TVA la locuințele noi s-a schimbat din 2026. Cumpărătorii riscă prețuri mult mai mari față de anul trecut

Românii care vor să cumpere o locuință nouă trebuie să țină cont de modificări importante în legislația fiscală. Din 2026, cota de TVA aplicată locuințelor s-a schimbat, cu impact direct asupra prețului final plătit de cumpărători.

Regimul de TVA redus de 9% este menținut doar temporar și în condiții stricte

Achiziția unei locuințe noi poate beneficia în prezent de o cotă redusă de TVA de 9%, însă această facilitate nu va mai fi aplicată automat după vara anului 2026. Modificările sunt prevăzute de Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare și sunt clarificate de Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF).

Cota redusă de TVA de 9% se va putea aplica doar până la 31 iulie 2026 și numai dacă sunt respectate cumulativ mai multe condiții legale. După această dată, pentru majoritatea livrărilor de locuințe va reveni cota standard de TVA de 21%.

Pentru aplicarea cotei reduse, locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați. Valoarea totală a imobilului, inclusiv terenul, nu trebuie să depășească 600.000 de lei, fără TVA.

Cumpărătorul trebuie să fie persoană fizică și să nu fi achiziționat o altă locuință cu TVA redusă începând cu 1 ianuarie 2023. În plus, este obligatoriu să fi încheiat până la 1 august 2025 un act juridic, cum este un antecontract, care să prevadă plata unui avans.

Dacă antecontractul a fost semnat între 3 și 31 iulie 2025 inclusiv, legea impune dovada că a fost achitat un avans de minimum 20% din valoarea locuinței, exclusiv TVA, până cel târziu la 31 iulie 2025.

Doar tranzacțiile începute înainte de august 2025 pot beneficia de TVA redus

În practică, regimul tranzitoriu înseamnă că doar achizițiile inițiate înainte de 1 august 2025 și finalizate până la 31 iulie 2026 pot beneficia de TVA de 9%. După expirarea acestui termen, facilitatea dispare complet.

Pentru contractele semnate după perioada de tranziție sau pentru tranzacțiile care nu respectă toate condițiile impuse de lege, livrarea locuințelor noi va fi taxată cu TVA standard de 21%.

Trecerea de la TVA de 9% la 21% va crește semnificativ costul apartamentelor

Diferența dintre cele două cote de TVA poate duce la o majorare considerabilă a prețului final al unei locuințe noi. Pentru același preț net al apartamentului, suma plătită către stat crește cu zeci de mii de lei.

În cazul unui apartament de două camere, majorarea TVA poate însemna peste 10.000 de euro în plus, calculați în lei. Această diferență se reflectă direct în valoarea creditului ipotecar sau în suma totală achitată la cumpărare, afectând accesibilitatea locuințelor, în special pentru tineri.

TVA redus se aplică strict locuințelor noi, nu și anexelor vândute separat

Regimul de TVA de 9% se aplică exclusiv livrării de locuințe noi către persoane fizice. Alte bunuri imobiliare, precum garajele, locurile de parcare sau construcțiile anexe, pot fi supuse TVA standard dacă nu sunt incluse într-o livrare unică de locuință.

În situațiile în care aceste elemente sunt vândute separat, dezvoltatorii pot aplica cota de 21%, ceea ce crește costul total al achiziției.