Reguli pentru proprietarii de apartamente. Modificările pentru care primăria poate cere demolarea. E nevoie de autorizație

Cumpărarea unui apartament în care fostul proprietar a făcut modificări fără autorizație poate aduce probleme chiar și după semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Demolarea unor pereți, recompartimentarea locuinței sau închiderea balconului fără respectarea prevederilor legale pot atrage măsuri de intrare în legalitate ori de desființare a lucrărilor. Legislația din România stabilește însă diferențe importante între răspunderea persoanei care a executat lucrările și obligațiile celui care a cumpărat ulterior imobilul.

Cine răspunde pentru modificările neautorizate făcute de fostul proprietar

Descoperirea unor lucrări neautorizate într-un apartament cumpărat recent nu înseamnă automat că noul proprietar poate fi amendat pentru modificările realizate înainte de achiziție.

Potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, executarea fără autorizație a lucrărilor pentru care aceasta este obligatorie poate constitui contravenție.

Răspunderea contravențională este personală, astfel că persoana care a cumpărat apartamentul nu devine automat responsabilă pentru o faptă săvârșită de fostul proprietar.

Totuși, situația este diferită în privința măsurilor necesare pentru remedierea lucrărilor nelegale. Chiar dacă nu a realizat personal modificările, actualul proprietar se poate confrunta cu obligația de a clarifica situația juridică și tehnică a locuinței.

Autoritățile pot dispune, în condițiile legii, măsuri privind intrarea în legalitate sau desființarea unor lucrări neautorizate. Stabilirea obligațiilor concrete depinde de natura intervențiilor, de documentele existente și de eventualele măsuri administrative sau hotărâri judecătorești.

Ce modificări din apartament necesită autorizație de construire

Nu toate lucrările efectuate într-un apartament trebuie autorizate.

Articolul 11 din Legea nr. 50/1991 permite realizarea anumitor intervenții fără autorizație de construire, dacă sunt respectate condițiile prevăzute de lege.

Printre acestea se numără zugrăvelile, schimbarea finisajelor interioare, înlocuirea pardoselilor, anumite reparații la instalații și unele modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare.

În schimb, modificarea compartimentării interioare care nu se încadrează în excepțiile legale poate necesita autorizație, inclusiv atunci când lucrările nu afectează structura de rezistență.

Pentru asemenea intervenții, legea prevede posibilitatea emiterii autorizației pe baza unei documentații simplificate, care poate include releveul apartamentului, propunerea de modificare și avizul proiectantului inițial sau o expertiză tehnică.

Închiderea balcoanelor și logiilor poate necesita, de asemenea, autorizație de construire, potrivit condițiilor stabilite de legislație.

Situația este mai strictă atunci când lucrările afectează structura de rezistență, fațada, pereții dintre proprietăți sau instalațiile comune ale clădirii.

Ce se întâmplă dacă autoritățile descoperă lucrările ilegale

Potrivit articolului 28 din Legea nr. 50/1991, în cazul constatării unor lucrări executate fără autorizația necesară pot fi dispuse măsuri pentru încadrarea acestora în prevederile legale sau pentru desființarea lor.

Menținerea unor modificări neautorizate nu este garantată. Autoritatea competentă sau instanța, după caz, trebuie să stabilească dacă acestea pot fi păstrate ori trebuie desființate.

În cazul unor intervenții asupra structurii de rezistență, evaluarea tehnică este deosebit de importantă, deoarece modificările pot afecta siguranța întregii clădiri.

Există și un termen de prescripție pentru constatarea contravențiilor și aplicarea amenzilor. Articolul 31 din Legea nr. 50/1991 prevede un termen de trei ani de la săvârșirea faptei, determinarea momentului relevant urmând să fie făcută potrivit legii și împrejurărilor concrete.

Totuși, împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale nu înseamnă că toate lucrările neautorizate devin automat legale.

Poate cumpărătorul să ceară despăgubiri fostului proprietar

În anumite situații, cumpărătorul poate solicita fostului proprietar remedierea problemelor sau recuperarea unor prejudicii.

Codul civil reglementează, prin articolul 1707, garanția vânzătorului împotriva viciilor ascunse.

Aceasta poate deveni relevantă dacă problemele existau la momentul predării apartamentului, nu puteau fi identificate fără asistență de specialitate de un cumpărător prudent și afectează suficient de grav utilizarea sau valoarea locuinței.

Simpla existență a unei modificări neautorizate nu înseamnă însă că sunt îndeplinite automat condițiile unui viciu ascuns.

În funcție de situație, articolul 1710 din Codul civil permite solicitarea înlăturării viciilor, reducerea prețului sau chiar desființarea contractului de vânzare, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.

Contează și dacă fostul proprietar a informat cumpărătorul despre modificări, ce documente i-a pus la dispoziție și ce prevederi conține contractul.

În cazul descoperirii unor vicii ascunse, cumpărătorul trebuie să respecte și obligațiile legale privind notificarea vânzătorului.

Ce trebuie verificat înainte de cumpărarea unui apartament

Pentru evitarea unor probleme ulterioare, cumpărătorii ar trebui să compare situația reală a locuinței cu planurile cadastrale și documentația tehnică disponibilă.

Dacă apartamentul a fost recompartimentat, balconul a fost închis sau au fost modificate elemente importante ale construcției, trebuie verificat dacă lucrările necesitau autorizație și dacă aceasta a fost obținută.

De asemenea, Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari stabilește obligații referitoare la lucrările care afectează proprietățile individuale și părțile comune ale condominiului.

În cazul modificărilor care necesită autorizație, documentele relevante trebuie comunicate și asociației de proprietari, în condițiile legii.

În concluzie, cumpărătorul unui apartament nu preia automat răspunderea contravențională pentru lucrările neautorizate realizate de fostul proprietar. Cu toate acestea, problemele juridice și tehnice ale imobilului pot continua să producă efecte după vânzare, iar rezolvarea lor poate presupune costuri și demersuri suplimentare.