Lege pentru proprietarii de apartamente. Când trebuie să obții semnăturile vecinilor înainte de renovare

Renovarea unui apartament nu este întotdeauna o decizie care îl privește exclusiv pe proprietar. Deși lucrările obișnuite, precum zugrăvirea sau schimbarea pardoselii, pot fi efectuate fără aprobarea vecinilor, situația este diferită atunci când intervențiile afectează structura blocului, instalațiile comune sau alte spații utilizate de locatari. Legislația stabilește condiții pentru astfel de modificări, dar și sancțiuni pentru persoanele care nu respectă orele de liniște. În anumite situații, amenzile pot ajunge la 6.000 de lei.

Renovarea locuinței nu presupune întotdeauna acordul vecinilor

Proprietarii de apartamente au dreptul să își modernizeze locuințele, însă acest drept trebuie exercitat fără a afecta siguranța clădirii sau proprietățile învecinate.

Regulile diferă în funcție de tipul intervenției. De exemplu, înlocuirea parchetului, zugrăvirea pereților ori schimbarea gresiei și faianței sunt lucrări care, în mod obișnuit, nu necesită acordul celorlalți locatari.

Aceeași regulă se aplică și altor intervenții de întreținere sau finisare, în măsura în care acestea nu presupun modificări structurale și nu afectează părțile comune ale imobilului.

Situația devine însă mai complicată dacă proprietarul intenționează să demoleze un perete, să modifice traseul unor instalații sau să efectueze lucrări asupra fațadei.

Legea nr. 196/2018, care reglementează organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, stabilește obligații pentru persoanele care dețin locuințe în condominii.

Acestea trebuie să se asigure că lucrările efectuate nu afectează rezistența clădirii, siguranța celorlalte apartamente sau buna funcționare a instalațiilor comune.

Când trebuie să obții autorizație pentru lucrările din apartament

Nu orice renovare presupune obținerea unei autorizații de construire. Necesitatea documentului depinde de natura și amploarea lucrărilor.

Intervențiile asupra finisajelor, care nu modifică structura sau caracteristicile constructive relevante ale imobilului, pot fi realizate, de regulă, fără autorizație.

În schimb, demolarea ori reamplasarea unor pereți interiori trebuie analizată cu atenție. Chiar dacă un perete nu este portant, pot exista cerințe privind documentația tehnică și procedura administrativă.

Pentru intervențiile asupra structurii de rezistență, verificarea de către specialiști și respectarea cerințelor de autorizare sunt esențiale.

Regimul lucrărilor trebuie stabilit inclusiv prin raportare la prevederile aplicabile în materia urbanismului și construcțiilor.

Un proprietar care dorește să modifice compartimentarea apartamentului trebuie, așadar, să se informeze înainte de începerea demolărilor, nu după finalizarea acestora.

Faptul că lucrarea are loc în interiorul proprietății nu înseamnă automat că poate fi realizată fără formalități.

Situațiile în care vecinii pot avea un cuvânt de spus

Pentru renovările obișnuite nu este necesar ca proprietarul să strângă semnături de la persoanele care locuiesc deasupra, dedesubt sau în apartamentele alăturate.

Există însă intervenții pentru care legea impune acordul altor proprietari.

Un exemplu este reamplasarea zidului neportant dintre două apartamente. Potrivit articolului 37 din Legea nr. 196/2018, o asemenea modificare presupune acordul proprietarilor implicați, expertiză tehnică și autorizație de construire, precum și înștiințarea asociației.

Condițiile devin mai stricte atunci când zidul separă o locuință de un spațiu comun al imobilului.

În situația reglementată de același articol, este necesar inclusiv acordul tuturor proprietarilor din condominiu.

Prin urmare, proprietarul trebuie să stabilească dacă intervenția privește numai spațiul său sau afectează și drepturile celorlalți coproprietari.

Un aspect important este că acordul vecinilor nu ține locul autorizației de construire. Cele două reprezintă cerințe diferite și trebuie îndeplinite atunci când legislația le impune.

Lucrările la instalațiile comune nu pot fi făcute după bunul plac

Înlocuirea unor obiecte sanitare sau modernizarea instalațiilor individuale din baie și bucătărie poate fi relativ simplă din punct de vedere administrativ.

Problemele apar atunci când renovarea presupune intervenții asupra coloanelor comune de apă, canalizare, încălzire sau asupra altor instalații care deservesc mai multe locuințe.

Chiar dacă o conductă traversează apartamentul unui proprietar, aceasta poate face parte din proprietatea comună a blocului.

În consecință, modificarea sa nu este neapărat la libera alegere a persoanei în locuința căreia se află.

Legea nr. 196/2018 stabilește reguli privind modificarea instalațiilor comune, inclusiv cerințe de documentație tehnică, autorizare și aprobare în cazurile prevăzute de lege.

Pentru anumite intervenții asupra instalațiilor de gaze sau de încălzire pot fi necesare avize și acorduri din partea proprietarilor direct afectați.

Înainte de a începe asemenea lucrări, proprietarul trebuie să discute cu reprezentanții asociației și să clarifice condițiile tehnice aplicabile.

Fațada blocului și spațiile comune nu aparțin unui singur proprietar

O altă categorie de lucrări care poate necesita aprobări este cea a intervențiilor asupra elementelor comune ale clădirii.

Fațada, acoperișul, casa scării și alte zone aflate în coproprietate nu pot fi modificate exclusiv în baza preferințelor unui singur locatar.

Articolul 39 din Legea nr. 196/2018 prevede, pentru anumite modificări constructive asupra părților comune, acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației, acordul tuturor proprietarilor direct afectați și autorizație de construire.

Aceste cerințe sunt importante inclusiv atunci când lucrarea este plătită integral de proprietarul care o solicită.

Finanțarea din bani proprii nu oferă automat dreptul de a modifica elementele comune ale imobilului.

Transformarea apartamentului în sediu sau spațiu pentru activități economice

Reguli speciale se aplică și atunci când proprietarul dorește să schimbe destinația locuinței.

De exemplu, transformarea unui apartament într-un cabinet sau într-un spațiu destinat unei activități economice poate necesita acordurile prevăzute de legislația privind condominiile.

Articolul 40 din Legea nr. 196/2018 stabilește că schimbarea destinației se realizează cu avizul scris al comitetului executiv al asociației și cu acordul prealabil, în scris, al proprietarilor direct afectați.

Aceștia pot fi vecinii ale căror apartamente se învecinează cu spațiul respectiv, pe orizontală sau verticală.

Legea prevede și încheierea unei convenții privind activitatea desfășurată și elementele relevante pentru cheltuielile comune.

Este importantă însă diferența dintre schimbarea efectivă a destinației unei locuințe și simpla declarare a unui sediu în care nu se desfășoară activitate, situații care pot avea cerințe juridice diferite.

Orele la care renovarea poate aduce amenzi

Chiar și proprietarii care efectuează lucrări perfect legale trebuie să respecte liniștea celorlalți locatari.

Una dintre cele mai frecvente surse de conflict o reprezintă utilizarea bormașinilor, a rotopercutoarelor și a altor echipamente care produc zgomot și vibrații.

Legea nr. 61/1991 stabilește la nivel național două intervale de liniște:

• Între 13:00 și 14:00;
• Între 22:00 și 08:00.

Folosirea unor echipamente zgomotoase în aceste perioade poate atrage sancțiuni atunci când este tulburată liniștea locatarilor.

Asociațiile de proprietari pot avea, de asemenea, regulamente care prevăd condiții suplimentare privind desfășurarea lucrărilor.

Totodată, este greșită ideea că între orele de liniște proprietarii pot produce orice nivel de zgomot.

Legea sancționează și tulburarea fără drept a liniștii locuitorilor în afara intervalelor de odihnă.

De aceea, programarea lucrărilor zgomotoase trebuie făcută astfel încât să fie respectate atât legea, cât și regulile aplicabile în imobil.

Cât pot ajunge amenzile pentru zgomotul produs în timpul renovării

Persoanele care tulbură liniștea vecinilor pot fi sancționate contravențional, în funcție de împrejurările în care este constatată fapta.

Potrivit reglementărilor privind ordinea și liniștea publică, modificările legislative din 2026 au stabilit sancțiuni diferențiate.

Pentru tulburarea fără drept a liniștii locuitorilor, în condițiile prevăzute de lege, amenda poate fi cuprinsă între 200 și 1.000 de lei.

Dacă fapta este săvârșită în intervalele legale de odihnă, sancțiunea poate fi de 1.000 până la 2.000 de lei.

Repetarea contravenției privind orele de liniște într-un interval de 72 de ore de la prima constatare poate atrage o amendă cuprinsă între 4.000 și 6.000 de lei.

În condițiile prevăzute de lege, poate fi aplicată alternativ și sancțiunea prestării unor activități în folosul comunității.

Amenzile nu sunt însă singura problemă juridică posibilă.

Dacă renovarea provoacă fisuri în pereții vecinilor, infiltrații sau deteriorarea unor instalații comune, persoana responsabilă poate avea și obligația de a acoperi prejudiciile produse.

Este obligatoriu să afișezi un anunț de renovare la bloc?

Pentru lucrările obișnuite de renovare nu există o obligație legală generală de a obține acordul vecinilor doar pentru că acestea produc temporar zgomot.

Totuși, informarea locatarilor înainte de începerea lucrărilor reprezintă o măsură utilă.

Proprietarul poate afișa la avizierul blocului un anunț în care să precizeze apartamentul în care se lucrează, perioada estimată a renovării și programul zilnic.

Este utilă și comunicarea unui număr de telefon pentru situațiile în care apar probleme.