Schimbare neașteptată pentru cei care cumpără locuințe noi. Ce se întâmplă cu TVA-ul redus după termenul-limită

Persoanele fizice care beneficiază de regimul tranzitoriu pentru achiziția de locuințe noi cu TVA redus la 9% au la dispoziție un termen extins cu două luni. Noua prevedere mută data-limită de la 31 iulie 2026 la 30 septembrie 2026, potrivit modificărilor aduse prin Legea 161/2026, publicată recent în Monitorul Oficial.

Problemele de la cadastru au schimbat termenul pentru TVA-ul redus. Ce trebuie să știe cumpărătorii

Actul normativ intră în vigoare la data de 7 august 2026 și continuă măsura introdusă anterior prin Legea 141/2025, adoptată în contextul eliminării cotei reduse de TVA pentru locuințele noi. În prezent, cota standard de TVA aplicată acestor tranzacții este de 21%.

Noua lege păstrează condițiile stabilite anterior pentru persoanele care pot cumpăra locuințe noi cu TVA de 9%, modificând doar termenul final până la care poate fi realizată livrarea locuinței. Astfel, beneficiarii trebuie să îndeplinească în continuare criteriile prevăzute de legislație.

Locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 de metri pătrați, fără includerea anexelor gospodărești, iar valoarea acesteia, împreună cu terenul aferent, nu trebuie să depășească 600.000 de lei, fără TVA. De asemenea, imobilul trebuie să poată fi locuit la momentul livrării, iar aceasta trebuie să fie realizată până la 30 septembrie 2026.

Condițiile pentru păstrarea cotei reduse de TVA

O altă condiție este ca persoana care cumpără locuința să nu fi achiziționat o altă proprietate cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, informație verificată prin „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”.

Pentru aplicarea cotei de 9%, cumpărătorul trebuie să fi încheiat până la 1 august 2025 un act juridic care are ca obiect plata unui avans pentru achiziționarea locuinței. Regula se aplică persoanelor fizice care au stabilit plata în avans înainte de eliminarea cotei reduse de TVA.

În cazul antecontractelor semnate în perioada 3 – 31 iulie 2025, legislația prevede o condiție suplimentară. Avansul trebuie să reprezinte 20% din valoarea locuinței și să fi fost achitat integral până la 31 iulie 2025. Dovada plății trebuie prezentată la momentul livrării imobilului.

Prelungirea termenului vine și cu o prevedere specială pentru intervalul 1 – 6 august 2026. Persoanele fizice care, din cauza perioadei neacoperite de noua reglementare înainte de intrarea acesteia în vigoare, au fost obligate să achite TVA la cota standard de 21% pot solicita recuperarea diferenței până la nivelul cotei reduse de 9%.

Diferența de TVA poate fi solicitată după 1 octombrie

Restituirea sumelor reprezentând diferența de TVA nu se face imediat, ci doar în baza unor cereri depuse începând cu data de 1 octombrie 2026. Procedura urmează să fie stabilită printr-un ordin emis de Agenția Națională de Administrare Fiscală.

Necesitatea prelungirii termenului a fost justificată de inițiatorii Legii 161/2026 prin blocajele apărute în activitatea de cadastru și publicitate imobiliară. Problemele tehnice ale sistemelor administrate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară au afectat operațiuni necesare pentru finalizarea tranzacțiilor imobiliare.

„Începând cu data de 14 iulie 2026, sistemele informatice administrate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară au devenit indisponibile. Această avarie tehnică majoră a blocat complet derularea operaţiunilor de cadastru şi carte funciară (eliberare de extrase de carte funciară pentru autentificare, intabulări) – operaţiuni indispensabile pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică la notar”.

Inițiatorii au arătat că situația a afectat persoane care respectaseră condițiile legale, dar care nu au putut finaliza contractele de vânzare-cumpărare până la termenul inițial.

„În consecinţă, mii de cetăţeni de bună-credinţă care au respectat cadrul legal, au achitat avansuri, au contractat credite bancare şi au acţionat cu diligenţă se află în imposibilitatea obiectivă de a perfecta actele de proprietate până la termenul legal de 31 iulie 2026, din motive independente de voinţa lor”, explicau inițiatorii Legii 161/2026, potrivit avocatnet.ro.