Regulă la bloc 2026. Cine plătește când apar probleme la bloc? Ce spune legea în cazul reparațiilor la acoperiș

Tot mai mulți proprietari de apartamente încearcă să afle cine este obligat să suporte costurile pentru lucrările efectuate la părțile comune ale blocului. Una dintre cele mai frecvente neclarități privește reparațiilor la acoperiș și împărțirea cheltuielilor între locatari. Legea nr. 196/2018 și Codul Civil stabilesc clar obligațiile asociațiilor de proprietari și modul în care trebuie repartizate aceste costuri.

Ce prevede legea în cazul reparațiilor la acoperiș

În cazul reparațiilor la acoperiș, legislația tratează acoperișul și terasa drept părți comune ale condominiului. Din acest motiv, costurile pentru întreținere, reparații sau investiții nu pot fi suportate doar de proprietarii apartamentelor aflate la ultimul etaj.

Neclaritățile privind împărțirea acestor cheltuieli continuă să genereze conflicte în numeroase asociații de proprietari. În practică, există încă situații în care unii administratori sau membri ai conducerii consideră că lucrările la acoperiș trebuie achitate exclusiv de locatarii ultimului nivel, iar cele care privesc subsolul doar de proprietarii de la parter.

Specialiștii arată că această interpretare este greșită și contravine prevederilor legale. În practică, numeroase asociații de proprietari ajung în situații conflictuale atunci când trebuie stabilit cine suportă cheltuielile pentru întreținerea și repararea terasei sau a subsolului.

Una dintre cele mai răspândite interpretări greșite este că lucrările la acoperiș revin exclusiv proprietarilor de la ultimul etaj, iar cele care vizează subsolul trebuie achitate doar de locatarii de la parter. Potrivit specialiștilor, responsabilitatea pentru astfel de interpretări eronate revine conducerii asociației de proprietari, respectiv președintelui, comitetului executiv, cenzorului și administratorului condominiului.

Acoperișul este bun comun și trebuie întreținut din fondurile asociației

Regimul juridic al părților comune este prevăzut atât în Codul Civil, cât și în Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Actele normative enumeră elementele care aparțin tuturor proprietarilor și pentru care răspunderea este comună.

„Conform art. 649 din Codul Civil se consideră părți comune, între altele «fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele»”, spun cei de la ziaruldeiași.ro.

În consecință, lucrările efectuate la acoperiș sau la terasă reprezintă obligația întregii asociații de proprietari, iar finanțarea acestora trebuie realizată din fondul de reparații sau din fondul de investiții.

Potrivit prevederilor legale, acoperișul și terasa au statut de bunuri comune ale condominiului. Din acest motiv, toate cheltuielile privind întreținerea, reparațiile sau investițiile necesare trebuie suportate de asociația de proprietari, din fondul de reparații ori din fondul de investiții, costurile fiind repartizate tuturor proprietarilor, conform cotei-părți indivize.

În situația în care degradarea acoperișului sau a terasei produce infiltrații și alte pagube în apartamente, proprietarii afectați pot solicita despăgubiri din partea asociației de proprietari, inclusiv pe cale judecătorească, dacă prejudiciul nu este acoperit pe cale amiabilă.

Ce drepturi au proprietarii dacă apartamentul este inundat din cauza neintervenției asociației

Problemele provocate de lipsa intervențiilor la părțile comune ale blocului nu se limitează la acoperiș. În multe cazuri, proprietarii reclamă pagube produse de scurgeri pluviale înfundate sau de alte instalații comune care nu au fost întreținute la timp.

Un astfel de exemplu îl reprezintă situația în care apa pătrunde în locuință din cauza unei coloane pluviale necurățate, deși administratorul a fost informat în prealabil despre problemă.

Un proprietar a semnalat o situație în care scurgerea pluvială înfundată a provocat inundarea apartamentului. Deși administratorul a fost informat despre problemă și i s-a comunicat intervalul orar în care putea fi găsit acasă, intervenția nu a avut loc în mod efectiv.

Potrivit relatării, instalatorul s-a prezentat dimineața, a bătut la ușă, însă nu a urcat pe acoperiș pentru a remedia defecțiunea. La următoarea ploaie, apa a pătruns în locuință, iar proprietarul susține că soțul său a fost nevoit să desfunde singur coloana pluvială, în condiții dificile. În urma infiltrațiilor, locuința a suferit pagube importante, apa ajungând inclusiv la întrerupătoarele electrice și pe casa scării.

Specialiștii consideră că responsabilitatea pentru astfel de situații aparține conducerii asociației de proprietari și, în mod direct, administratorului de condominiu.

Proprietarii care au suferit pagube pot solicita efectuarea unei expertize pentru evaluarea costurilor necesare readucerii locuinței la starea inițială. De asemenea, dacă locuința este asigurată împotriva unor astfel de riscuri, polița poate fi folosită pentru recuperarea prejudiciului.

„Dacă asociația, prin conducerea ei nu vă despăgubesc în mod corespunzător, vă puteți adresa instanței de judecată pentru a vă revendica drepturile”, au răspuns specialiștii de la Ziarul de Iași.

Ce înseamnă digitalizarea unei asociații de proprietari

Pe lângă obligațiile privind administrarea și întreținerea condominiilor, tot mai multe asociații încearcă să își modernizeze activitatea prin digitalizarea evidențelor și a comunicării cu proprietarii.

Procesul presupune dotarea cu echipamente de bază, precum calculator, laptop, imprimantă și telefon mobil, dar și utilizarea unor programe informatice pentru gestionarea evidenței financiar-contabile și arhivarea documentelor în format electronic.

În același timp, comunicarea poate fi simplificată prin folosirea adreselor de e-mail, a grupurilor de WhatsApp sau a platformelor de socializare dedicate proprietarilor, astfel încât informațiile importante să fie transmise rapid și să poată fi consultate în orice moment.

Digitalizarea nu reprezintă doar o schimbare tehnologică, ci și o modalitate de eficientizare a activității administrative și de îmbunătățire a relației dintre conducerea asociației și proprietari.