Tot ce trebuie să știi despre contractul de donație și contractul de întreținere. Lista documentelor necesare

Contractul de donație și contractul de întreținere sunt două dintre cele mai utilizate modalități prin care se transferă proprietatea asupra bunurilor, însă diferențele dintre ele sunt esențiale și adesea necunoscute. Iată cum funcționează fiecare contract, ce obligații implică și în ce situații pot produce efecte juridice importante în viața de zi cu zi.

Ce este contractul de donație?

Contractul de donație este un mod de transmitere a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil prin care o parte, numită donator, transferă în mod gratuit și dezinteresat un bun din patrimoniul său către o altă persoană, numită donatar, fără a primi o contraprestație în schimb. Acest contract se caracterizează prin intenția liberală a donatorului, denumită „animus donandi”, care reprezintă dorința de a gratifica cealaltă parte și constituie cauza juridică a donației. În absența acestei intenții, actul nu mai poate fi calificat drept donație, indiferent de denumirea pe care părțile i-o atribuie.

Pentru validitatea sa, contractul de donație trebuie încheiat în formă autentică, în fața notarului public, sub sancțiunea nulității absolute, indiferent dacă bunul donat este mobil sau imobil. Donația este un contract consensual, în sensul că se bazează pe acordul de voință al părților, însă forma autentică este obligatorie pentru valabilitatea sa juridică.

În principiu, donația este irevocabilă odată ce a fost perfectată, însă legea prevede anumite excepții, cum ar fi revocarea pentru ingratitudine sau pentru neîndeplinirea sarcinilor impuse donatarului. O excepție specială o reprezintă donația între soți, care este revocabilă pe durata existenței căsătoriei. Efectele donației se produc de la momentul încheierii contractului, moment în care dreptul de proprietate asupra bunului este transferat de la donator la donatar.

Donația poate îmbrăca și forme speciale, cum ar fi donația indirectă, atunci când beneficiul este realizat prin renunțarea la un drept sau prin iertarea unei datorii, ori donația deghizată, când actul este ascuns sub forma unui contract cu titlu oneros, precum o vânzare fictivă, de exemplu între părinți și copii, care în realitate ascunde o liberalitate.

Părțile contractului de donație sunt donatorul și donatarul. Donatorul este persoana care transmite bunul și trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu deoarece minorii sau persoanele puse sub interdicție nu pot încheia donații valabile. Donatarul este persoana care primește bunul și trebuie să aibă capacitatea de a accepta donația, acceptare care poate fi exprimată fie la momentul încheierii contractului, fie ulterior, în termenul prevăzut de lege.

Obiectul donației trebuie să fie un bun determinat sau determinabil și să se afle în patrimoniul donatorului la momentul încheierii contractului. În ceea ce privește efectele, donatarul dobândește dreptul de proprietate asupra bunului și are obligația de a respecta eventualele sarcini sau condiții impuse de donator. Donatorul, la rândul său, își pierde drepturile asupra bunului, cu excepția situațiilor în care și-a rezervat anumite drepturi, cum ar fi uzufructul.

Contractul de donație poate include clauze specifice, precum rezerva uzufructului, prin care donatorul păstrează dreptul de a folosi bunul și de a-i culege fructele până la decesul său, sau clauze prin care se impun sarcini și condiții donatarului, cum ar fi obligația de întreținere a unei persoane. Poate fi prevăzută clauza de revocare pentru ingratitudine, aplicabilă în situația în care donatarul manifestă comportamente grave față de donator.

Drepturile și obligațiile donatorului

Donatarul dobândește, prin contractul de donație, în primul rând dreptul de proprietate asupra bunului donat, devenind proprietar de plin drept. Acest drept îi permite să dispună liber de bun, inclusiv să îl vândă, să îl închirieze sau să îl retransmită prin donație, însă cu respectarea eventualelor condiții sau sarcini stabilite de donator în cuprinsul actului juridic.

În situațiile în care donația are caracterul unei promisiuni de a dona, cum ar fi transferul unui bun viitor sau al unei sume de bani, donatarul are dreptul de a solicita executarea obligației asumate de donator, în conformitate cu termenii stabiliți în contract. Totodată, donatarul are posibilitatea de a refuza donația în cazul în care aceasta este însoțită de sarcini considerate excesive, imposibil de îndeplinit sau dezavantajoase, iar în lipsa unei acceptări valide, donația nu produce efecte juridice.

Dacă donația a fost acceptată, dar ulterior sarcinile impuse se dovedesc a fi disproporționate sau nerezonabile, donatarul poate solicita intervenția instanței pentru reducerea acestora, în măsura în care depășesc capacitatea sa de îndeplinire sau sunt vădit împovărătoare.

În ceea ce privește obligațiile, donatarul trebuie să accepte donația, fie în mod expres, fie tacit, printr-un comportament care indică în mod neechivoc această acceptare. Fără această manifestare de voință, contractul nu își produce efectele. De asemenea, atunci când donația este însoțită de sarcini sau condiții, cum ar fi întreținerea unei persoane sau utilizarea bunului într-un anumit scop, donatarul are obligația de a le respecta, iar neîndeplinirea lor poate atrage revocarea donației.

Chiar dacă nu este consacrată ca obligație juridică expresă, conduita donatarului trebuie să reflecte respect și recunoștință față de donator, întrucât manifestările grave de ingratitudine, precum comportamentele abuzive, violente sau imorale, pot constitui temei pentru revocarea donației la cererea donatorului.

În cazul revocării donației pentru motive legale, cum ar fi ingratitudinea sau neexecutarea sarcinilor, donatarul este obligat să restituie bunul primit, în natură, iar dacă acest lucru nu mai este posibil, să achite o despăgubire echivalentă valorii acestuia. În plus, dacă donația este încheiată sub condiție suspensivă sau cu termen, donatarul trebuie să respecte aceste clauze pentru ca transferul dreptului de proprietate să devină definitiv.

După dobândirea proprietății, donatarul suportă și toate cheltuielile aferente bunului, inclusiv taxele, impozitele, costurile de întreținere și eventualele reparații necesare administrării acestuia.

Revocarea donației

Revocarea donației reprezintă o excepție de la principiul irevocabilității acesteia și poate interveni doar în cazurile strict prevăzute de lege. Printre aceste situații se regăsește ingratitudinea donatarului, atunci când acesta manifestă un comportament grav și neloial față de donator, precum și neîndeplinirea sarcinilor sau condițiilor stabilite prin contractul de donație. În anumite situații, donația poate fi revocată în cazul în care donatarul decedează înaintea donatorului, mai ales atunci când donația a fost făcută cu o sarcină sau sub o anumită condiție.

Un prim caz de revocare este cel al ingratitudinii donatarului, care apare atunci când acesta comite fapte grave împotriva donatorului, cum ar fi agresiuni fizice sau alte comportamente profund nerecunoscătoare. Tot în această categorie se încadrează situațiile în care donatarul refuză să acorde sprijin donatorului aflat în nevoie, deși, în mod rezonabil, se aștepta o astfel de conduită din partea acestuia.

Revocarea poate interveni și atunci când donatarul nu respectă sarcinile impuse prin contractul de donație. Spre exemplu, dacă acesta nu își îndeplinește obligația de a întreține o persoană indicată de donator sau dacă nu respectă condiția de a conserva ori întreține un bun donat, cum ar fi o clădire ce trebuia renovată și menținută în stare bună, donatorul poate solicita desființarea donației.

În cazul donațiilor între soți, legea permite revocarea acestora pe durata căsătoriei, fără a fi necesară invocarea unui motiv special. Astfel, un soț poate revoca o donație făcută celuilalt soț, fie din considerente personale, fie pe fondul deteriorării relației, inclusiv în contextul unui proces de divorț.

O altă situație de revocare apare atunci când donația este condiționată de supraviețuirea donatarului. Dacă părțile au prevăzut că bunul revine donatorului în cazul în care donatarul decedează înaintea sa, această clauză produce efecte automat la îndeplinirea condiției.

Revocarea poate interveni și în ipoteza îndeplinirii unei condiții rezolutorii, atunci când donatarul nu realizează obligația stabilită prin contract, cum ar fi construirea unei case pe un teren donat într-un anumit termen. În mod similar, dacă scopul donației devine imposibil de realizat din motive obiective, precum închiderea unei instituții unde trebuia expus un bun donat, donația poate fi desființată.

Există și posibilitatea revocării prin acordul părților, atunci când donatorul și donatarul decid de comun acord încetarea efectelor donației, chiar dacă legea nu impune un motiv specific pentru această decizie.

În ceea ce privește exercitarea dreptului de revocare, acesta este supus unui termen de prescripție de un an, calculat de la data la care donatorul a luat cunoștință de motivul de revocare, cum ar fi săvârșirea unei fapte de ingratitudine de către donatar.

Unde se încheie donația?

Donația se încheie prin înscris autentic, în fața notarului public, sub sancțiunea nulității absolute, conform art. 1011 din Codul Civil. Această formă este obligatorie atât în cazul bunurilor imobile, precum casele, apartamentele sau terenurile, cât și în cazul bunurilor mobile, cum ar fi autovehiculele sau sumele de bani. Competența notarilor publici în materie de donații este generală, ceea ce înseamnă că părțile pot apela la orice notar public din România pentru autentificarea actului, indiferent de locul situării bunului sau de domiciliul donatorului și al donatarului.

Donația este bun propriu?

În ceea ce privește regimul juridic al bunurilor dobândite prin donație în timpul căsătoriei, acestea sunt, în principiu, bunuri proprii ale soțului gratificat, atunci când soții sunt căsătoriți sub regimul comunității legale, conform art. 340 din Codul Civil. Doar în situația în care donatorul precizează în mod expres în contract că bunul este donat ambilor soți, acesta devine bun comun și poate face obiectul partajului în cazul unui eventual divorț. În lipsa unei asemenea mențiuni, bunul rămâne proprietatea exclusivă a soțului care l-a primit prin donație, celălalt soț neputând formula pretenții asupra acestuia.

Se poate vinde un imobil primit prin donație?

După finalizarea contractului de donație și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, donatarul poate dispune liber de bunul primit, inclusiv prin vânzare sau alte acte de înstrăinare. Această libertate poate fi însă limitată dacă în contract a fost inserată o clauză de inalienabilitate, prin care se interzice înstrăinarea bunului pentru o anumită perioadă. O astfel de clauză este valabilă doar dacă este justificată de un interes serios și legitim și nu poate depăși o durată de 49 de ani, termen care începe să curgă de la data dobândirii bunului, conform art. 627 din Codul Civil.

Ce este contractul de întreținere?

Contractul de întreținere reprezintă o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate, realizată prin încheierea unui acord între părți, prin care una dintre acestea transmite un bun, iar cealaltă se obligă să presteze întreținere și îngrijire pe toată durata vieții persoanei întreținute sau pe o perioadă determinată stabilită prin contract. Acest tip de contract este reglementat de Codul Civil, articolele 2254 și următoarele, și trebuie încheiat obligatoriu în formă autentică la notarul public, sub sancțiunea nulității absolute, fiind totodată supus formalităților de publicitate imobiliară atunci când vizează bunuri imobile.

Transferul dreptului de proprietate se produce la momentul încheierii contractului, indiferent de momentul încetării din viață a creditorului întreținerii. În schimb, debitorul întreținerii are obligația de a presta întreținerea în natură, ceea ce înseamnă furnizarea efectivă de bunuri, alimente, îngrijire și asistență personală, și nu echivalentul bănesc al acestora, diferențiindu-se astfel de contractul de rentă viageră.

Din punct de vedere juridic, contractul de întreținere este un act prin care o parte, denumită debitor al întreținerii, se obligă să asigure celeilalte părți, creditorul întreținerii, sau unui terț, întreținerea și îngrijirea necesară pentru o durată determinată sau, în mod obișnuit, pe durata vieții acestuia. În lipsa unei durate expres prevăzute, se prezumă că obligația subzistă pe toată durata vieții creditorului.

Acest contract se caracterizează printr-o obligație viageră sau determinată, prin natura sa strict personală, dreptul la întreținere neputând fi cesionat și nefiind susceptibil de executare silită, precum și printr-un caracter în principiu irevocabil, cu excepțiile expres prevăzute de lege. În ceea ce privește bunurile mobile, documentația necesară este similară, însă se adaptează în funcție de natura bunului care face obiectul contractului.

Contractul de întreținere poate fi încheiat cu titlu oneros, atunci când întreținerea este prestată în schimbul unui bun sau al unei sume de bani, sau cu titlu gratuit, atunci când obligația de întreținere este asumată fără o contraprestație, situație întâlnită frecvent între membrii aceleiași familii sau persoane apropiate.

Durata contractului poate fi stabilită fie pe durata vieții creditorului întreținerii, fie pentru o perioadă determinată, la împlinirea căreia contractul încetează de drept. Este important de reținut că un contract de întreținere care ar prevedea obligația de întreținere pentru o persoană decedată este lovit de nulitate.

Documentele necesare pentru încheierea unui contract de întreținere

Pentru încheierea unui contract de întreținere, părțile implicate trebuie să prezinte o serie de documente, care variază în funcție de natura bunului care face obiectul actului juridic. În cazul bunurilor imobile, este necesară o documentație completă care să ateste atât identitatea părților, cât și situația juridică și tehnică a imobilului.

În primul rând, este obligatorie prezentarea actelor de identitate ale creditorului și debitorului întreținerii. Trebuie depus actul de proprietate asupra imobilului care urmează să fie transmis prin contract, precum un contract de vânzare-cumpărare, un certificat de moștenitor sau un titlu de proprietate, în funcție de modul de dobândire.

În plus, este necesar certificatul fiscal emis pe numele proprietarului, valabil până la sfârșitul lunii în curs, care atestă lipsa obligațiilor fiscale restante. Documentația cadastrală a imobilului, realizată de un expert cadastral autorizat, este de asemenea obligatorie, la fel ca și extrasul de carte funciară pentru autentificare, care se obține prin intermediul notarului public.

Pentru apartamente, este necesară și o adeverință eliberată de asociația de proprietari, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plata datoriilor către aceasta. În funcție de situație, se solicită și certificatul de performanță energetică emis de un auditor energetic autorizat, document care nu este necesar în cazul terenurilor.

Tot pentru imobile, trebuie prezentată ultima factură însoțită de chitanța care atestă plata la zi a utilităților aferente proprietății, documente care nu se aplică în cazul terenurilor. Este necesară polița de asigurare împotriva dezastrelor naturale (PAD), cu aceeași mențiune că aceasta nu este obligatorie pentru terenuri.

Costurile și taxele notariale

Costurile contractului de întreținere sunt stabilite în funcție de valoarea bunului transferat și de tipul întreținerii (cu sau fără uzufruct). Calculul taxelor notariale variază astfel:

Valoarea imobilului	Formulă de calcul pentru onorariul notarial
Până la 20.000 lei	2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei
20.001 – 35.000 lei	440 lei + 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei
35.001 – 65.000 lei	725 lei + 1,6% pentru suma care depășește 35.001 lei
65.001 – 100.000 lei	1.205 lei + 1,5% pentru suma care depășește 65.001 lei
100.001 – 200.000 lei	1.705 lei + 1,1% pentru suma care depășește 100.001 lei
200.001 – 600.000 lei	2.805 lei + 0,9% pentru suma care depășește 200.001 lei
Peste 600.001 lei	6.405 lei + 0,6% pentru suma care depășește 600.001 lei

Atenție! Notarul poate solicita părților să declare valoarea reală a bunurilor. În caz de îndoială, poate refuza autentificarea.