Se schimbă regulile pentru Airbnb și Booking în România. Proprietarii riscă să dispară din platforme fără acest cod

Începând cu 20 mai 2026, piața închirierilor pe termen scurt din România intră într-o etapă de transformare majoră, odată cu aplicarea Regulamentului (UE) 2024/1028 privind transparența și raportarea activităților de cazare. Noile obligații vizează direct proprietarii care închiriază locuințe prin platforme precum Airbnb și Booking, inclusiv persoanele fizice care operează pe CNP.

Reguli noi pentru Airbnb și Booking din 20 mai 2026

Începând cu 20 mai 2026, piața închirierilor pe termen scurt din România intră într-o etapă complet nouă de reglementare, odată cu aplicarea Regulamentului (UE) 2024/1028 privind transparența și raportarea activităților de cazare. Măsurile vizează direct proprietarii care închiriază prin platforme precum Airbnb și Booking, inclusiv persoanele fizice care operează pe CNP.

Schimbările au ca scop principal digitalizarea completă a pieței, fiscalizarea veniturilor și creșterea transparenței în sectorul turismului.

Ce aduce nou Regulamentul UE 2024/1028 pentru închirieri tip Airbnb și Booking

Noua legislație europeană obligă statele membre, inclusiv România, să implementeze:

• un sistem unic de înregistrare a unităților de cazare
• un cod de identificare obligatoriu pentru fiecare proprietate listată online
• un punct unic digital de raportare a datelor către autorități
• integrarea platformelor cu bazele de date fiscale și turistice

Aceste măsuri transformă radical modul în care sunt gestionate închirierile pe termen scurt.

Cod unic obligatoriu pentru listarea proprietăților

Aspect	Detalii
Ce este schimbarea principală	Introducerea unui cod unic de identificare turistică obligatoriu pentru listarea proprietăților pe platforme (Airbnb, Booking)
Rolul codului	Condiție obligatorie pentru publicarea și menținerea anunțurilor de cazare online
Sistem utilizat	Sistemul informatic național al turismului (SITUR)
Cum se obține codul	– Prin platforma SITUR- Autentificare prin ROeID sau semnătură electronică- Validarea unității de cazare în sistemul oficial
Condiții prealabile	Proprietatea trebuie să fie înregistrată și validată conform cerințelor administrative și turistice
Consecințe fără cod	– Proprietatea nu poate fi listată pe Airbnb sau Booking- Anunțurile existente pot fi eliminate automat
Motivul eliminării listărilor	Integrarea platformelor cu API-urile autorităților și verificarea automată a codului de înregistrare

e-Factura devine obligatorie pentru proprietarii pe CNP

Din 1 iunie 2026, sistemul RO e-Factura se extinde la persoanele fizice care obțin venituri din închirierea în regim hotelier.

Obligații principale:

• emiterea facturilor exclusiv în format electronic
• transmiterea acestora prin Spațiul Privat Virtual (SPV)
• înscrierea în Registrul RO e-Factura până la 26 mai 2026
• utilizarea Formularului 082 pentru înregistrare

Această măsură urmărește digitalizarea completă a fluxului fiscal.

Regimul fiscal al închirierilor pe termen scurt

Criteriu	Până la 7 camere	Peste 7 camere
Tip activitate	Activitate pe persoană fizică (CNP)	Activitate independentă
Formă juridică	Nu este necesară (CNP suficient)	Obligatoriu PFA, II sau SRL
Impozit pe venit	10%	10%
Deducere forfetară	30% din venitul brut	30% din venitul brut
Evidență contabilă	Nu este obligatorie contabilitate completă	Regim fiscal extins, evidențe specifice activităților independente
Contribuții sociale	CASS (în funcție de plafon)	CAS + CASS (în funcție de plafoane)
Declarații fiscale	Declarație anuală	Regim de declarare pentru activități independente
Complexitate fiscală	Redusă	Ridicată
Control fiscal	Standard	Extins și mai strict

Cum se calculează impozitul pentru închirieri turistice

Formula generală pentru venitul net:

• se pornește de la venitul brut
• se scad comisioanele platformelor (Airbnb, Booking)
• se aplică deducerea forfetară de 30%
• se aplică impozitul de 10% pe venitul net

Pornind de la un venit brut de 10.000 lei, se scad mai întâi comisioanele reținute de platformă, în valoare de 100 lei. Din suma rămasă se aplică deducerea forfetară de 30%, ceea ce înseamnă 3.000 lei. Rezultă astfel un venit impozabil de 6.900 lei, iar impozitul de 10% aplicat acestuia este de 690 lei.

Proprietarii trebuie să respecte și alte cerințe importante:

• completarea fișei de ocupare a capacității de cazare
• evidența turiștilor și a perioadelor de ședere
• păstrarea documentelor pentru eventuale controale ANAF
• monitorizarea plafonului de TVA (395.000 lei)
• utilizarea SPV pentru comunicarea cu ANAF

Pentru comisioanele reținute de platforme pot apărea obligații de TVA:

• obținerea unui cod special de TVA pentru servicii intracomunitare
• plata TVA (21%) pentru comisioanele facturate
• depunerea declarațiilor:
  • Formular 301 (TVA)
  • Formular 390 (raportare intracomunitară)

Aceste obligații apar chiar dacă proprietarul este persoană fizică.

Termene esențiale în 2026

Dată	Obligație / Eveniment
20 mai 2026	Intră în vigoare regulile UE privind închirierile pe termen scurt
26 mai 2026	Termen pentru înregistrarea în Registrul RO e-Factura (Formular 082)
1 iunie 2026	e-Factura devine obligatorie pentru persoanele fizice care obțin venituri din închirieri
25 ale lunii următoare	Termen standard pentru raportările TVA (dacă se aplică)