Proprietarii de terenuri sunt despăgubiți. Cazurile în care poți solicita compensații. Se acordă obligatoriu

Tot mai mulți români descoperă, după ce cumpără un teren sau încep demersurile pentru construirea unei case, că prin proprietatea lor trec conducte de apă, gaze naturale, canalizare, cabluri electrice ori rețele de telecomunicații. În multe cazuri, existența acestor utilități ridică o serie de întrebări: poate proprietarul să construiască, poate obliga operatorul să mute rețeaua și are dreptul la despăgubiri?

Răspunsul diferă de la o situație la alta și depinde de modul în care a fost amplasată rețeaua, de drepturile pe care le are operatorul și de impactul pe care aceasta îl are asupra terenului.

Prezența utilităților nu înseamnă că proprietarul își pierde terenul

Faptul că pe un teren există conducte sau cabluri nu înseamnă că acesta nu mai aparține proprietarului. Dreptul de proprietate rămâne valabil, însă în multe situații operatorii de utilități beneficiază, prin lege, de drepturi de uz și de servitute care le permit să instaleze, să întrețină, să modernizeze sau să repare rețelele.

Aceste drepturi le oferă posibilitatea de a avea acces pe teren atunci când sunt necesare intervenții, fără ca terenul să devină proprietatea companiei care administrează utilitățile.

În același timp, proprietarul poate folosi în continuare terenul, atât timp cât activitățile desfășurate nu afectează funcționarea și siguranța rețelelor.

Construirea unei case poate fi limitată

Existența unei conducte de gaze, a unei magistrale de apă sau a unei linii electrice poate influența direct ceea ce poate fi construit pe teren.

În jurul acestor rețele există, de regulă, zone de protecție și de siguranță în care legea interzice sau limitează construirea unor clădiri, executarea fundațiilor ori plantarea arborilor.

Din acest motiv, specialiștii recomandă ca, înainte de cumpărarea unui teren sau înainte de depunerea documentației pentru autorizația de construire, proprietarii să verifice situația rețelelor existente și să solicite avizele necesare de la operatorii de utilități.

În lipsa acestor verificări, există riscul ca proiectul casei să fie modificat sau chiar să nu poată fi autorizat.

Operatorii pot intra pe proprietate pentru lucrări

Atunci când sunt necesare reparații, verificări sau modernizări, operatorii de utilități pot avea dreptul să intre pe terenul privat pentru efectuarea lucrărilor.

Acest drept este prevăzut de legislația care reglementează funcționarea rețelelor de utilități și trebuie exercitat numai în limitele stabilite de lege.

După terminarea intervențiilor, operatorii au obligația să readucă terenul, pe cât posibil, la starea în care se afla înainte de începerea lucrărilor.

În ce situații pot fi cerute despăgubiri

Proprietarii nu rămân însă fără protecție atunci când lucrările le provoacă prejudicii.

Dacă în timpul intervențiilor sunt distruse garduri, alei, culturi agricole, spații verzi sau alte amenajări, proprietarul poate solicita despăgubiri pentru pagubele produse.

De asemenea, atunci când existența unei servituți limitează în mod semnificativ folosirea terenului, pot exista situații în care proprietarul are dreptul la compensații, în funcție de actele care au stat la baza instituirii acesteia și de prevederile legale aplicabile.

Dacă părțile nu ajung la un acord privind valoarea prejudiciului, litigiul poate fi soluționat în instanță.

Poate fi obligat operatorul să mute rețeaua?

Mulți proprietari cred că pot solicita mutarea unei conducte sau a unei linii electrice doar pentru că doresc să construiască.

În realitate, dacă rețeaua a fost amplasată legal și deservește interesul public, operatorul nu poate fi obligat, în mod obișnuit, să o relocheze.

Există situații în care mutarea este posibilă, însă aceasta presupune respectarea unor condiții tehnice și, de multe ori, costurile sunt suportate de persoana care solicită relocarea.

Din acest motiv, existența utilităților poate influența atât valoarea terenului, cât și posibilitățile de construire.

Ce trebuie verificat înainte de cumpărarea unui teren

Pentru a evita astfel de probleme, specialiștii recomandă verificarea atentă a documentelor înainte de achiziție.

Printre cele mai importante se numără extrasul de carte funciară, planul cadastral, certificatul de urbanism și informațiile privind existența rețelelor edilitare sau a eventualelor servituți înscrise asupra terenului.

De asemenea, o verificare în teren poate scoate la iveală indicii importante, precum cămine de vizitare, stâlpi de electricitate sau alte elemente care arată existența unor rețele subterane sau aeriene.

Un detaliu ignorat care poate costa scump

În practică, numeroase litigii apar după ce proprietarii află că nu își pot construi locuința exact așa cum au planificat, din cauza unor conducte sau cabluri existente pe teren.

De aceea, verificarea situației juridice și tehnice a proprietății înainte de cumpărare este una dintre cele mai importante etape ale investiției. Un simplu document sau o verificare suplimentară poate face diferența dintre un teren pe care se poate construi fără probleme și unul care va genera costuri suplimentare, întârzieri sau chiar imposibilitatea realizării proiectului dorit.