Veste pentru românii care își cumpără locuință. TVA de 9% se aplică până la 30 septembrie

Persoanele care au început procedurile pentru cumpărarea unei locuințe cu TVA redus de 9% primesc timp suplimentar pentru finalizarea tranzacțiilor. Legea nr. 161/2026 a prelungit termenul până la 30 septembrie 2026, după ce problemele apărute în funcționarea serviciilor ANCPI, în urma unui atac cibernetic, au blocat sau întârziat o serie de tranzacții imobiliare. Facilitatea nu se aplică însă automat tuturor cumpărătorilor, fiind necesară îndeplinirea mai multor condiții.

TVA de 9% pentru locuințe până la 30 septembrie 2026

Noul termen pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 9% este 30 septembrie 2026. Potrivit informațiilor prezentate de Societatea Românească de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, prevederile se adresează persoanelor fizice care au încheiat precontracte, respectiv promisiuni de vânzare-cumpărare, și au achitat avansul până la 31 iulie 2026.

Totodată, persoanele care au achitat cota standard de TVA în perioada 1-6 august 2026 pot solicita recuperarea diferenței de TVA.

Schimbarea legislativă intervine după ce indisponibilitatea serviciilor ANCPI, generată de un atac cibernetic, a produs blocaje în finalizarea documentelor necesare achizițiilor imobiliare.

„Prelungirea termenului pentru aplicarea cotei de TVA de 9% oferă cumpărătorilor timp suplimentar, însă finalizarea tranzacției poate depinde de îndeplinirea mai multor formalități juridice și administrative. ”, a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.

Cine poate cumpăra o locuință cu TVA de 9%

Prelungirea termenului nu înseamnă că orice locuință cumpărată până la sfârșitul lunii septembrie beneficiază automat de TVA redus.

Conform documentului, locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați, fără anexele gospodărești. Valoarea acesteia, inclusiv terenul pe care este construită, nu poate depăși 600.000 de lei, fără TVA.

În calculul suprafeței utile intră încăperile interioare, precum camerele, băile, bucătăria, spațiile de depozitare și cele de circulație. Balcoanele și logiile nu sunt incluse, iar în cazul locuințelor de tip duplex nu este luată în calcul rampa scării, cu excepția palierelor.

O altă condiție este ca locuința să poată fi locuită ca atare în momentul livrării, iar aceasta să aibă loc cel târziu la 30 septembrie 2026. Cumpărătorul nu trebuie să fi achiziționat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023.

Avans de minimum 20% pentru anumite precontracte

Există o condiție suplimentară pentru persoanele care au semnat precontractele în perioada 3-31 iulie 2026.

Acestea trebuie să demonstreze că au achitat un avans de cel puțin 20% din valoarea locuinței, fără TVA. Avansul trebuie să fi fost plătit integral până la 31 iulie pentru ca beneficiarul să poată utiliza cota redusă la momentul livrării.

Persoanelor fizice le revine și obligația completării „Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” la momentul autentificării actelor juridice prin care este transferat dreptul de proprietate.

Un antecontract nu garantează automat TVA de 9%

Existența unei promisiuni de vânzare-cumpărare nu este suficientă, de una singură, pentru aplicarea cotei reduse. Trebuie verificate toate condițiile de eligibilitate și situația juridică a tranzacției.

Blocajul serviciilor ANCPI a făcut ca unele persoane care aveau deja precontracte să nu poată încheia contractele finale până la termenul inițial. Chiar și în aceste condiții, fiecare tranzacție trebuie să îndeplinească cerințele prevăzute pentru aplicarea TVA de 9%.

Cumpărătorii pot verifica inclusiv dacă există formalități care împiedică semnarea contractului final și dacă promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplinește cerințele necesare pentru facilitatea fiscală.

Cartea funciară și cadastrul pot întârzia tranzacția

Situația cadastrală și informațiile din Cartea Funciară sunt esențiale pentru finalizarea unei tranzacții imobiliare. Cadastrul și Cartea Funciară formează, potrivit Legii nr. 7/1996, sistemul de evidență tehnică, economică și juridică a imobilelor din România.

Verificarea documentelor poate scoate la iveală sarcini asupra proprietății, litigii, alte promisiuni de vânzare sau drepturi existente asupra imobilului. Indisponibilitatea serviciilor ANCPI poate astfel provoca întârzieri importante în procesul de finalizare a achiziției.

Problema devine cu atât mai importantă pentru persoanele care trebuie să încheie tranzacția până la 30 septembrie pentru a putea beneficia de cota redusă.

Ce obligații au cumpărătorul și vânzătorul

Semnarea contractului de vânzare în formă autentică generează obligații pentru ambele părți.

Vânzătorul trebuie să transmită dreptul de proprietate, să predea bunul și să garanteze cumpărătorul pentru vicii și împotriva evicțiunii. Tot vânzătorului îi revine obligația de a radia din Cartea Funciară, pe propria cheltuială, drepturile înscrise asupra imobilului dacă acestea au fost stinse.

Cumpărătorul trebuie, la rândul său, să preia bunul și să achite prețul la termenul stabilit prin contract.

Pentru persoanele aflate în situația de a pierde facilitatea de TVA, documentul recomandă verificarea eligibilității și a actelor tranzacției și, dacă situația o impune, redactarea unor acte adiționale care să protejeze interesele cumpărătorului.

Termenul de 30 septembrie oferă astfel o perioadă suplimentară pentru finalizarea achizițiilor afectate de blocajele administrative, însă cumpărătorii trebuie să se asigure că îndeplinesc toate condițiile necesare pentru aplicarea cotei de TVA de 9%.