Administratorul de bloc îți cere bani fără explicații. Ce drepturi ai potrivit legii

Mulți proprietari au trecut printr-o situație asemănătoare: apare o sumă nouă pe lista de întreținere sau administratorul solicită bani pentru diverse cheltuieli, însă nu explică de unde provin și cum au fost calculate.

Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari stabilește însă foarte clar că proprietarii au dreptul să afle pentru ce plătesc și să verifice documentele care justifică sumele solicitate. Administratorul nu poate cere bani fără să existe o bază legală și fără ca proprietarii să poată verifica modul de calcul.

Administratorul nu poate solicita bani fără justificare

Rolul administratorului este să gestioneze activitatea financiară și administrativă a asociației de proprietari, însă acesta nu poate stabili în mod arbitrar ce sume trebuie achitate de proprietari.

Orice sumă înscrisă pe lista de plată trebuie să aibă la bază documente justificative și să fie calculată potrivit regulilor prevăzute de Legea nr. 196/2018.

În practică, pot exista cheltuieli pentru utilități, reparații, fondul de rulment, fondul de reparații sau alte obligații aprobate de asociație. Însă proprietarii au dreptul să știe exact din ce este compusă fiecare sumă și cum s-a ajuns la valoarea afișată.

Dacă administratorul solicită bani fără nicio explicație sau refuză să ofere detalii, proprietarii pot cere lămuriri și documentele care justifică respectivele cheltuieli.

Proprietarii au dreptul să primească explicații

Legea oferă proprietarilor un drept foarte important, care este adesea ignorat. Articolul 28 din Legea nr. 196/2018 prevede că proprietarii au dreptul să fie informați cu privire la toate aspectele care privesc activitatea asociației și pot solicita, în scris, copii după documentele acesteia. Singura cheltuială pe care o pot suporta este costul copierii documentelor solicitate.

Tot același articol stabilește că proprietarii au dreptul să primească explicații privind modul în care a fost calculată cota lor de contribuție la cheltuielile asociației.

Cu alte cuvinte, administratorul nu poate răspunde doar că „așa a rezultat calculul” sau că „așa s-a hotărât”. Proprietarul are dreptul să afle concret cum a fost stabilită suma pe care trebuie să o plătească.

Poți solicita facturile și celelalte documente justificative, iar lista de plată poate fi contestată

Dacă pe lista de plată apare o sumă pe care nu o înțelegi, poți solicita documentele care au stat la baza calculului. În funcție de natura cheltuielii, acestea pot fi:

• facturile emise de furnizori;
• contractele încheiate de asociație;
• devizele lucrărilor executate;
• documentele contabile;
• hotărârile adunării generale;
• modul de repartizare a cheltuielilor între proprietari.

Accesul la aceste documente este prevăzut de lege și reprezintă una dintre cele mai importante garanții privind transparența activității asociației. Dacă observi o sumă pe care o consideri greșită sau insuficient explicată, legea îți oferă posibilitatea să o contești.

Potrivit art. 28 alin. (3) din Legea nr. 196/2018, proprietarul poate formula o contestație în scris în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată. La rândul său, președintele asociației are obligația să răspundă în scris în termen de 10 zile de la primirea contestației.

Această procedură permite clarificarea eventualelor erori înainte ca situația să degenereze într-un conflict între proprietar și conducerea asociației.

Administratorul nu poate inventa fonduri noi și cheltuielile nu pot fi împărțite după bunul plac

În unele blocuri, proprietarii sunt anunțați că trebuie să contribuie la un nou fond de reparații sau la alte fonduri speciale, fără să primească explicații suplimentare. Legea stabilește însă că astfel de fonduri nu pot fi create prin simpla decizie a administratorului.

Constituirea fondului de reparații și a altor fonduri speciale trebuie aprobată de adunarea generală a proprietarilor, iar fiecare dintre acestea trebuie evidențiat separat în contabilitatea asociației.

Totodată, pentru sumele încasate trebuie emise documentele prevăzute de lege.

Prin urmare, administratorul nu poate decide singur nici înființarea unui fond nou și nici valoarea contribuțiilor pe care proprietarii trebuie să le achite. Legea nr. 196/2018 stabilește și criteriile după care se repartizează cheltuielile într-o asociație de proprietari.

În funcție de natura acestora, repartizarea se poate face în funcție de numărul de persoane, consumurile individuale, cota-parte indiviză sau alte criterii prevăzute expres de lege.

Administratorul nu poate modifica aceste reguli după propria apreciere și nici nu poate împărți cheltuielile folosind criterii arbitrare.

Mai mult, legea prevede că hotărârile adoptate cu încălcarea regulilor privind repartizarea cheltuielilor sunt nule de drept.

Ce faci dacă administratorul refuză să ofere explicații

În cazul în care administratorul nu răspunde solicitărilor sau refuză accesul la documentele justificative, proprietarul are la dispoziție mai multe variante.

Primul pas este formularea unei solicitări scrise către asociație, prin care se cer explicațiile și documentele necesare. Dacă situația nu este rezolvată, proprietarul poate sesiza președintele asociației, comitetul executiv sau cenzorul ori comisia de cenzori.

În cazul în care nici aceste demersuri nu duc la clarificarea situației, legea permite sesizarea compartimentului specializat din cadrul primăriei care îndrumă și controlează activitatea asociațiilor de proprietari.

Legea impune reguli clare și în ceea ce privește gestionarea fondurilor asociației. Fondul de rulment și fondurile speciale trebuie evidențiate separat, iar pentru sumele încasate trebuie emise documente justificative.

Totodată, operațiunile financiare ale asociației trebuie să poată fi verificate de proprietari, tocmai pentru a exista transparență în administrarea banilor colectați.

Când ar trebui să îți ridice semne de întrebare o solicitare de plată

Există câteva situații în care este recomandat să ceri imediat explicații și documente justificative.

De exemplu, dacă ți se solicită bani care nu apar pe lista de plată, dacă administratorul refuză să explice modul de calcul al unei sume, dacă apare un fond nou fără o hotărâre a adunării generale sau dacă ți se cere plata în numerar fără emiterea unui document justificativ.

În toate aceste cazuri, legea oferă proprietarilor dreptul de a verifica legalitatea sumelor solicitate și de a cere toate documentele necesare înainte de a achita respectivele obligații.