Reguli la bloc. Greșeala care îi costă scump pe mulți proprietari. Mulți află la întreținere că au greșit

Întreținerea unui apartament nu depinde doar de consum, ci și de numărul real al persoanelor care locuiesc în imobil. Legea obligă proprietarii să anunțe în scris orice modificare privind ocupanții locuinței, într-un termen clar. Nerespectarea acestei obligații poate duce la recalcularea cheltuielilor, penalități și chiar procese în instanță. Proprietarul rămâne răspunzător în fața asociației, inclusiv atunci când locuința este închiriată.

Întreținerea trebuie recalculată după numărul real de persoane, iar legea impune notificarea în 10 zile

Întreținerea este influențată, în cazul unor cheltuieli comune, de numărul persoanelor care locuiesc efectiv într-un apartament. Din acest motiv, Legea nr. 196/2018 obligă proprietarii să informeze în scris președintele asociației de proprietari ori de câte ori intervine o modificare în structura sau numărul membrilor gospodăriei.

Actul normativ menționează în mod expres situații precum nașterile, căsătoriile, decesele, luarea în spațiu a altor persoane, închirierea locuinței sau folosirea acesteia în baza unui contract de comodat.

Notificarea trebuie transmisă în cel mult 10 zile de la producerea modificării, de la luarea în spațiu ori de la semnarea contractului de închiriere sau comodat.

Proprietarul rămâne responsabil chiar dacă apartamentul este închiriat

Legea stabilește în mod clar că obligațiile față de asociația de proprietari îi revin proprietarului, indiferent dacă în apartament locuiește un chiriaș.

Astfel, eventualele neînțelegeri dintre proprietar și chiriaș sau nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu îl exonerează pe proprietar de răspunderea față de asociație. Acesta nu poate invoca faptul că nu a cunoscut numărul real al persoanelor care locuiesc în apartament ori că nu a fost informat de chiriaș.

Ce cheltuieli sunt împărțite în funcție de numărul locatarilor

Nu toate componentele întreținerii sunt calculate în funcție de numărul persoanelor care locuiesc într-un apartament. Legea prevede că repartizarea pe persoană se aplică serviciilor utilizate în comun și care nu pot fi individualizate prin contoare.

În această categorie pot intra apa rece și apa caldă, canalizarea, combustibilul utilizat pentru prepararea apei calde, energia electrică aferentă instalațiilor comune și ascensoarelor, colectarea deșeurilor menajere sau serviciile de vidanjare.

Regula celor 15 zile poate fi aplicată doar dacă asociația a aprobat procedura

Pentru persoanele care locuiesc temporar într-un apartament, legea permite includerea acestora la calculul cheltuielilor repartizate pe persoană doar dacă au locuit cel puțin 15 zile într-o lună.

Totuși, această regulă poate fi aplicată numai dacă adunarea generală a asociației de proprietari a adoptat o hotărâre în acest sens. În același mod sunt stabilite și condițiile în care proprietarii pot solicita scutirea de la plata unor cheltuieli pentru perioadele în care lipsesc din locuință. Administratorul nu poate aplica în mod arbitrar regula celor 15 zile fără existența unei proceduri aprobate.

Verificarea numărului de persoane nu poate fi făcută doar pe baza suspiciunilor

În situațiile în care vecinii reclamă că într-un apartament locuiesc mai multe persoane decât cele declarate, legislația și îndrumările destinate asociațiilor de proprietari recomandă adoptarea unei hotărâri a adunării generale care să stabilească procedura de verificare.

Prin urmare, administratorul nu ar trebui să modifice numărul de persoane înscris pe lista de plată exclusiv în baza unor bănuieli sau sesizări informale, fără existența unui regulament și a unor elemente care să justifice situația constatată.

Proprietarii pot contesta lista de plată în termen de 10 zile

Legea oferă și proprietarilor posibilitatea de a contesta eventualele erori privind numărul de persoane sau sumele calculate la întreținere.

Dacă apreciază că lista lunară conține informații incorecte ori că repartizarea cheltuielilor a fost făcută nelegal, proprietarul poate formula o contestație scrisă în termen de 10 zile de la afișarea listei.

Președintele asociației este obligat să răspundă în scris în maximum 10 zile de la primirea solicitării. În cazul în care litigiul nu este soluționat, proprietarul poate sesiza compartimentul de specialitate din cadrul primăriei sau instanța de judecată.

Diferențele de plată pot genera penalități și litigii

Atunci când asociația poate demonstra că într-un apartament au locuit mai multe persoane decât cele declarate, pot apărea litigii privind recalcularea cheltuielilor și recuperarea diferențelor de întreținere.

O astfel de recalculare nu poate fi făcută automat și nici exclusiv pe baza afirmațiilor unor vecini. Numărul real al locatarilor, perioada avută în vedere, regulamentul aplicabil și modul de repartizare a cheltuielilor trebuie să fie justificate.

Dacă proprietarul contestă legalitatea calculelor, instanța este cea care poate verifica modul în care acestea au fost efectuate. Tot Legea nr. 196/2018 stabilește că hotărârile asociației care încalcă regulile privind repartizarea cheltuielilor sunt nule de drept.

Restanțele la întreținere pot duce până la executare silită

În momentul în care o sumă este înscrisă legal pe lista de plată și nu este achitată, proprietarul poate fi obligat la plata unor penalități.

Asociația poate aplica penalități de întârziere de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, însă doar după expirarea unui termen de 30 de zile de la scadență. Totodată, valoarea totală a penalităților nu poate depăși debitul principal. Plata întreținerii trebuie efectuată, de regulă, în cel mult 30 de zile calendaristice de la afișarea listei de plată.

Dacă datoria rămâne neachitată, consecințele pot deveni semnificativ mai grave. Asociația de proprietari poate introduce acțiune în instanță împotriva proprietarului care nu și-a achitat cotele de contribuție timp de mai mult de 60 de zile de la scadență, respectiv la 90 de zile de la afișarea listei de plată. Acțiunea este scutită de taxa judiciară de timbru, iar hotărârea favorabilă poate fi pusă în executare potrivit Codului de procedură civilă.

Pentru recuperarea sumelor restante, asociația beneficiază și de o ipotecă legală asupra apartamentului, precum și de un privilegiu asupra bunurilor mobile aflate în locuință. Ipoteca poate fi înscrisă în cartea funciară după împlinirea termenelor prevăzute de lege pentru introducerea acțiunii în instanță.

Acest lucru nu înseamnă că locuința este pierdută imediat din cauza unei diferențe minore la întreținere, însă o datorie ignorată, majorată prin penalități și confirmată printr-o hotărâre judecătorească poate ajunge în faza executării silite.