Cât te costă să treci o casă pe numele tău în 2026? Ce NU trebuie să faci la achiziția unui imobil. Ghid pentru proprietari

Cât te costă să treci o casă pe numele tău?

Sfaturi utile dacă vrei să cumperi o casă în România. Când vorbim despre „trecerea” unei case (imobil) pe numele altei persoane, ne referim la transferul dreptului de proprietate asupra acelui imobil prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare la notar.

Pentru realizarea unui astfel de contract se achită mai multe taxe. Acestea includ onorariul notarial aferent tranzacției, taxa de intabulare percepută de ANCPI, costul pentru obținerea extrasului de carte funciară, precum și impozitul datorat statului.

Impozitul către stat variază, de regulă, între 1% și 3%, în funcție de perioada în care imobilul a fost deținut de vânzător. Toate aceste taxe sunt calculate în raport cu valoarea imobilului, care trebuie să fie cel puțin egală sau mai mare decât valoarea stabilită conform grilei notariale.

Despre contractul de vânzare-cumpărare pentru o casă

Sfaturi utile dacă vrei să cumperi o casă în România. Contractul de vânzare-cumpărare stă la baza acțiunii prin care o persoană, denumită vânzător, transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil unei alte persoane, cumpărătorul, în schimbul unei sume de bani. În cazul unui apartament, contractul cuprinde în principal descrierea detaliată a bunului imobil, incluzând adresa exactă, numărul și tipul camerelor, suprafața utilă și cea construită, precum și numărul cadastral.

Modul în care proprietarul a dobândit imobilul, fie prin cumpărare, moștenire sau donație, precum și prețul apartamentului, exprimat atât în cifre, cât și în litere, împreună cu modalitatea de plată și moneda utilizată. Vânzarea legală a oricărui tip de imobil, fie că este vorba despre teren, casă, apartament sau spațiu comercial, se realizează exclusiv prin intermediul unui notar.

Pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare sunt necesare mai multe documente. Printre acestea se numără actele de identitate ale părților implicate, certificatele de căsătorie, dacă este cazul, precum și eventualele procuri de reprezentare. Sunt necesare și actele de proprietate asupra imobilului, care pot varia în funcție de situație, cum ar fi contractul de vânzare anterior, contractul de donație, un proces-verbal de predare-primire, dovada achitării integrale a prețului, o hotărâre judecătorească definitivă, titlul de proprietate sau certificatul de moștenitor. Trebuie prezentată documentația cadastrală a imobilului, împreună cu încheierea de intabulare în cartea funciară.

În plus, este necesar certificatul fiscal emis pe numele proprietarului de către Direcția de impozite și taxe locale, care atestă că acesta nu are datorii, precum și certificatul de performanță energetică, eliberat de un auditor autorizat. În cazul apartamentelor, se solicită și o adeverință de la asociația de proprietari sau locatari, care să reflecte situația plăților la întreținere și alte cheltuieli comune. Totodată, trebuie prezentate ultimele facturi și dovezi de plată pentru utilități. Dacă vânzătorul deține toate aceste documente, încheierea contractului la notar se poate realiza rapid, cu condiția unei programări prealabile.

Promisiune de vânzare, cumpărare imobil

Vânzarea legală a oricărui imobil, fie că este vorba despre teren, casă, apartament sau spațiu comercial, se realizează exclusiv prin intermediul unui notar, prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.

Înainte de semnarea acestui contract, părțile pot încheia un antecontract de vânzare-cumpărare, cunoscut și sub denumirea de promisiune de vânzare. Prin acest document, vânzătorul și cumpărătorul stabilesc, în mod oficial, intenția de a realiza tranzacția într-un moment ulterior, având ca obiect imobilul vizat.

Practic, după ce un potențial cumpărător decide că dorește să achiziționeze imobilul, promisiunea îi oferă garanția că proprietarul nu îl va vinde altei persoane. În același timp, vânzătorul are siguranța că imobilul va fi cumpărat, motiv pentru care poate opri vizionările și negocierile cu alți potențiali clienți.

În cadrul acestei promisiuni, cumpărătorul achită, de regulă, un avans sub formă de arvună. Documentul va menționa suma primită de vânzător, precum și diferența de preț care urmează să fie plătită la momentul semnării contractului final, inclusiv modalitatea de plată. De asemenea, sunt prevăzute clauze penale stabilite de comun acord, aplicabile în situația în care una dintre părți nu își respectă obligațiile asumate, fie de a vinde, fie de a cumpăra.

În ceea ce privește documentele necesare, vânzătorul trebuie să prezinte actul de identitate, actul de proprietate asupra imobilului, în funcție de modul de dobândire, precum și extrasul de carte funciară pentru informare, care este obținut, de regulă, prin intermediul notarului. Cumpărătorul are obligația de a prezenta actul de identitate. Pentru încheierea promisiunii sunt necesare și actele de proprietate asupra imobilului, documentația cadastrală completă, care include fișa bunului imobil și planurile aferente, precum și încheierea de intabulare în cartea funciară.

Semnarea unei promisiuni de vânzare implică și plata unor taxe notariale. Acestea se calculează, în general, ca un procent de aproximativ 1% din valoarea avansului, la care se adaugă TVA, însă nu pot fi mai mici de 300 de lei, la care se adaugă TVA. Este important de menționat că onorariul achitat pentru promisiune nu se scade din onorariul datorat ulterior pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Ce NU trebuie să faci la achiziția unui imobil?

Sfaturi utile dacă vrei să cumperi o casă în România. Una dintre cele mai costisitoare greșeli la achiziția unui imobil este plata unui avans prea mare la antecontract. Taxele notariale se calculează în funcție de suma avansului și nu se deduc din cele aferente contractului final, ceea ce înseamnă că acestea pot fi plătite de două ori.

O altă greșeală frecventă este ignorarea modificărilor realizate în apartament fără autorizație. Dacă proprietarul a intervenit asupra structurii fără a actualiza documentația cadastrală, pot apărea neconcordanțe între acte și realitate, ceea ce poate duce inclusiv la respingerea unui credit bancar.

Neglijarea verificării facturilor la utilități este o altă eroare des făcută de români. Pot exista restanțe sau costuri care apar ulterior tranzacției, din cauza întârzierii emiterii facturilor, iar acestea ajung în sarcina noului proprietar. O altă greșeală este neglijarea cheltuielilor viitoare stabilite la nivelul asociației de proprietari. Lucrările de întreținere sau modernizare ale clădirii pot genera costuri suplimentare semnificative, care nu sunt întotdeauna evidente la momentul achiziției.

Ignorarea statutului imobilului reprezintă un risc major. Dacă locuința este încadrată ca monument istoric sau prezintă risc seismic, pot apărea restricții legale sau obligații financiare importante, inclusiv costuri de consolidare.

O greșeală des întâlnită este neglijarea relației cu vecinii. Problemele legate de comportamentul acestora nu sunt vizibile la prima vedere, dar pot afecta semnificativ confortul zilnic și calitatea vieții.