România nu e într-o bulă imobiliară: 60% din achiziții au fost cu bani cash, nu e piață de speculă. Care e cea mai inteligentă achiziție în 2026

Piața imobiliară din România intră într-o etapă de maturizare în pragul anului 2026, marcată de schimbări legislative, ajustări fiscale și o nouă dinamică a creditării. O analiză realizată de OferteBancare.ro arată că structura tranzacțiilor și evoluția dobânzilor indică mai degrabă o piață precaută decât una speculativă. Datele sunt relevante direct pentru cumpărători, investitori și dezvoltatori, într-un moment în care deciziile financiare devin tot mai atent cântărite.

Piața imobiliară și profilul real al tranzacțiilor din ultimii ani

Piața imobiliară este frecvent analizată prin prisma riscului de supraevaluare, însă structura tranzacțiilor realizate în ultimii ani conturează o imagine diferită, bazată pe economisire și capital propriu, nu pe expansiune accelerată a creditului. Acest element este esențial pentru înțelegerea stabilității actuale a segmentului rezidențial.

Potrivit datelor analizate de OferteBancare.ro, aproximativ 60% dintre achizițiile de locuințe au fost realizate cu bani cash, fără apel la finanțare bancară. Această realitate schimbă semnificativ dinamica pieței, reducând presiunea pe vânzători și limitând riscurile asociate datoriilor excesive.

Claudiu Trandafir, economist și fondator al platformei OferteBancare.ro, subliniază că această structură exclude scenariul unei bule speculative clasice.

„Nu suntem într-o bulă imobiliară. O piaţă în care aproximativ 60% dintre achiziţii au fost realizate cu bani cash în ultimii ani este o piaţă de economisire, nu una de speculă bazată pe datorie”.

Prin comparație cu perioadele în care creșterile de preț erau alimentate aproape exclusiv de creditare, piața imobiliară actuală este susținută într-o proporție semnificativă de capital acumulat, ceea ce contribuie la menținerea unui echilibru relativ al prețurilor, chiar și într-un context economic mai dificil.

Impactul modificărilor legislative asupra pieței imobiliare în 2026

Schimbările legislative recente influențează direct modul în care piața imobiliară va funcționa în 2026, atât din perspectiva cumpărătorilor, cât și a dezvoltatorilor. Legea Nordis, apărută în urma unor probleme majore din sectorul rezidențial, introduce mecanisme suplimentare de protecție pentru clienți, dar impune și constrângeri pentru anumiți actori din piață.

Analiza OferteBancare.ro arată că noile reglementări cresc gradul de siguranță al tranzacțiilor, însă limitează accesul la lichiditate al dezvoltatorilor mici și medii.

„Modificările legislative apărute în urma cazului Nordis cresc siguranţa cumpărătorilor, dar restrâng lichiditatea dezvoltatorilor mici şi medii. Piaţa se consolidează în jurul jucătorilor mari, bine capitalizaţi, iar livrările de proiecte noi vor rămâne limitate”, mai spun Claudiu Trandafir.

În paralel, majorarea cotei de TVA pentru locuințele noi schimbă raportul de competitivitate dintre segmentul rezidențial nou și piața secundară. Imobilele deținute de persoane fizice, care nu sunt afectate de această creștere de cost, devin mai atractive pentru cumpărători, în special pentru cei care apelează la credit bancar.

Creditarea, dobânzile și repoziționarea băncilor

Evoluția creditării rămâne un factor-cheie pentru piața imobiliară, iar anul 2026 este anticipat ca un an al ajustărilor, după vârful de dobânzi din perioada precedentă. Potrivit analizei OferteBancare.ro, costurile pentru dobânzile fixe intră într-o fază de stabilizare, în timp ce dobânzile variabile, indexate la IRCC, sunt pe un trend descendent.

Instituțiile bancare au început deja o competiție accentuată pentru refinanțări și atragerea de clienți noi, lansând oferte sub nivelul inflației. Scăderea IRCC de la începutul anului funcționează ca un sprijin pentru bugetele familiilor din clasa medie, iar o posibilă reducere a dobânzii cheie a BNR, spre final de an, ar putea amplifica acest efect, condiționat însă de evoluția deficitului bugetar.

Într-un context macroeconomic post-electoral, marcat de presiuni fiscale și de o creștere economică estimată între 1,5% și 3%, piața de creditare acționează ca un mecanism de echilibru. Dobânzile mai mici decât inflația și accesibilitatea relativă a creditelor susțin cererea, fără a crea însă premisele unei expansiuni nesustenabile.

Oferta limitată și orientarea cererii către piața secundară

Pe segmentul rezidențial, principala vulnerabilitate rămâne nivelul redus al ofertei de locuințe noi. Numărul autorizațiilor de construire este în scădere accentuată, în special în București, ceea ce generează un deficit de proiecte noi livrate în 2026. În acest context, prețurile din piața imobiliară se mențin reziliente, chiar dacă volumul tranzacțiilor este mai temperat.

Datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară indică faptul că, din 2017 până în prezent, peste 1,6 milioane de locuințe au fost tranzacționate în România, majoritatea fără credit bancar. Acest profil al vânzătorilor, lipsit de presiunea ratelor, contribuie la stabilitatea pieței secundare.

„Acest profil al vânzătorului – fără presiunea ratelor – aduce stabilitate preţurilor pe piaţa secundară. În plus, creşterea cotei de TVA pentru locuinţele noi creează un avantaj decisiv pentru apartamentele deţinute de persoane fizice, care nu sunt afectate de acest cost suplimentar”, adaugă economistul.

Diferența de preț dintre locuințele noi și cele existente devine suficient de mare încât o parte importantă a cererii finanțate prin credit să se îndrepte către imobile „second-hand”. Sunt vizate în special apartamentele construite și finalizate între 2017 și 2025, dar și locuințele mai vechi, finalizate înainte de 2000, amplasate în zone centrale sau bine conectate la infrastructură.

„Preţurile nu scad pentru că oferta nouă este la minim istoric, iar vânzătorii de pe piaţa secundară nu sunt presaţi de bănci.

În 2026, cea mai inteligentă achiziţie pentru un cumpărător cu credit este un apartament recent, din piaţa secundară, combinat cu o dobândă fixă sub inflaţie. Aici se întâlnesc prudenţa, valoarea şi accesibilitatea”, afirmă Claudiu Trandafir.

OferteBancare.ro este o platformă fondată de Claudiu Trandafir, economist și expert financiar cu peste 25 de ani de experiență în piața financiar-bancară, care oferă educație financiară, compararea transparentă a ofertelor de credit și instrumente digitale dedicate atât clienților, cât și brokerilor.