Ungaria schimbă piața imobiliară prin programul Otthon Start. România rămâne cu prețuri tot mai mari și acces dificil la credite

Banca Națională a Ungariei a publicat recent raportul semestrial privind piața imobiliară, document care indică o încetinire a ritmului de creștere a prețurilor locuințelor și o creștere semnificativă a livrărilor de apartamente noi. Într-un interviu acordat publicației Portfolio, Ádám Banai, economist-șef și director general în cadrul băncii centrale, a vorbit despre efectele programului Otthon Start asupra pieței rezidențiale, despre riscurile pentru sistemul bancar și despre perspectivele pieței imobiliare comerciale.

Programul Otthon Start a redus ponderea investitorilor și a crescut numărul tinerilor care cumpără prima locuință

Potrivit oficialului, programul Otthon Start a schimbat semnificativ structura pieței creditelor ipotecare și a mutat interesul către cumpărătorii aflați la prima achiziție de locuință.

„O parte semnificativă a tranzacțiilor au fost achiziții ale investitorilor înainte de program, acum prezența lor a scăzut proporțional, iar cele ale cumpărătorilor de locuințe pentru prima dată au crescut – ceea ce era un obiectiv important”, a explicat Ádám Banai.

Acesta a subliniat că a crescut și proporția celor care cumpără locuințe prin credit, ceea ce arată că programul a ajuns inclusiv la persoane care fără acest sprijin nu și-ar fi permis o achiziție imobiliară.

„Creșterea raportului de credit poate indica, de asemenea, faptul că un număr mare de persoane care probabil nu ar fi putut face achiziția fără acesta l-au folosit”, a mai spus economistul.

Totuși, reprezentantul băncii centrale a precizat că programul a favorizat în special tinerii cu venituri mai ridicate. În plus, tranzacțiile au fost realizate cu avansuri mai mici și cu sume mai mari împrumutate de la bancă, deoarece produsul permite accesarea unor credite mai mari raportat la venituri.

Banca centrală nu vede, momentan, riscuri majore pentru sistemul bancar

Întrebat dacă aceste credite mai mari și avansurile reduse cresc riscurile pentru sistemul bancar, Ádám Banai a spus că regulile privind gradul de îndatorare rămân stricte în Ungaria și că produsul are mai multe elemente care reduc riscurile.

„Acesta este un produs cu o rată a dobânzii fixă pe întreaga perioadă, care, datorită predictibilității sale, reduce riscul în sine, la nivel de produs”, a explicat oficialul MNB.

În plus, banca centrală consideră că mulți dintre beneficiarii programului sunt tineri aflați la început de carieră, cu perspective de creștere a veniturilor în următorii ani.

„Dacă luăm în considerare traiectoria crescătoare a veniturilor, pe lângă rata de rambursare nominal fixă, aceasta reduce treptat semnificativ riscul”, a declarat Banai.

Oficialul a precizat că instituția monitorizează atent evoluția riscurilor, însă „nu considerăm acest lucru o preocupare majoră pentru portofoliu în acest moment”.

Zeci de mii de credite acordate prin Otthon Start

Datele din raportul privind piața imobiliară arată că în a doua jumătate a anului 2025 băncile au semnat aproximativ 17.000 de contracte de credit prin programul Home Start, cu o valoare totală de aproape 597 miliarde de forinți.

Numărul contractelor subvenționate de stat a crescut de la circa 1.500 în iunie 2025 la peste 6.000 până la finalul anului.

Potrivit lui Ádám Banai, după creșterea rapidă de la lansarea programului, utilizarea acestuia s-a stabilizat într-un ritm constant.

„Dacă programul rămâne în vigoare pe termen lung, ne așteptăm la volume similare de contracte”, a spus economistul.

Acesta a adăugat că noile proiecte rezidențiale anunțate în ultima perioadă ar putea susține cererea și ar putea facilita accesul pe piață pentru cei care nu au folosit până acum programul.

Numărul apartamentelor noi crește puternic în Ungaria

Banca Națională a Ungariei susține că oferta de locuințe noi începe să își revină după mai mulți ani de stagnare. Numărul apartamentelor noi disponibile pe piață este aproape de 10.000, în creștere cu 60% față de anul anterior.

Doar în Budapesta au fost anunțate aproximativ 14.000 de apartamente în proiecte prioritare, însă lucrările efective au început doar pentru jumătate dintre acestea.

Ádám Banai spune că Ungaria are nevoie de un ritm mult mai ridicat al construcțiilor rezidențiale.

„Cu un fond locativ de peste patru milioane, o rată de renovare de 1% similară cu cea din regiune, aceasta ar însemna aproximativ 40.000 de locuințe noi în Ungaria pe an”, a explicat el.

Potrivit oficialului, un nivel sustenabil pentru piața imobiliară ar fi de aproximativ 25.000 – 30.000 de locuințe noi anual.

Creșterea prețurilor locuințelor începe să încetinească

După avansul accelerat al prețurilor din ultimii ani, banca centrală observă primele semne de temperare pe piață.

„După saltul semnificativ de anul trecut, creșterea prețurilor locuințelor a încetinit semnificativ în primul trimestru al acestui an”, a declarat Ádám Banai.

Cu toate acestea, creșterea anuală rămâne ridicată, la aproximativ 16-17%.

Oficialul consideră că plafonul de preț impus prin programul Otthon Start – 1,5 milioane de forinți pe metru pătrat – începe să funcționeze ca un prag psihologic pe piața din Budapesta.

„Am atins puncte atât de psihologice în ceea ce privește prețurile, dar și din cauza pragului Home Start, încât este posibil să apară o încetinire semnificativă, cel puțin în capitală”, a spus acesta.

În același timp, supraevaluarea pieței imobiliare a crescut anul trecut cu nouă puncte procentuale și a ajuns la un nivel record pentru perioada analizată de banca centrală.

Piața de închiriere și sectorul comercial, printre prioritățile noului guvern

Banca Națională a Ungariei consideră că dezvoltarea pieței de locuințe de închiriat ar putea avea efecte pozitive asupra economiei și mobilității forței de muncă.

„Există multe situații de viață diferite, iar proprietatea asupra unei locuințe nu este cea mai bună soluție pentru toate”, a explicat Ádám Banai.

În ceea ce privește piața imobiliară comercială, oficialul spune că segmentul birourilor rămâne sub presiune. Rata spațiilor vacante a ajuns la 12,5%, iar livrările mari programate pentru perioada 2026-2027 ar putea crește și mai mult gradul de neocupare.

„Nu ne-am aștepta ca acest lucru să aibă un impact semnificativ anul acesta”, a afirmat Banai, referindu-se la o eventuală revenire rapidă a cererii pentru birouri.

Și segmentul industrial traversează o perioadă dificilă, după boom-ul logistic din ultimii ani. Potrivit MNB, rata spațiilor neocupate depășește și aici 10%.

În schimb, comerțul cu amănuntul și hotelurile au avut evoluții mai bune, susținute de consumul intern și de creșterea turismului.

Banca centrală exclude, pentru moment, un nou program verde pentru imobiliare

Întrebat dacă MNB ia în calcul lansarea unui program similar Green Home pentru proprietăți comerciale, Ádám Banai a exclus această posibilitate.

„Nu ne gândim deloc la lansarea unui program, deoarece acest lucru nu ar fi în conformitate cu mandatul nostru interpretat în sens restrâns”, a spus oficialul.

Acesta a precizat însă că banca centrală continuă să adapteze cerințele de capital verde pentru a susține produsele considerate sustenabile.

Situația din România: prețurile cresc, iar accesul la locuințe devine tot mai dificil

Și în România, piața imobiliară traversează o perioadă de schimbări importante, însă spre deosebire de Ungaria, autoritățile nu au lansat un program comparabil cu Otthon Start, dedicat exclusiv cumpărătorilor aflați la prima achiziție.

În marile orașe, în special în București, Cluj-Napoca, Brașov sau Timișoara, prețurile apartamentelor au continuat să crească în ultimii ani, pe fondul cererii ridicate și al ofertei limitate de locuințe noi. În același timp, costurile materialelor de construcție, dobânzile bancare și prețurile terenurilor au pus presiune suplimentară asupra pieței.

Potrivit datelor din sector, România se confruntă și cu un deficit de locuințe noi raportat la cererea din marile centre urbane. Dezvoltatorii avertizează frecvent că autorizarea dificilă a proiectelor și lipsa infrastructurii încetinesc apariția unor noi ansambluri rezidențiale.

În paralel, accesul tinerilor la creditare a devenit mai complicat în ultimii ani, mai ales după creșterea dobânzilor. Deși programul Noua Casă continuă să funcționeze, impactul acestuia asupra pieței este considerat mai redus comparativ cu anii anteriori, iar mulți cumpărători sunt nevoiți să vină cu avansuri mai mari și venituri mai ridicate pentru a obține finanțare.

Totodată, specialiștii din piață atrag atenția că ritmul de creștere al salariilor nu mai ține pasul în unele zone cu scumpirea locuințelor, ceea ce reduce accesibilitatea apartamentelor pentru clasa medie și pentru tinerii aflați la început de drum.

Pe segmentul office, situația este asemănătoare cu cea din Ungaria. Piața birourilor din București continuă să fie afectată de munca hibridă și de gradul ridicat de neocupare în anumite zone, în timp ce dezvoltatorii sunt mai prudenți în lansarea unor noi proiecte mari. În schimb, sectorul logistic și industrial rămâne unul dintre cele mai active din regiune, susținut de investițiile în depozite și centre de distribuție.