea individuală a unui locatar.

Refuzul proprietarului a împiedicat repornirea gazelor

Instanța a constatat că proprietarul a recunoscut că nu a permis montarea detectorului. Refuzul a făcut imposibilă finalizarea reviziei și înregistrarea documentației la Distrigaz Sud Rețele pentru repunerea în funcțiune a instalației.

„Astfel, cercetând aparenţa dreptului, instanța constată că aceasta este în favoarea reclamantei, întrucât prin prezenta cerere reclamanta invocă nerespectarea de către pârâtă a obligațiilor ce îi revin conform art. 30 alin. 3 din Legea nr. 196/2018, pârâta însăși recunoscând faptul că nu a permis montarea detectorului de gaze, refuz ce a determinat imposibilitatea de finalizare a procedurilor de revizie gaze și de înregistrare a documentației de revizie la distribuitorul zonal de gaze – Distrigaz Sud Rețele pentru a repune în funcțiune instalația de gaze (…) refuzul pârâtei afectând astfel funcționarea normală a condominiului și drepturile celorlalți proprietari din condominiu, care nu pot beneficia de gaze.”

Când este proprietarul obligat să permită accesul în apartament

Instanța a analizat și obligația de a permite accesul în proprietatea individuală atunci când trebuie efectuate lucrări asupra unor elemente comune la care se poate ajunge numai prin respectivul apartament.

În hotărâre este citată regula potrivit căreia, în baza unui preaviz motivat scris de cinci zile emis de comitetul executiv al asociației, proprietarul trebuie să permită accesul reprezentanților asociației și al persoanei calificate atunci când este necesară inspectarea, repararea sau înlocuirea unor elemente ale proprietății comune. Pentru cazurile de urgență, termenul de preaviz este de 24 de ore.

În cazul analizat, proprietarul fusese notificat inclusiv prin executor judecătoresc.

Instanța a considerat nejustificate argumentele proprietarului

Unul dintre motivele invocate pentru refuz a fost faptul că proprietarului nu îi fuseseră prezentate în original contractul de prestări servicii și autorizațiile ANRE ale societății care urma să efectueze lucrările.

Instanța a respins aceste argumente și a constatat că nu a fost dovedit un impediment real și justificat pentru refuzarea lucrării.

În ceea ce privește autorizațiile ANRE, concluzia instanței a fost tranșantă:

„Totodată, solicitarea pârâtei de a i se prezenta autorizațiile ANRE ale societății xx în original sunt lipsite de suport legal, refuzul pârâtei fiind astfel unul abuziv, cu atât mai mult cu cât aceste autorizații i-au fost prezentate în copie în data de 06.07.2026 (…)”.

Instanța: Nu ar trebui să fie nevoie de intervenția judecătorilor

Judecătorul a analizat inclusiv efectele comportamentului proprietarului asupra celorlalți locatari și a raporturilor de vecinătate.

„Astfel, instanța constată că poziția adoptată de pârâtă o plasează în situaţia juridică a proprietarului care îşi ignoră propria obligaţie de a nu încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate, aspect sub care instanța subliniază că în spiritul unor bune raporturi de vecinătate, spre a face posibilă activitatea de verificare și montare de detectoare de gaze, nu ar trebui să fie implicată intervenția unei instanțe de judecată.”

Instanța a considerat îndeplinită și condiția urgenței, având în vedere că imobilul era lipsit de utilitate, robinetul de gaze fiind sigilat.

Totodată, judecătorul a stabilit că permiterea accesului personalului calificat în apartament este justificată și prevăzută de lege, în condițiile în care montarea detectorului era necesară pentru desigilarea robinetului și reluarea alimentării cu gaze.

Proprietarul, obligat să permită montarea senzorului și să plătească cheltuielile

În final, Judecătoria Sectorului 2 a admis cererea asociației de proprietari și a obligat proprietarul să permită accesul reprezentanților societății și montarea senzorului pentru gaze în apartament.

„În consecință, instanţa va admite cererea de emitere a ordonanței președințiale formulată de către reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI în contradictoriu cu pârâta xx și va obliga pe pârâtă să permită accesul reprezentanților societății xx SRL și montarea de către aceștia în imobilul, proprietatea sa, situat în București, sector 2, a senzorului pentru gaze.”

Pe lângă obligația de a permite efectuarea lucrării, proprietarul a fost obligat să achite asociației 1.770 de lei reprezentând cheltuieli de judecată și încă 250 de lei pentru costurile notificării efectuate prin executor judecătoresc.

Cazul arată că dreptul asupra proprietății individuale nu poate fi exercitat astfel încât să împiedice lucrările necesare asupra instalațiilor comune și să afecteze accesul celorlalți proprietari la utilități, aceasta fiind concluzia care rezultă din hotărârea prezentată.