Românii cumpără mai puține locuințe. Tranzacțiile au scăzut cu 9%, dar prețurile rezistă

Piața rezidențială din România a încetinit în prima jumătate a anului 2026, după mai mulți ani de creștere puternică, însă evoluția nu indică deocamdată o corecție majoră. Vânzările de locuințe au scăzut la nivel național, în timp ce diferențele dintre marile orașe devin tot mai pronunțate, arată raportul Colliers pentru primul semestru al anului.

La nivel național, vânzările au scăzut cu aproximativ 9% față de perioada similară din 2025, dar piața se menține peste nivelurile de dinaintea pandemiei. Bucureștiul a recuperat o mare parte din începutul slab de an și a încheiat primul semestru cu aproximativ 2% mai puține tranzacții cu apartamente.

Inflația ridicată, costurile creditării și presiunea asupra bugetelor îi determină însă pe cumpărători să fie mai atenți atât la prețul locuințelor, cât și la costurile ulterioare achiziției.

Tranzacțiile au scăzut cu 16% în Cluj-Napoca

Evoluțiile diferă semnificativ de la un mare oraș la altul. În primele șase luni ale anului, tranzacțiile cu apartamente au scăzut cu aproximativ 16% în Cluj-Napoca și cu 11% în Iași.

Timișoara a evoluat în direcția opusă, înregistrând o creștere de aproximativ 3%.

În București, scăderea a fost de numai aproximativ 2% față de primul semestru din 2025.

Datele indică o piață tot mai fragmentată, în care prețurile, accesibilitatea locuințelor și oferta disponibilă au o influență din ce în ce mai mare asupra deciziei de cumpărare.

Oferta de locuințe noi rămâne limitată

Una dintre principalele constrângeri ale pieței este oferta de locuințe noi. În 2025 au fost livrate aproximativ 59.000 de locuințe la nivel național, cel mai redus nivel înregistrat din 2017 până în prezent.

Nici pe termen scurt nu este anticipată o creștere semnificativă a ofertei.

În București apar însă semnale pentru o posibilă îmbunătățire în următorii ani. Suprafața utilă autorizată pentru clădirile rezidențiale a crescut de 3,6 ori în primele cinci luni din 2026, reprezentând cel mai rapid ritm din ultimii cinci ani.

Capitala contrastează astfel cu evoluția înregistrată la nivel național. Numărul autorizațiilor pentru clădiri rezidențiale a scăzut cu aproximativ 9-10% în primul semestru și cu aproximativ 15% în iunie față de aceeași lună din 2025. București-Ilfov a fost singura regiune care a evoluat constant în sens opus.

Autorizațiile acordate acum nu înseamnă însă că locuințele vor ajunge imediat pe piață. Acestea oferă mai degrabă o perspectivă asupra ofertei care ar putea deveni disponibilă într-un interval de doi până la cinci ani.

În același timp, activitatea pe șantiere se menține ridicată. Volumul lucrărilor la clădirile rezidențiale a crescut cu aproximativ 16% în primele cinci luni din 2026, cel mai rapid ritm dintre principalele segmente ale construcțiilor.

Costurile de construcție pun presiune pe dezvoltatori

Costurile de construcție continuă să reprezinte o problemă. Prețurile mai multor materiale au revenit pe creștere în 2026, unele apropiindu-se de niveluri record.

La acestea se adaugă noile costuri asociate mecanismului european de taxare a carbonului pentru materialele importate.

În aceste condiții, dezvoltatorii își planifică investițiile pe perioade mai lungi și își ajustează calendarele în funcție de estimările privind evoluția pieței peste doi sau trei ani.

„Nu vedem o scădere uniformă a pieței, ci mai degrabă diferențe tot mai mari între proiecte și orașe. Cumpărătorii sunt mai atenți la ce primesc pentru banii lor, iar dezvoltatorii aleg mai prudent unde și ce construiesc. În București, creșterea autorizațiilor este un semnal bun pentru oferta viitoare, dar efectele nu se vor vedea imediat. Vorbim mai degrabă despre proiecte care pot ajunge pe piață în următorii doi până la cinci ani”, explică Gabriel Blăniță, Director | Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Cumpărătorii sunt mai prudenți

Interesul pentru achiziția unei locuințe se menține la un nivel bun. Indicatorul Eurostat privind intenția de cumpărare sau construire rămâne mult peste valorile înregistrate înainte de pandemie, chiar dacă a coborât de la maximele ultimilor ani.

Comportamentul cumpărătorilor s-a schimbat însă. Aceștia compară mai atent prețurile, costul total al locuirii și gradul de îndatorare și sunt mai dispuși să amâne achiziția atunci când locuința, zona sau condițiile oferite nu corespund așteptărilor.

Dezvoltatorii continuă, în schimb, să caute oportunități. Potrivit Colliers, există interes atât din partea companiilor deja prezente pe piață, cât și din partea unor jucători noi care analizează intrarea în România, inclusiv prin achiziția unor terenuri sau proiecte aflate într-un stadiu avansat de autorizare.

Piața muncii continuă să susțină cererea

Unul dintre factorii care susțin piața rezidențială este reziliența pieței muncii.

Între nivelul maxim din martie 2025 și mai 2026, numărul angajaților a scăzut cu aproximativ 70.000, echivalentul a numai 1,3% din total. Spre comparație, între 2008 și 2010, economia României pierduse peste 700.000 de locuri de muncă.

În pofida inflației ridicate din ultimii ani, puterea de cumpărare a salariului mediu real este încă aproape dublă comparativ cu 2015.

Termenul pentru locuințele cu TVA de 9% a fost prelungit

Luna iulie ar putea apărea în statisticile finale drept o perioadă mai activă, după ce o parte dintre cumpărători s-au grăbit să finalizeze achizițiile care mai puteau beneficia de cota redusă de TVA.

Situația a fost însă complicată de indisponibilitatea sistemelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, începând din 14 iulie, în urma unui atac cibernetic.

Problemele au afectat o serie de operațiuni necesare pentru finalizarea tranzacțiilor imobiliare.

Pentru ca persoanele deja eligibile să nu suporte costuri suplimentare din motive independente de acestea, termenul până la care locuințele pot fi livrate cu TVA de 9% a fost prelungit de la 31 iulie până la 30 septembrie 2026.

Prelungirea poate determina distribuirea unei părți dintre tranzacții pe o perioadă mai lungă și poate diminua amploarea unui eventual vârf statistic înregistrat în luna iulie.

Episodul a evidențiat, potrivit analizei, și dependența pieței imobiliare de infrastructura administrativă. Autorizarea, cadastrul, intabularea și finalizarea contractelor sunt deja procese de durată, iar întreruperea sistemelor poate amâna tranzacțiile chiar dacă există cumpărător, finanțare și locuință disponibilă.

Aproximativ 58% dintre locuințe sunt cumpărate prin credit ipotecar

Finanțarea bancară continuă să susțină o parte importantă a pieței. Aproximativ 58% dintre achizițiile de locuințe sunt realizate prin intermediul unui credit ipotecar, o pondere apropiată de cea de anul trecut.

Datele sugerează că populația s-a adaptat într-o anumită măsură la nivelul ridicat al dobânzilor.

Programul garantat de stat continuă să susțină segmentul locuințelor mai accesibile, având în 2026 un plafon de garantare de 500 de milioane de lei și o dobândă limitată la IRCC plus două puncte procentuale.

Accesibilitatea locuințelor nu s-a îmbunătățit însă semnificativ. Prețurile au crescut, în general, mai lent decât inflația, dar o evoluție asemănătoare a fost înregistrată și în cazul salariilor.

Raportul dintre venituri și costul locuințelor nu s-a modificat astfel suficient pentru ca achiziția să devină mult mai ușoară, dar nici nu s-a deteriorat atât de puternic încât să determine o corecție amplă a pieței.

Prețurile locuințelor din București, cu aproximativ 9% mai mari

Oferta redusă continuă să susțină prețurile. La mijlocul verii, prețurile solicitate pentru locuințele din București erau cu aproximativ 9% peste nivelul din aceeași perioadă a anului trecut. O evoluție asemănătoare a fost înregistrată și la nivel național.

Ritmul lunar al scumpirilor s-a temperat însă, iar diferențele dintre proiecte devin mai pronunțate.

În locul unor modificări uniforme ale prețurilor, apar negocieri punctuale, discounturi și pachete comerciale mai generoase pentru proiectele care nu au o poziționare suficient de clară.

Locuințele noi și bine amplasate, cu acces bun la infrastructură și transport, eficiență energetică ridicată și dezvoltate de companii cu reputație solidă au avut o evoluție mai bună.

Locuințele vechi, în special cele din blocurile nereabilitate termic, sunt dezavantajate de facturile mai mari la energie și de costurile ridicate de întreținere.

„Prețul rămâne important, dar cumpărătorii se uită tot mai atent și la costurile care vin după achiziție, de la energie și întreținere până la timpul petrecut în trafic. De aceea, vedem diferențe tot mai mari între proiecte, nu o scădere generalizată a prețurilor. Locuințele bine conectate, eficiente și dezvoltate de companii cu o reputație solidă vor avea în continuare un avantaj, în timp ce proiectele mai slab poziționate vor avea nevoie de discounturi sau oferte comerciale mai atractive pentru a susține vânzările”, adaugă Gabriel Blăniță.

Dobânzile ridicate amână revenirea creditării

Perspectivele unei reveniri mai puternice a creditării s-au îndepărtat comparativ cu începutul anului.

În condițiile în care inflația s-a menținut aproape de două cifre la jumătatea anului 2026, Banca Națională este așteptată să păstreze dobânda-cheie la 6,50% până în 2027, potrivit Colliers.

Menținerea dobânzilor la niveluri ridicate întârzie reducerea costurilor de finanțare și, implicit, o revenire mai puternică a tranzacțiilor realizate prin credit.

Contextul economic indică, de asemenea, o recuperare lentă. Colliers estimează o contracție de aproximativ 0,7% a PIB în 2026, după ce la începutul anului anticipa o creștere de aproape 1%.

Pe termen mediu, cererea pentru locuințe este susținută de nevoia existentă pe piața românească. România continuă să aibă una dintre cele mai ridicate rate de supraaglomerare din Uniunea Europeană, iar marile orașe au nevoie de locuințe noi, eficiente energetic și bine conectate.

În București, infrastructura de transport ar putea avea o importanță tot mai mare atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori. Extinderea metroului, modernizarea liniilor de tramvai și îmbunătățirea conexiunilor dintre zonele periferice sau semicentrale și marile centre de birouri ar putea crește atractivitatea unor cartiere considerate în prezent secundare.