Documentele necesare pentru vânzarea-cumpărarea unei locuințe în 2026
Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este actul juridic prin care proprietatea unui imobil trece de la vânzător la cumpărător, în schimbul plății unui preț. Pentru ca transferul dreptului de proprietate să fie valabil și pentru ca noul proprietar să își poată înscrie dreptul în cartea funciară, contractul trebuie încheiat în formă autentică, la notar. Indiferent dacă este vorba despre un apartament, o casă, un teren, un spațiu comercial sau o cotă parte dintr-un imobil, înțelegerea clauzelor contractului este esențială pentru o tranzacție imobiliară sigură.
| Categorie | Documentul Necesar | Cine îl furnizează? | Observații Importante |
|---|---|---|---|
| Identitate | Acte de identitate (CI / Pașaport) | Ambele părți | Trebuie să fie valabile la data semnării. |
| Proprietate | Titlul de proprietate (Contract, Donație, Moștenire etc.) | Vânzător | Documentul original care atestă deținerea imobilului. |
| Fiscale | Certificat de atestare fiscală | Vânzător (Primărie) | Valabil doar 30 de zile; trebuie să arate „zero” datorii. |
| Cadastru | Documentație cadastrală + Extras de Carte Funciară | Vânzător (OCPI) | Extrasul de autentificare se obține doar prin notar. |
| Utilități | Certificat de Performanță Energetică | Vânzător | Obligatoriu pentru transferul proprietății. |
| Utilități | Adeverință Asociația de Proprietari | Vânzător | Confirmă plata la zi a cotelor de întreținere. |
| Plată | Extras de cont bancar | Ambele părți | Obligatoriu pentru tranzacții peste pragul de cash. |
| Speciale | Acordul Băncii (Ipotecă) | Vânzător (Bancă) | Necesar doar dacă imobilul este sub ipotecă. |
Acte necesare pentru părți (vânzător și cumpărător – persoane fizice)
- Carte de identitate valabilă;
- Certificat de căsătorie, convenție matrimonială sau certificat de divorț (dacă este cazul);
- Pentru cetățenii români cu domiciliul în alt stat – pașaport;
- Pentru cetățenii străini – pașaport și număr de identificare fiscală (NIF) în România, necesar pentru vânzarea-cumpărarea unui imobil.
Acte necesare pentru imobil (apartament, casă, teren, spațiu comercial)
Acte de proprietate, de exemplu:
- Contract de vânzare-cumpărare;
- Contract de donație;
- Contract de partaj;
- Act de adjudecare;
- Act de dare în plată;
- Contract de schimb;
- Contract de construire + proces-verbal de predare-primire;
- Certificate de moștenitor, titlu de proprietate, certificat de atestare a dreptului de proprietate etc.
Autorizație de construire și proces-verbal de recepție / certificat de edificare (dacă este cazul).
Documentație cadastrală completă:
- Plan de amplasament;
- Releveu / schiță cadastrală;
- Încheiere de intabulare;
- Extras de carte funciară.
Alte documente:
- Certificat de atestare fiscală de la Direcția de Impozite și Taxe Locale, emis pe numele tuturor vânzătorilor;
- Certificat de performanță energetică al imobilului;
- Adeverință de la asociația de proprietari (pentru apartamente);
- Ultimele facturi și chitanțe pentru utilități (energie electrică, gaze naturale etc.);
- Polița de asigurare a imobilului;
- Extras de cont al vânzătorului și cumpărătorului (contul în care se transferă prețul);
- Acordul băncii, dacă imobilul este ipotecat sau a fost achiziționat cu credit.
Situații speciale: Dacă din actul de proprietate nu reiese clar că prețul a fost achitat integral, vânzătorul va prezenta dovada plății (documente bancare sau declarație a foștilor proprietari că au primit integral prețul vânzării). Dacă imobilul a fost dobândit în baza Legii nr. 112/1995, vânzătorul trebuie să obțină de la Primăria Municipiului, în original, diverse adrese și documente care atestă situația juridică a imobilului. Notarul va comunica exact care sunt acestea, în funcție de fiecare caz.
Acte necesare pentru persoane juridice, asociații și fundații
Dacă vânzătorul sau cumpărătorul este SRL (societate cu răspundere limitată)
- Act constitutiv;
- Certificat constatator / extras ONRC actualizat;
- Act de identitate al reprezentantului legal sau al împuternicitului;
- Hotărârea Adunării Generale a Asociaților, cu număr de înregistrare și dată, semnată de toți asociații și ștampilată, prin care se aprobă vânzarea sau cumpărarea imobilului.
Dacă una dintre părți este SA (societate pe acțiuni)
- Act constitutiv;
- Certificat constatator;
- Act de identitate al reprezentantului legal;
- Convocarea Adunării Generale, documentele de publicare și Hotărârea AGA, cu număr de înregistrare și ștampilă, însoțite de extras din Monitorul Oficial.
Dacă vânzătorul sau cumpărătorul este Asociație sau Fundație
- Actul constitutiv și Statutul;
- Certificatul de înscriere din Registrul Asociațiilor și Fundațiilor, aflat la grefa judecătoriei competente, conform Ordonanței nr. 26/2000;
- Documente privind reprezentantul legal și eventuale hotărâri ale organelor statutare care aprobă tranzacția imobiliară.
Împuternicire pentru semnarea contractului
Dacă vânzătorul sau cumpărătorul nu se poate prezenta personal la biroul notarial, poate împuternici o altă persoană prin procură în formă autentică, încheiată: fie în fața unui notar public din România, fie la Ambasada / Consulat (pentru cei aflați în străinătate).
Persoana împuternicită va semna contractul de vânzare-cumpărare în numele și pentru mandant, în limitele împuternicirii primite.
Obiectul contractului de vânzare-cumpărare
Imobilul care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare poate fi un apartament, împreună cu cota indiviză din părțile comune și cota de teren aferentă, aflată în folosință sau proprietate, precum și imobile accesorii, cum sunt locurile de parcare, boxele, magazii sau garajele.
Contractul poate viza un imobil compus din teren și construcție, cu eventuale cote indivize din drumul de acces, dacă imobilul nu are acces direct la drum public, un teren liber de construcții cu diverse categorii de folosință, un spațiu comercial, un imobil industrial, o clădire de birouri, hotel, pensiune sau alte tipuri de imobile, precum și o cotă parte dintr-un bun imobil.
Notarul verifică identitatea imobilului prin raportare la actele de proprietate, cartea funciară, certificatul fiscal, adeverința de la asociația de proprietari, documentele de utilități și alte înscrisuri necesare pentru clarificarea situației juridice a bunului.
Vânzarea-cumpărarea pe cote părți și stabilirea prețului
În situația în care există mai mulți vânzători sau cumpărători care dețin sau dobândesc imobilul în cote determinate, atât avansul, cât și restul de preț se achită proporțional cu cotele fiecăruia.
Dacă cumpărătorii nu sunt soț și soție sau sunt căsătoriți sub un alt regim matrimonial decât comunitatea legală, este important ca cotele de achiziție pentru fiecare să fie stabilite în mod expres, pentru a evita orice neclaritate juridică.
Modalitatea de dobândire a proprietății și verificările notariale
Vânzătorul trebuie să prezinte toate actele de proprietate, iar notarul va verifica modul în care imobilul a fost dobândit, fie prin contracte de vânzare, donație, schimb, moștenire sau legi speciale. Notarul verifică existența eventualelor sarcini, ipoteci, litigii sau interdicții, precum și dacă imobilul se află sub incidența unor legi speciale sau are regim de monument istoric. Documentația cadastrală, extrasele de carte funciară și listele imobilelor cu risc seismic fac parte din verificările necesare.
Scopul acestor verificări este de a asigura că, la momentul vânzării, situația juridică a imobilului este clară și sigură pentru toate părțile implicate.
Regimul juridic și fiscal la vânzare-cumpărare
Verificările realizate de biroul notarial, cum ar fi consultarea cărții funciare, a autorităților locale și a registrelor specializate, sunt esențiale pentru confirmarea faptului că imobilul poate fi vândut, identificarea eventualelor interdicții sau sarcini, precum și stabilirea exactă a dreptului de proprietate și a eventualelor drepturi ale terților.
Dacă documentele prezentate au un conținut îndoielnic sau există elemente de nelegalitate, notarul poate refuza autentificarea actului pentru a proteja părțile și pentru a asigura validitatea tranzacției.
Transmiterea dreptului de proprietate, posesiei și folosinței
În mod obișnuit, dreptul de proprietate se transmite cumpărătorului din momentul semnării contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat sau prețul nu a fost plătit integral. Totuși, părțile pot stabili contractualmente că vânzătorul își păstrează proprietatea până la plata integrală a prețului (clauză de rezervă a proprietății).
Predarea efectivă a posesiei și folosinței imobilului poate avea loc fie în ziua semnării contractului, fie la o dată ulterioară, stabilită de comun acord, iar vânzătorul are obligația de a preda bunul împreună cu toate accesoriile sale, precum și titlurile și documentele care atestă proprietatea și folosința.
Prețul vânzării și modalitățile de plată
Prețul contractului de vânzare trebuie să fie stabilit în bani, determinat sau determinabil, real și serios, reflectând valoarea efectivă a imobilului. Părțile stabilesc moneda în care se face plata și modalitatea de plată, care poate fi din surse proprii, din credit bancar sau mixtă. Plata este valabilă doar dacă vânzătorul și cumpărătorul sunt titularii conturilor implicate, iar conturile terților care nu figurează în act sau ca beneficiari ai drepturilor din cartea funciară nu pot fi folosite.
Dacă ambele părți sunt persoane fizice, cumpărătorul poate plăti maximum 10.000 de euro în numerar, iar restul sumei obligatoriu prin transfer bancar. În cazul persoanelor juridice, plata se realizează exclusiv prin transfer bancar, în moneda națională. În situația în care imobilul este ipotecat, vânzătorul poate reține un drept de ipotecă legală asupra restului de preț neîncasat la data semnării contractului și va solicita înscrierea acesteia în cartea funciară. După plata integrală, vânzătorul va da o declarație autentică pentru radierea ipotecii, suportând costurile aferente.
Un imobil ipotecat poate fi vândut, cu condiția obținerii acordului băncii, iar contractul trebuie să prevadă modul în care ipoteca este stinsă sau preluată, fie prin plata directă către bancă, fie prin preluarea creditului de către cumpărător, cu aprobarea instituției bancare. Notarul va explica pașii concreți și va colabora cu banca pentru a structura actele astfel încât tranzacția să fie sigură pentru toate părțile.
Declarații și garanții ale vânzătorului
Vânzătorul declară că este proprietarul imobilului pe baza actelor prezentate, că imobilul nu face obiectul unor creanțe, proceduri judiciare, urmăriri sau executări și că nu există somații sau pretenții din partea terților sau a autorităților. Vânzătorul garantează că imobilul nu constituie aport în natură la capitalul vreunei societăți, nu este sediu social și nu există drepturi de preempțiune sau alte drepturi ale terților asupra lui. Accesul la imobil este liber și nerestricționat, vecinătățile nu sunt în litigiu, iar documentația cadastrală este corectă și actualizată.
Vânzătorul declară că imobilul nu reprezintă locuința familiei în sensul art. 321 Cod Civil sau că, dacă este, sunt respectate condițiile legale, și că nu există contracte de închiriere, comodat, uz, uzufruct sau alte convenții prin care terții să aibă drept de folosință, ori că aceste raporturi au fost aduse la cunoștința cumpărătorului. Este esențial ca noul proprietar să cunoască complet situația juridică a imobilului pentru ca tranzacția să fie sigură.
Declarații și obligații ale cumpărătorului
Cumpărătorul declară că a luat cunoștință de situația juridică și de fapt a imobilului și că acceptă să cumpere în aceste condiții. Confirmă că a verificat starea imobilului, că a primit titlurile și documentele privind proprietatea și că imobilul corespunde descrierii din act.
După autentificarea contractului, cumpărătorul are obligația de a depune declarația fiscală la autoritatea locală competentă în termen de 30 de zile, de a încheia polița de asigurare împotriva dezastrelor naturale în termenul prevăzut de lege și de a comunica președintelui asociației de proprietari informațiile necesare recalculării cotelor de întreținere în termen de 10 zile lucrătoare de la transferul proprietății. Totodată, cumpărătorul trebuie să realizeze demersurile pentru încheierea contractelor de utilități (electricitate, gaze, apă etc.) pe numele său, în termen de 30 de zile calendaristice de la autentificarea contractului.
