Cât costă dezmembrare unui teren la notar în 2026? Ce trebuie să știi despre dezmembrarea și alipirea imobilelor la notar

Cât costă, de fapt, dezmembrarea unui teren la notar în 2026 și de ce suma finală poate varia semnificativ de la un caz la altul? Dincolo de onorariul notarului, intervin taxe, formule legale și costuri cadastrale obligatorii, care pot schimba complet bugetul unei astfel de operațiuni imobiliare.

Cât costă dezmembrarea unui teren la notar în 2026?

Conform normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notari publici, publicate în Monitorul Oficial, tariful minim de pornire pentru autentificarea actelor de dezmembrare este stabilit potrivit formulei de 300 lei plus 75 lei pentru fiecare imobil rezultat, la care se adaugă TVA, în situația în care notarul este plătitor de TVA.

Acest tarif minim de pornire are semnificația unui prag legal de la care se calculează onorariile notariale, ceea ce înseamnă că fiecare notar are libertatea de a stabili un onorariu mai mare decât acest nivel minim, în funcție de complexitatea lucrării sau de politica proprie de tarifare.

Pe lângă onorariul notarial, la costul total se adaugă și tarifele aferente operațiunilor de carte funciară. Aceste sume sunt încasate de notar de la client, însă ulterior sunt virate către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, nefiind venit al notarului.

Pentru procedura de dezmembrare este necesară obținerea unui extras de carte funciară pentru autentificare aferent lotului care se dezmembrează. Acest document are un tarif de 40 lei în regim normal și 200 lei în regim de urgență. Ulterior, intabularea efectivă a dezmembrării se taxează cu 60 lei pentru fiecare lot rezultat în regim normal sau 300 lei pentru fiecare lot rezultat în regim de urgență.

Dezmembrarea și alipirea imobilelor la notar

Dezmembrarea unui teren sau a unui imobil reprezintă o operațiune atât tehnică, cât și juridică, realizată în două etape distincte. Prima etapă este dezmembrarea cadastrală, care este efectuată de un specialist autorizat în domeniul topografiei. Acesta întocmește documentația tehnică necesară și obține avizul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). A doua etapă este reprezentată de actul de dezmembrare încheiat la notar, prin care sunt consemnate oficial noile imobile rezultate, cu suprafețele și vecinătățile corespunzătoare, urmând ca fiecărui lot să i se atribuie un număr cadastral și o carte funciară distinctă.

În urma finalizării procedurii de dezmembrare, fiecare lot rezultat devine un imobil individual, cu autonomie juridică față de imobilul inițial din care a fost desprins. Această separare juridică permite fiecărui lot să fie tranzacționat, ipotecat sau utilizat independent.

Dezmembrarea este necesară în numeroase situații practice. De exemplu, atunci când proprietarul dorește să vândă doar o parte dintr-un teren mai mare, când în cadrul unei succesiuni moștenitorii decid împărțirea unui imobil în mai multe loturi sau atunci când coproprietarii doresc ieșirea din indiviziune. În această din urmă situație, un teren deținut în cote egale poate fi împărțit fizic și juridic, astfel încât fiecare coproprietar să primească un lot determinat și exclusiv. În practică, dezmembrarea reprezintă adesea un pas premergător pentru vânzarea unor loturi, pentru realizarea de construcții sau pentru clarificarea raporturilor de proprietate între coproprietari.

Alipirea imobilelor reprezintă operațiunea inversă, prin care două sau mai multe imobile învecinate sunt unificate într-un singur imobil, identificat printr-un număr cadastral unic și o carte funciară unică. Spre exemplu, mai multe terenuri alăturate pot fi reunite într-un singur corp de proprietate mai mare, cu o suprafață cumulată.

Această procedură este utilă în special atunci când proprietarul deține mai multe imobile alăturate și dorește să le administreze ca un singur teren, de exemplu pentru dezvoltarea unui proiect de construcții. Alipirea este frecvent întâlnită atunci când un proprietar dobândește un teren adiacent celui deja deținut. Prin unificarea imobilelor se simplifică semnificativ situația juridică din cartea funciară, se facilitează autorizarea lucrărilor de construcții și se reduc formalitățile viitoare, existând un singur imobil, un singur extras de carte funciară și, de regulă, un singur certificat de urbanism.

În ceea ce privește actele necesare pentru dezmembrare sau alipire la notar, acestea includ, în primul rând, documentele de identitate ale părților implicate și actele de proprietate ale imobilelor, precum contracte de vânzare, donație, partaj sau certificate de moștenitor. Este necesară, de asemenea, documentația cadastrală de dezmembrare sau alipire, întocmită de un expert autorizat și avizată de OCPI. În funcție de situație, pot fi solicitate certificatul de urbanism, certificatul fiscal și, dacă imobilul este grevat de ipotecă, acordul instituției creditoare.

În mod obișnuit, procesul începe cu consultarea notarului, pentru verificarea situației juridice a imobilului, inclusiv a eventualelor sarcini sau interdicții înscrise în cartea funciară. Ulterior, atunci când legea o impune, se obține certificatul de urbanism. Apoi, un expert autorizat întocmește documentația cadastrală necesară și obține avizul OCPI. După finalizarea acestor etape, actul de dezmembrare sau alipire se încheie la notar, în prezența tuturor documentelor în original. În final, actul este depus la OCPI, unde se realizează înscrierea noilor numere cadastrale, deschiderea cărților funciare aferente sau, după caz, radierea imobilelor în cazul alipirii.

Când se emite certificatul de urbanism?

Certificatul de urbanism este un act de informare cu caracter obligatoriu, prin care se stabilesc regimul juridic, economic și tehnic al unui imobil, precum și condițiile care trebuie îndeplinite pentru realizarea unor investiții, tranzacții imobiliare sau alte operațiuni de natură imobiliară. Acest document nu autorizează executarea de lucrări, ci oferă cadrul informativ necesar pentru înțelegerea situației urbanistice a unui teren sau a unei construcții.

Potrivit prevederilor art. 6 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, certificatul de urbanism se emite și în anumite situații speciale, inclusiv în cazul concesionării de terenuri, al adjudecării prin licitație a proiectării lucrărilor publice în faza de studiu de fezabilitate, precum și pentru diverse cereri în justiție sau operațiuni notariale legate de circulația imobiliară. În această ultimă categorie intră operațiuni precum comasarea sau dezmembrarea terenurilor din sau în cel puțin trei parcele, împărțirea ori unificarea de parcele în scopul realizării de construcții și infrastructură, precum și constituirea unor servituți de trecere.

Operațiunile juridice realizate fără obținerea certificatului de urbanism, atunci când acesta este obligatoriu, sunt sancționate prin nulitate, ceea ce înseamnă că actele încheiate nu produc efecte juridice valabile. Există însă situații în care solicitarea certificatului de urbanism este facultativă, de exemplu în cazul împărțirilor sau comasărilor de terenuri realizate în cadrul ieșirii din indiviziune, cu excepția cazului în care acestea sunt destinate ulterior realizării de construcții sau lucrări de infrastructură.

Conform art. 31 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, certificatul de urbanism cuprinde informații detaliate referitoare la regimul juridic, economic și tehnic al imobilului. Regimul juridic include aspecte precum dreptul de proprietate, servituțile de utilitate publică, încadrarea imobilului în intravilan sau extravilan, existența unor zone protejate sau interdicții de construire, precum și statutul de monument istoric, acolo unde este cazul. Tot în această categorie sunt incluse informațiile privind drepturile reale și dezmembrămintele acestora, conform extrasului de carte funciară.

Regimul economic se referă la modul de utilizare actual al imobilului, la funcțiunile permise sau interzise conform regulamentului local de urbanism, precum și la eventualele reglementări fiscale aplicabile în zona respectivă. Aceste informații oferă o imagine clară asupra modului în care terenul poate fi exploatat din punct de vedere urbanistic și economic.

Regimul tehnic cuprinde parametrii urbanistici și construcționali ai imobilului, precum procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare, dimensiunile minime și maxime ale parcelelor, condițiile de echipare cu utilități, tipul de edificabil permis, accesul și circulațiile auto și pietonale, necesarul de parcaje, alinierea construcțiilor și înălțimile admise.

Aceste informații sunt esențiale în special în contextul operațiunilor de dezmembrare sau alipire, deoarece permit stabilirea posibilității legale de realizare a acestor operațiuni și clarifică modul în care pot fi utilizate ulterior loturile rezultate, inclusiv în ceea ce privește posibilitatea construirii, accesul la utilități și respectarea reglementărilor urbanistice aplicabile.