Contractul de arendă 2026. Arendatorul și arendașul: drepturi și obligații

Vrei să arendezi un teren sau să îți dai în arendă proprietatea agricolă? În anul 2026, regulile sunt clare și detaliate. Contractul de arendă stabilește drepturi, obligații și proceduri esențiale, de la înregistrare și plata arendei, până la prelungire, modificare și încetare. Iată tot ce trebuie să știi.

Contractul de arendă: reglementare și procedură în 2026

Contractul de arendă este reglementat de articolele nr. 1836–1850 din Codul Civil și de Legea nr. 16/1994, actualizată. Potrivit articolului nr. 1836 din Codul Civil, pot fi arendate:

• terenuri agricole (arabile, vii, livezi, pepiniere viticole și pomicole, arbuști fructiferi, plantații de hamei și duzi);
• pășuni împădurite;
• terenuri ocupate de construcții și instalații agrozootehnice;
• amenajări piscicole și de îmbunătățiri funciare;
• drumuri tehnologice, platforme și spații de depozitare folosite în producția agricolă;
• terenuri neproductive ce pot fi amenajate pentru producție agricolă.

La acestea se adaugă: animale, construcții de orice fel, mașini, utilaje și alte bunuri necesare exploatării agricole.

Articolele ulterioare prevăd:

• Condițiile de formă (art. 1838) – contractul trebuie încheiat în scris, altfel poate fi anulat.
• Cheltuielile legate de contract – înregistrarea și publicarea contractului revin arendașului (art. 1838).
• Reducerea arendei în bani – se aplică în cazul pierderii recoltei (art. 1841).
• Cesionarea contractului – cu acord scris al arendatorului, arendașul poate cesiona contractul soțului implicat în exploatarea bunurilor sau descendenților săi majori (art. 1846).
• Interdicția subarendării – nerespectarea acesteia duce la nulitatea absolută a contractului (art. 1847).
• Reînnoirea arendei – reglementată de art. 1848.

Legea nr. 16/1994 oferă clarificări suplimentare privind:

• definiția arendei (art. 2–3);
• elementele obligatorii ale contractului (art. 5);
• durata arendării (art. 7);
• drepturile și obligațiile arendatorului (art. 8, 10);
• obligațiile arendașului (art. 8);
• drepturile arendașului (art. 9);
• reînnoirea contractului de arendă (art. 12).

Contractul de arendă trebuie realizat în trei exemplare: pentru arendator, pentru arendaș, pentru consiliul local în raza căruia se află bunul agricol, pentru înregistrare într-un registru special. Depunerea la consiliul local este obligatorie în termen de 15 zile de la încheierea contractului (art. 6 Cod Civil). Dacă bunurile sunt situate în raza mai multor consilii, se depune câte o copie la fiecare. Înregistrarea se face la cererea și pe cheltuiala arendașului, dar se poate conveni altă variantă în contract.

Arendatorul sau o altă persoană interesată poate solicita instanței să oblige arendașul să înregistreze contractul. Refuzul atrage amendă civilă zilnică (art. 1838 Cod Civil). Înregistrarea este necesară pentru obținerea subvențiilor agricole de la APIA, deoarece înscrisurile din registrul agricol dovedesc deținerea bunului.

Contractul trebuie înregistrat și la organul fiscal în zona unde se află domiciliul arendatorului, în termen de 30 de zile de la încheiere sau modificare. Documente necesare pentru înregistrarea la primărie:

• copie după actul de identitate al arendatorului și documentul care atestă dreptul de proprietate (titlu de proprietate, extras de carte funciară, certificat de moștenitor etc.);
• certificat de înregistrare al întreprinderii (pentru persoanele juridice) sau cartea de identitate a arendașului (persoane fizice);
• trei exemplare ale contractului de arendă, cu anexă privind inventarul bunului agricol și lista coproprietarilor (dacă este cazul);
• dovada achitării taxei de înregistrare (în general 15 lei + 5 lei pentru adeverința de rol agricol).

Contractul trebuie să includă:

• părțile contractante și datele acestora;
• obiectul arendei, cu descriere detaliată a bunului (suprafață, potențial de producție, acces, starea terenului, clădirilor, utilajelor și amenajărilor);
• scopul arendării;
• durata arendării – recomandat specificarea perioadei;
• valoarea arendei și termenele de plată;
• drepturile și obligațiile părților;
• clauze privind asigurarea bunului agricol;
• cazurile de încetare a contractului.

Contractul poate fi încheiat pe durată determinată sau nedeterminată, în funcție de necesitățile recoltării bunului arendat. Durata maximă: 49 de ani pentru contractele pe perioadă determinată (art. 1783 Cod Civil). Durata minimă recomandată pentru anumite bunuri:

• plantații mari, terenuri agricole mari – minimum 15 ani;
• pepiniere și culturi de căpșun, zmeur, mur, coacăz, agriș – minimum 10 ani;
• plantații de viță-de-vie, arbuști fructiferi, hamei și duzi în declin – mai puțin de 5 ani, în funcție de starea plantației;
• suprafețe sub 1 ha – mai puțin de 5 ani, justificate prin lipsa temporară a mijloacelor materiale sau financiare, motive de sănătate sau absența din localitate.

Arendatorul și arendașul: drepturi și obligații

Conform articolelor 2 și 3 din Legea arendei nr. 16/1994, actualizată, poate fi arendator orice persoană fizică sau juridică care deține în mod legal bunuri agricole, fie ca titular al dreptului de proprietate, al dreptului de uzufruct sau alt titlu juridic (drept de superficie, drept real de folosință sau de administrare).

Excepții: nu pot încheia contracte de arendă: regiile autonome, instituțiile și stațiunile de cercetare și producție agricolă, societățile comerciale sau alte unități de stat ori cooperatiste care administrează sau dețin terenuri agricole proprietate de stat.

Arendatorul are următoarele drepturi: să controleze modul în care arendașul exploatează bunul agricol, să primească bunul agricol la încheierea contractului, să acționeze împreună cu arendașul împotriva terților care tulbură exploatarea normală a bunului arendat.

Arendatorul trebuie să asigure arendașului folosința bunului dat în arendă, predea bunul agricol în stare corespunzătoare întrebuințării sale;, mențină bunul în stare de folosință, asigure folosința pașnică și utilă a bunului agricol, garanteze arendașului protecția împotriva evicțiunii parțiale sau totale și împotriva viciilor ascunse ale bunului arendat, nu adopte măsuri care ar putea tulbura exploatarea de către arendaș, plătească taxele și impozitele datorate pentru terenurile arendate, înștiințeze arendașul în scris cu privire la intenția de reînnoire sau nu a contractului, cu cel puțin un an înainte de expirare, primească la încetarea contractului bunul arendat.

Poate fi arendaș: orice persoană fizică cetățean român, cu domiciliul în țară sau străinătate, care are pregătire sau practică agricolă, atestat de cunoștințe agricole și garanțiile solicitate de arendator; orice persoană juridică română cu sediul în România, inclusiv cu capital parțial sau integral străin, care are ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole și prezintă garanțiile cerute de arendator.

Excluderi: nu pot fi arendași: funcționarii publici, salariații din conducerea administrativă a regilor autonome cu profil agricol, angajații instituțiilor și stațiunilor de cercetare și producție agricolă, angajații societăților comerciale agricole pe acțiuni și altor unități care au în patrimoniu sau în administrare terenuri agricole proprietate de stat (art. 18, Legea nr. 16/1994).

Arendașul are dreptul să folosească bunul arendat în scopul exploatării agricole, la drept de preempțiune în cazul în care arendatorul decide să vândă bunurile exploatate, la exonerare de plată a arendei în cazuri de forță majoră (radiații, război, cutremure devastatoare care afectează bunul arendat).

Prin semnarea contractului, arendașul se obligă să:

• Primească bunul arendat în termen și conform condițiilor contractuale;
• Plătească arenda la timp și conform contractului;
• Folosească bunul cu prudență și diligență;
• Înregistreze contractul de arendă, dacă nu există prevederi contrare;
• Suporte cheltuielile aferente încheierii contractului;
• Asigure bunurile agricole împotriva pierderii recoltei sau a animalelor din cauza calamităților naturale;
• Mențină potențialul productiv al bunului și să nu-l degradeze;
• Restituie bunul la sfârșitul contractului în starea primită;
• Execute toate obligațiile contractuale;
• Ceară acordul arendatorului pentru eventuale investiții în bun;
• Înștiințeze arendatorul în scris despre intenția de reînnoire sau nu a contractului cu cel puțin un an înainte de expirare;
• Plătească impozitele pe veniturile realizate din exploatarea bunului arendat.

Prelungirea și modificarea contractului de arendă

Conform Codului Civil, contractul de arendă se prelungește automat pentru aceeași durată menționată în contract, fără formalități suplimentare, dacă niciuna dintre părți nu comunică în scris refuzul de prelungire înainte de expirarea termenului. Termene de notificare pentru refuz:

• pentru culturile reduse sau terenurile de mici dimensiuni: cel puțin șase luni înainte de expirarea contractului;
• pentru terenurile agricole mari: cel puțin un an înainte de termenul de expirare.

Această regulă permite continuitatea exploatării agricole și oferă suficient timp pentru planificarea și ajustarea resurselor de către ambele părți.

Contractul de arendă poate fi modificat în orice moment după semnarea inițială, însă doar prin acordul tuturor părților implicate. Formalități de modificare:

• fiecare modificare trebuie înregistrată la consiliul local de către arendaș;
• în același timp, modificarea trebuie înregistrată la organul fiscal de către arendator.

Această procedură asigură transparența modificărilor și menținerea evidenței oficiale a drepturilor și obligațiilor părților.

Încetarea și rezilierea contractului de arendă

Contractul de arendă poate înceta în următoarele situații:

• Prin expirarea termenului stabilit în contract;
• Prin acordul părților;
• Prin desființarea titlului arendatorului;
• Prin pieirea bunului (de exemplu, în cazul dezastrelor naturale);
• Prin deces, incapacitate sau faliment al arendașului.

În caz de deces al uneia dintre părți, contractul poate continua doar dacă moștenitorii majori comunică în scris intenția de continuare și obțin acordul scris al celeilalte părți, în termen de 30 de zile de la data decesului, conform articolului nr. 25 din Legea nr. 16/1994 actualizată.

Contractul de arendă poate fi reziliat în cazul neîndeplinirii obligațiilor asumate de cealaltă parte, conform prevederilor contractuale. Dacă o parte nu își respectă obligațiile, fără un motiv justificativ, cealaltă parte poate solicita încetarea contractului pe cale legală. Pentru reziliere, partea interesată trebuie să se adreseze instanței judecătorești, cu excepția situațiilor în care contractul prevede posibilitatea rezilierii unilaterale.

Prin contractul de arendă, arendatorul cedează temporar drepturile de exploatare asupra unui bun agricol arendașului, iar acesta plătește arendatorului o arendă. Aceasta poate consta fie într-o sumă de bani, fie în bunuri în natură (fructe, legume, carne etc.). Ambele părți au drepturi și obligații specifice, pot solicita modificări ale contractului sau pot decide prelungirea acestuia, în funcție de circumstanțe.

Beneficii pentru părți:

• arendatorul: terenul său nu rămâne nefolosit și obține o parte din recoltă la finalul sezonului;
• arendașul: beneficiază de un loc de muncă și păstrează o cotă din recoltă, pe care ulterior o poate valorifica.

Contractul de arendă reprezintă, astfel, un instrument legal și economic care asigură exploatarea eficientă a terenurilor agricole și protejează drepturile ambelor părți implicate.