Poți vinde casa fără acordul copiilor? Situațiile în care aceștia se pot opune sau pot contesta tranzacția

Un proprietar își poate vinde, în principiu, casa fără acordul copiilor, atât timp cât aceștia nu sunt coproprietari și nu au alte drepturi asupra imobilului. Există însă situații în care acordul lor devine necesar sau în care actul încheiat de părinte poate fi contestat ulterior,

Copiii nu au drepturi asupra casei doar pentru că este proprietatea părinților

Atât timp cât părintele este singurul proprietar al imobilului, acesta poate decide liber dacă îl vinde sau îl donează și cui îl transmite, a explicat avocatul Bogdan Pițigoi pentru digi24.ro.

„Un proprietar care deține singur un imobil, fără coproprietari sau alte persoane care să aibă un drept asupra acestuia, poate vinde casa fără acordul copiilor. Dreptul de proprietate îi permite să dispună liber de bunurile sale, inclusiv prin vânzare sau donație, către orice persoană, nu neapărat doar către copii sau alți descendenți”, a spus avocatul.

Simplul fapt că un copil locuiește în casa părinților nu îi oferă un drept de proprietate și nici posibilitatea de a bloca vânzarea, dacă imobilul este exclusiv pe numele părinților.

Situația se schimbă după decesul unuia dintre proprietari. Cota acestuia intră în masa succesorală și poate ajunge, prin moștenire, inclusiv la copii.

Dacă locuința era bun comun al soților, se stabilește mai întâi cota fiecăruia. Partea persoanei decedate intră apoi în succesiune și se împarte între moștenitori.

Când este necesar acordul copiilor pentru vânzarea casei

Acordul devine necesar dacă un copil este deja coproprietar al imobilului.

De exemplu, dacă părintele deține jumătate din casă, iar copilul cealaltă jumătate, fiecare poate dispune separat de propria cotă. Părintele își poate vinde partea fără aprobarea copilului, însă nu poate vinde singur întregul imobil.

„Vânzarea întregului imobil presupune consimțământul tuturor coproprietarilor, exprimat în forma prevăzută de lege, prin act autentic”, a precizat avocatul.

Aceeași regulă se aplică indiferent dacă celălalt coproprietar este copilul, soțul sau o altă persoană.

Părinții pot vinde casa unui singur copil

O altă situație apare atunci când părinții vor să transmită imobilul unuia dintre copii. Potrivit avocatului, ei pot vinde casa unui singur copil fără să solicite acordul fraților acestuia.

Contează însă forma în care este realizată tranzacția.

Dacă vânzarea către un fiu sau o fiică se face cu rezerva dreptului de uzufruct, de uz sau de abitație, astfel încât părinții să poată continua să locuiască acolo până la deces, sau în schimbul unei rente viagere, avocatul arată că legea prezumă că acel contract este, în realitate, o donație deghizată.

Această diferență poate deveni importantă la deschiderea succesiunii.

O donație poate influența drepturile celorlalți moștenitori

Dacă actul este considerat o donație, valoarea imobilului va fi luată în calcul la stabilirea masei succesorale pentru respectarea rezervei succesorale a celorlalți moștenitori.

Rezerva succesorală înseamnă, potrivit explicației oferite de avocat, că o persoană dezmoștenită păstrează dreptul la jumătate din ceea ce i s-ar fi cuvenit în mod normal.

Probleme pot apărea și atunci când contractul poartă denumirea de vânzare-cumpărare, dar în realitate ascunde o donație.

Un indiciu poate fi lipsa plății efective. Dacă în contract apare un preț, dar acesta nu a fost achitat în realitate, ceilalți moștenitori pot solicita instanței, în anumite condiții, să analizeze natura reală a operațiunii și respectarea drepturilor lor succesorale.

Contractul de întreținere este o situație diferită

Alte reguli se aplică atunci când casa este transmisă printr-un contract de întreținere. Dacă persoana care primește imobilul poate demonstra că și-a îndeplinit efectiv obligațiile asumate, contractul produce efectele stabilite. Aceste obligații pot include asigurarea alimentelor și medicamentelor, acoperirea altor nevoi curente, plata cheltuielilor medicale și, după caz, a celor de înmormântare.

În această situație, ceilalți moștenitori nu pot cere pur și simplu desființarea contractului.

O eventuală contestare presupune analizarea împrejurărilor în care actul a fost încheiat și a modului în care au fost respectate obligațiile de întreținere, a explicat avocatul Bogdan Pițigoi.