Reguli la bloc pentru toți proprietarii. Când devin obligatorii hotărârile asociației și cum pot fi contestate

Proprietarii unui apartament nu pot ignora automat o hotărâre a asociației doar pentru că au lipsit de la ședință, au votat împotrivă sau nu sunt membri ai asociației. Legea nr. 196/2018 stabilește în ce condiții hotărârile adunării generale produc efecte, dar prevede și obligații pentru conducerea asociației. În cazul în care o decizie este considerată nelegală sau produce un prejudiciu, proprietarii au la dispoziție mai multe căi pentru a o contesta.

Absența de la ședință nu înlătură obligațiile proprietarului

O regulă importantă este prevăzută la art. 48 alin. (4) din Legea nr. 196/2018. Hotărârile luate de adunarea generală devin obligatorii din momentul în care sunt afișate într-un loc vizibil.

Efectele lor nu sunt limitate la persoanele care au fost prezente și au votat. Ele îi vizează și pe proprietarii care nu au participat la adunare, precum și pe cei care nu sunt membri ai asociației.

Cu alte cuvinte, lipsa de la ședință sau dezacordul față de măsura votată nu sunt suficiente, prin ele însele, pentru ca un proprietar să fie exceptat de la aplicarea acesteia.

Când proprietarii trebuie să contribuie la cheltuielile blocului

O hotărâre a adunării generale poate avea inclusiv consecințe asupra sumelor pe care proprietarii trebuie să le achite.

Art. 48 alin. (5) reglementează participarea proprietarilor la costurile pentru lucrările și cheltuielile care privesc funcționarea, administrarea, întreținerea și înlocuirea elementelor aflate în proprietate comună.

Așadar, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege, faptul că un proprietar s-a opus unei lucrări sau nu a fost prezent când aceasta a fost aprobată nu îl scutește, doar din acest motiv, de contribuția care îi revine.

Asociația trebuie să îi informeze pe proprietari

Caracterul obligatoriu al hotărârilor vine însă la pachet cu reguli de informare.

După desfășurarea adunării generale, procesul-verbal trebuie adus la cunoștința proprietarilor în termen de șapte zile. Responsabilitatea îi revine președintelui asociației, care trebuie să se asigure că o copie datată a documentului este afișată la avizier.

În procesul-verbal sunt consemnate modul în care s-a desfășurat ședința, rezultatele voturilor și măsurile aprobate.

Această procedură are o importanță aparte, deoarece legea leagă caracterul obligatoriu al hotărârilor de aducerea lor la cunoștință prin afișare.

Termen de șapte zile și pentru deciziile comitetului executiv

Nu numai adunarea generală este supusă unor reguli de transparență.

În cazul comitetului executiv, art. 55 alin. (4) stabilește că deciziile luate trebuie înscrise în registrul unic al asociației. Ulterior, acestea trebuie afișate la avizier, termenul prevăzut fiind de cel mult șapte zile de la ședință.

Prin urmare, conducerea asociației nu poate trata aceste decizii ca pe documente care rămân exclusiv la nivel intern.

O hotărâre poate fi contestată dacă încalcă legea

Obligația de a respecta hotărârile asociației nu înseamnă că proprietarul trebuie să accepte orice măsură, indiferent de modul în care aceasta a fost adoptată.

Legea oferă posibilitatea de reacție atunci când proprietarul consideră că o hotărâre a adunării generale sau o decizie a comitetului executiv contravine prevederilor legale ori îi afectează interesele.

Potrivit art. 29 alin. (2), acesta poate sesiza cenzorul sau comisia de cenzori ori compartimentul specializat al administrației publice locale. În funcție de situație, se poate adresa și instanței de judecată pentru anularea totală sau parțială a hotărârii ori deciziei și/sau pentru repararea prejudiciului.

Ce rol are cenzorul asociației

Atribuțiile cenzorului nu se limitează la verificarea situației financiare a asociației.

Conform art. 61 lit. a), acesta urmărește dacă legea este aplicată corect de organele de reprezentare ale asociației. Totodată, potrivit lit. f), participă la adunările generale și la ședințele comitetului executiv, având atribuții legate de legalitatea desfășurării acestora.

Din acest motiv, cenzorul sau comisia de cenzori poate fi sesizată atunci când un proprietar constată posibile nereguli în activitatea organelor de conducere.

Conducerea asociației poate răspunde pentru prejudiciile produse

Legea nu stabilește obligații numai pentru proprietari. Persoanele care ocupă funcții în cadrul asociației pot răspunde atunci când nu își îndeplinesc atribuțiile sau depășesc limitele acestora.

Art. 58 alin. (2) prevede că președintele, membrii comitetului executiv și cenzorul ori membrii comisiei de cenzori pot răspunde personal sau solidar, după caz, pentru daunele și prejudiciile provocate prin neîndeplinirea ori depășirea atribuțiilor legale și statutare.

Proprietarii care suspectează încălcări ale legii se pot adresa și structurii specializate din cadrul primăriei, aceasta având atribuții privind sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari.

În esență, legea stabilește un echilibru între obligațiile proprietarilor și responsabilitatea conducerii asociației. O hotărâre adoptată și comunicată potrivit prevederilor legale nu poate fi ignorată doar pentru că un proprietar nu este de acord cu ea. În schimb, atunci când există suspiciuni de nelegalitate sau un prejudiciu, proprietarul are dreptul să folosească mecanismele de contestare prevăzute de lege.