Reparațiile în apartamentul închiriat. Ce plătește chiriașul și ce plătește proprietarul

O neînțelegere frecventă între proprietari și chiriași apare atunci când se strică ceva în apartament. O centrală care nu mai funcționează, o țeavă spartă, un robinet defect sau un electrocasnic care se strică pot ridica imediat aceeași întrebare: cine suportă costurile reparației?

Mulți cred că răspunsul depinde exclusiv de înțelegerea dintre părți. În realitate, Codul civil stabilește reguli clare privind obligațiile proprietarului și ale chiriașului, iar contractul de închiriere poate completa aceste reguli în anumite limite.

Codul civil stabilește cine răspunde pentru reparații

Punctul de plecare este art. 1788 din Codul civil. Acesta prevede că proprietarul, denumit în lege locator, este obligat să efectueze toate reparațiile necesare pentru menținerea locuinței în stare corespunzătoare de folosință pe întreaga durată a contractului.

În același timp, legea stabilește că reparațiile locative, adică cele rezultate din folosirea obișnuită a locuinței, sunt în sarcina chiriașului.

Prin urmare, responsabilitatea nu este împărțită în mod egal. Totul depinde de natura defecțiunii și de cauza care a dus la apariția acesteia.

În general, proprietarul este responsabil pentru reparațiile importante, fără de care apartamentul nu mai poate fi folosit în condiții normale.

În această categorie pot intra defectarea centralei termice din cauza uzurii normale, înlocuirea instalațiilor sanitare sau electrice vechi, repararea țevilor deteriorate de trecerea timpului, schimbarea caloriferelor uzate ori lucrările necesare la structura locuinței.

Tot proprietarul suportă, de regulă, costurile generate de vicii de construcție, de uzura normală a imobilului sau de situații care nu pot fi imputate chiriașului.

Scopul acestor obligații este menținerea apartamentului într-o stare care să permită folosirea lui în condiții normale pe întreaga perioadă a închirierii.

Chiriașul suportă reparațiile rezultate din utilizarea obișnuită

Codul civil prevede, prin art. 1802, că în lipsa unei clauze contrare în contract, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina chiriașului. Este vorba despre lucrările minore care apar firesc în urma utilizării locuinței.

De exemplu, schimbarea unui bec ars, înlocuirea unui furtun de duș uzat, schimbarea garniturilor unui robinet, înlocuirea unui capac de toaletă deteriorat sau desfundarea unei chiuvete atunci când problema este cauzată de utilizarea normală sunt considerate, în general, obligații ale chiriașului.

Aceste cheltuieli sunt privite ca fiind costuri obișnuite generate de folosirea apartamentului și nu de defecte ale construcției sau instalațiilor.

Situația se schimbă dacă deteriorarea este provocată de chiriaș

Există însă și situații în care răspunsul este foarte clar. Dacă deteriorarea este provocată de chiriaș sau de persoanele pentru care acesta răspunde, costurile reparației îi pot reveni integral.

De exemplu, dacă este spart un geam, este deteriorat mobilierul pus la dispoziție de proprietar, sunt afectate instalațiile din cauza folosirii necorespunzătoare sau este distrus un electrocasnic din apartament, proprietarul poate solicita repararea prejudiciului.

Aceeași regulă se aplică și atunci când pagubele sunt produse de membrii familiei chiriașului, de invitați sau de alte persoane aflate în locuință cu acordul acestuia.

În astfel de cazuri, nu mai discutăm despre uzura normală, ci despre o deteriorare imputabilă chiriașului.

Ce trebuie să faci dacă apare o defecțiune importantă

Legea stabilește obligații și pentru chiriaș. Dacă apare o problemă care trebuie rezolvată de proprietar, acesta trebuie informat cât mai repede.

Articolul 1788 alin. (3) din Codul civil prevede că, dacă proprietarul este înștiințat și nu începe de îndată reparațiile care îi revin, chiriașul poate efectua lucrările, iar proprietarul este obligat să îi restituie cheltuielile suportate, precum și dobânzile aferente.

Această regulă este importantă în special în situațiile urgente, cum ar fi o avarie la instalația de apă, o defecțiune majoră a centralei termice în sezonul rece sau alte probleme care nu suportă amânare.

Totuși, înainte de a angaja cheltuieli importante, este recomandat ca notificarea proprietarului să poată fi dovedită ulterior, de exemplu prin e-mail, mesaj sau alt mijloc de comunicare care lasă o urmă scrisă.

Contractul de închiriere poate modifica unele reguli

Mulți chiriași pornesc de la ideea că prevederile Codului civil se aplică întotdeauna în aceeași formă. În realitate, legea permite părților să stabilească prin contract o împărțire diferită a unor obligații. Acesta este și motivul pentru care contractul trebuie citit cu atenție înainte de semnare.

Uneori proprietarul și chiriașul convin ca anumite reparații să fie suportate într-un mod diferit față de regula generală prevăzută de Codul civil. Astfel de clauze pot privi centrala termică, aparatele electrocasnice, instalațiile sanitare, mobilierul sau alte bunuri existente în apartament.

De aceea, răspunsul la întrebarea „cine plătește?” nu se găsește întotdeauna doar în lege, ci și în contractul semnat de cele două părți.

Poți renova apartamentul fără acordul proprietarului?

Unii chiriași doresc să aducă îmbunătățiri locuinței, cum ar fi schimbarea gresiei, renovarea băii, montarea unor corpuri de iluminat sau modificarea mobilierului.

În astfel de situații este recomandat ca orice lucrare importantă să fie făcută numai cu acordul proprietarului. În lipsa acestuia pot apărea conflicte la încetarea contractului.

În anumite cazuri, proprietarul poate păstra modificările fără să fie obligat să plătească despăgubiri, iar în alte situații poate solicita readucerea apartamentului la starea inițială sau repararea eventualelor prejudicii.

Din acest motiv, orice investiție semnificativă într-o locuință închiriată ar trebui discutată și aprobată în prealabil.