Casa e a ta, dar există un detaliu care îți poate schimba impozitul. Ce verifică autoritățile

Mulți proprietari de case sau apartamente consideră că, dacă au finalizat o construcție ori au făcut modificări fără documentele necesare și nu au fost verificați în timpul lucrărilor, problema a fost depășită. Noile reguli introduse prin Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) schimbă însă situația pentru anumite construcții.

Proprietarii care au făcut asta cu ani în urmă trebuie să fie atenți. Regula fiscală s-a schimbat

Codul prevede o majorare cu 100% a impozitului pentru clădirile executate fără respectarea condițiilor legale și care nu au fost regularizate. Măsura nu funcționează ca o amendă plătită o singură dată, ci poate avea efecte fiscale de la un an la altul, până la rezolvarea situației juridice a construcției.

Legea nr. 169/2026, prin care a fost aprobat CATUC, a intrat în vigoare la 25 august 2026. Una dintre modificările importante privește modul în care pot fi sancționate fiscal anumite construcții realizate fără respectarea procedurilor de autorizare.

Înainte de noile reguli, împlinirea termenului de trei ani putea avea consecințe asupra răspunderii contravenționale. După trecerea acestui interval de la finalizarea unei construcții executate ilegal, fapta se prescria, iar amenda nu mai putea fi aplicată, chiar dacă imobilul rămânea cu o situație juridică nerezolvată.

Ce schimbă CATUC pentru construcțiile fără acte

CATUC introduce un mecanism administrativ prin care existența unei construcții neautorizate poate produce efecte și asupra impozitului datorat. Dacă autoritatea publică locală constată că o clădire sau o extindere a fost realizată fără autorizație de construire ori fără respectarea procedurilor legale și situația nu a fost regularizată, imobilul poate fi încadrat în categoria construcțiilor neregularizate.

Constatarea poate proveni din activitatea compartimentului de urbanism, a corpului de control sau a serviciilor locale care gestionează taxele și impozitele. În urma constatării, impozitul poate fi majorat cu 100%, potrivit prevederilor fiscale asociate construcțiilor executate nelegal.

Temeiul indicat este art. 301 alin. (11), care se referă la clădirile executate cu încălcarea autorizației sau fără respectarea procedurilor legale de autorizare și care nu erau regularizate la momentul intrării în vigoare a Codului.

Mențiunea referitoare la anul 2026 nu înseamnă că măsura se aplică exclusiv construcțiilor ridicate începând cu acest an. Reperul este introducerea noilor reguli și situația juridică a construcțiilor vizate de prevederile legale.

Casele și extinderile realizate fără autorizație

Persoanele fizice nu sunt exceptate de la această regulă. Proprietarii de case individuale care au realizat construcții sau extinderi fără documentele necesare pot fi vizați de majorarea impozitului, la fel ca proprietarii care au intervenit asupra unor spații fără respectarea procedurilor aplicabile.

Lipsa unui document nu înseamnă însă, automat, că impozitul va fi dublat. Prevederea nu stabilește că simpla absență a procesului-verbal de recepție de la finalizarea lucrărilor conduce, în orice situație, la aplicarea majorării.

Nici afirmația potrivit căreia orice perete demolat într-un apartament duce automat la dublarea impozitului pentru întreaga locuință nu rezultă din regulile prezentate. Pentru aplicarea majorării contează natura lucrării, necesitatea autorizării și încadrarea acesteia în condițiile prevăzute de CATUC.

Modificările care nu afectează structura clădirii sau fațada nu conduc automat la aplicarea acestei măsuri fiscale. Situația trebuie analizată în funcție de lucrările efectuate și de obligațiile legale care se aplicau pentru acestea.

Extinderile pot ridica probleme privind calculul

O situație distinctă poate apărea în cazul unei extinderi realizate fără acte. De exemplu, dacă proprietarul a construit o cameră suplimentară sau o anexă fără autorizație, trebuie stabilit modul în care se aplică majorarea fiscală.

Textul legal nu oferă, în forma prezentată, o explicație completă privind calculul impozitului atunci când doar o parte a construcției este realizată nelegal. Rămâne astfel relevant dacă majorarea se aplică impozitului aferent întregii clădiri sau numai suprafeței adăugate fără respectarea procedurilor.

În cazul unei decizii fiscale, proprietarul poate solicita Direcției de Taxe și Impozite Locale o justificare scrisă a modului în care a fost stabilită suma. Documentul poate permite verificarea bazei de calcul și a suprafeței pentru care a fost aplicată majorarea.

Data de la care începe aplicarea impozitului majorat este, de asemenea, un element important. Regula leagă majorarea de momentul în care autoritatea publică locală competentă constată existența construcției executate fără respectarea procedurilor legale.

Majorarea nu se aplică retroactiv tuturor anilor

Finalizarea lucrărilor nu reprezintă, potrivit regulii descrise, momentul de la care se calculează automat impozitul majorat. Reperul este constatarea făcută de autoritatea competentă.

Prin urmare, prevederea nu stabilește o dublare retroactivă a impozitului pentru toți anii în care construcția a existat fără să fie regularizată. Proprietarul trebuie să verifice actul fiscal primit și perioada pentru care a fost stabilită suma suplimentară.

O majorare de 100% înseamnă, practic, că impozitul de bază asupra căruia se aplică procentul este dublat. Dacă impozitul este de 600 de lei, iar majorarea se aplică pentru întregul an, suma ajunge la 1.200 de lei.

Efectul se poate menține și în anii următori, atât timp cât sunt îndeplinite condițiile legale pentru aplicarea majorării. Nu este vorba însă despre o dublare succesivă a sumei de la un an la altul.

Când încetează impozitul majorat

Prevederile art. 301 alin. (11) indică două situații care pot determina încetarea majorării: obținerea autorizației de regularizare sau desființarea legală a lucrărilor executate fără autorizație.

Simpla depunere a unei cereri de regularizare nu reprezintă, potrivit formulării indicate, momentul în care majorarea încetează. Același lucru este valabil pentru angajarea unui arhitect sau pentru plata unei amenzi.

Elementul relevant este obținerea autorizației necesare, nu doar începerea procedurii administrative. Alternativ, încetarea poate interveni după desființarea legală a lucrărilor neautorizate.

Plata impozitului majorat nu legalizează construcția și nu înlătură eventualele sancțiuni aplicabile pentru nerespectarea regulilor din domeniul construcțiilor.

Ce poate face proprietarul pentru regularizare

Primul pas pentru proprietarul care suspectează existența unor diferențe între imobil și documentele oficiale este verificarea actelor disponibile. Autorizația de construire, proiectul aprobat, planurile cadastrale și documentele referitoare la eventualele lucrări ulterioare pot arăta dacă există neconcordanțe.

Un arhitect poate identifica diferențele dintre situația existentă și documentația aprobată. Ulterior, proprietarul poate solicita în scris autorității competente informații privind documentele și condițiile necesare pentru regularizarea construcției.

În funcție de situație, procedura poate necesita expertize tehnice realizate de experți atestați și lucrări pentru aducerea construcției la conformitate. Proprietarul trebuie să păstreze cererile depuse, numerele de înregistrare și răspunsurile primite de la autorități.

După obținerea autorizației de regularizare sau după desființarea legală a lucrărilor, documentele justificative trebuie transmise serviciului local de taxe și impozite pentru actualizarea situației fiscale. Ulterior, proprietarul poate verifica decizia fiscală pentru a vedea dacă majorarea a fost eliminată.

Ce construcții pot intra la regularizare

Art. 301 alin. (2) prevede o categorie de construcții care poate fi regularizată și include locuințe unifamiliale cu parter sau parter și etaj, cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 de metri pătrați. Sunt avute în vedere construcțiile care nu sunt monumente istorice și care se află în afara zonelor de protecție a monumentelor sau a zonelor construite protejate.

Prevederile includ și anumite anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau agricole cu suprafața de cel mult 150 de metri pătrați. Sunt menționate, de asemenea, închiderile de balcoane care nu presupun extinderea pe domeniul public.

Pentru alte categorii de construcții există o posibilitate tranzitorie de solicitare a regularizării, cu un termen de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului. Reperul indicat pentru acest termen este data de 25 august 2027.

Acest termen nu reprezintă o scutire temporară de la impozitul majorat. Regularizarea este condiționată de respectarea cerințelor urbanistice și a regulilor privind calitatea construcțiilor.

Regularizarea poate implica taxe și documentații

Procedura poate presupune costuri pentru documentațiile necesare și pentru expertizele tehnice. Aceste cheltuieli sunt distincte de impozitul datorat pentru proprietate.

Pentru situația tranzitorie prevăzută la art. 301 alin. (7), alin. (8) stabilește cote de control și taxe aferente certificatului de urbanism și autorizării care sunt de zece ori mai mari.

Acest multiplicator nu reprezintă o taxă generală aplicabilă automat tuturor procedurilor de regularizare. Obligațiile concrete depind de categoria în care se încadrează dosarul și de prevederile aplicabile situației respective.

Respectarea condițiilor de regularizare rămâne necesară. În cazul în care acestea nu sunt îndeplinite, pot fi necesare lucrări pentru aducerea construcției la conformitate sau desființarea lucrărilor neautorizate.

Ce acte trebuie verificate dacă majorarea este contestată

Proprietarul care consideră că majorarea impozitului a fost stabilită greșit poate solicita actul fiscal, documentul care a stat la baza constatării și explicația privind modul de calcul al sumei. Autorizațiile existente și identificarea exactă a clădirii sau a suprafeței vizate sunt relevante pentru verificarea situației.

Pot fi importante și documentele care atestă eventualele demersuri de regularizare. Acestea trebuie raportate la situația fiscală înscrisă în actul primit de la autoritatea locală.

Pentru contestarea actului administrativ fiscal, termenul general prevăzut de art. 270 din Codul de procedură fiscală este de 45 de zile de la comunicarea actului. Termenul nu trebuie confundat cu cel aplicabil pentru contestarea unei amenzi contravenționale.

Depunerea unei contestații fiscale nu suspendă automat executarea actului. Suspendarea presupune condiții și o procedură distinctă, astfel că proprietarul trebuie să urmărească atât demersurile de contestare, cât și obligațiile fiscale înscrise în documentul primit, realtează defapt.ro.