Exclusiv. Românii care au credite trebuie să știe. Cât ar trebui să reprezinte rata din salariu și când merită rambursarea anticipată

Achiziția unei locuințe și gestionarea unui credit ipotecar sunt decizii care pot influența bugetul unei familii timp de zeci de ani. Ion Soltinschi, specialist în cadrul MrFinance.ro, explică, într-un interviu pentru Capital.ro, ce trebuie analizat înainte de semnarea contractului, ce pondere a ratei în venit consideră prudentă și cum poate fi evaluată rambursarea anticipată în raport cu investițiile.

O rată aprobată de bancă nu este automat și una confortabilă pentru bugetul familiei. Dincolo de avans, dobândă și costurile contractului, contează rezervele financiare și capacitatea de a suporta situații neprevăzute. Specialistul financiar Ion Soltinschi detaliază condițiile în care cumpărarea unei locuințe poate fi potrivită și explică avantajele și limitele rambursării anticipate.

 Mulți tineri își doresc să cumpere o locuință, dar sunt descurajați de prețuri și de costurile creditelor. Când considerați că este momentul potrivit pentru accesarea unui credit ipotecar și ce ar trebui analizat înainte de semnarea contractului?

Ion Soltinschi: Eu personal recomand achiziția imobilului în care planifici să locuiești. Da, dobânzile variabile în piață sunt mari, dar exista oferte cu dobândă fixă chiar și sub 5%. După ce ai o carieră stabilă, ai banii pentru avans, ai fondul de urgență, ai echivalentul a 3 rate puse deoparte separat, poate fi o idee buna achiziția de locuință.

Înainte de semnare, trebuie să analizezi costul total al creditului, tipul dobânzii, comisioanele, asigurările și condițiile de rambursare anticipată.

Aș păstra și o rezervă pentru taxele de achiziție, mutare și eventuale renovări. Nu aș cumpăra doar pentru că „banii de chirie se pierd”: proprietatea implică propriile costuri, iar decizia trebuie să țină cont de buget și de perioada în care intenționăm să locuim acolo.

Care este nivelul maxim al ratei lunare, raportat la veniturile unei familii, pe care îl considerați prudent pentru a evita problemele financiare?

Ion Soltinschi: Din punct de vedere legal, gradul total de îndatorare este, în general, limitat la 40% din venitul net eligibil, respectiv până la 45% în anumite condiții pentru primul credit destinat achiziției unei locuințe. Aceste limite includ totalul obligațiilor aferente creditelor.

Totuși, faptul că banca acceptă un anumit grad de îndatorare nu înseamnă că acesta este și confortabil pentru familie. Ca regulă de prudență, aș recomanda ca rata ipotecară să nu depășească aproximativ 25-30% din venitul net cumulat.

La un venit pe familie de 8.000 de lei, de exemplu, o rată de 2.000-2.400 de lei lasă o marjă mai bună pentru cheltuieli, economii și situații neprevăzute decât o rată de 3.600 de lei.

Trebuie să luăm în calcul inclusiv scenariul în care unul dintre parteneri își pierde locul de muncă sau dobânda crește. Un credit prudent este cel care ne permite să ne plătim obligațiile fără să ne compromitem stabilitatea financiară.

 Pentru românii care au deja un credit, ce este mai avantajos: rambursarea anticipată, economisirea banilor sau investirea acestora? În ce situații se schimbă recomandarea?

Ion Soltinschi: Rambursarea anticipată poate fi foarte avantajoasă, mai ales în primii ani ai unui credit ipotecar, deoarece reduce soldul și dobânda plătită în viitor. Totuși, economiile totale de dobândă nu trebuie confundate cu un randament imediat. Dacă rambursăm 100 de lei și evităm plata a 300 de lei în următorii ani, nu înseamnă că am obținut automat un randament de 200%. Dar nu e chiar așa, acel randament trebuie anualizat pe 30 de ani și atunci îți dai seama că de fapt câștigi mult mai puțin. Strict matematic, este mai avantajos să investești banii cu un randament superior dobânzii creditului și ajungi să ai banii necesari pentru a-ți închide creditul mult mai repede. Pe langa asta, să nu uităm că inflația te avantajează când ai credit – îți reduce din datorie în fiecare zi și efortul financiar e mai mic pe zi ce trece.

Pe lângă asta, investițiile îți oferă opțiuni. Sunt banii tăi și îi poți folosi și în alte direcții dacă după 10-15 îți dai seama ca nu vrei să folosești capitalul pentru a închide creditul.

Rambursarea anticipată reduce datoria, în timp ce investițiile păstrează capitalul disponibil pentru alte obiective, dar implică riscul unor pierderi.