Proprietarii de case trebuie să știe. Când poate vecinul să închidă drumul de acces către locuință

Cumpărarea unei case nu garantează automat și dreptul de a utiliza drumul pe care se ajunge la proprietate. În cazul locuințelor construite pe terenuri aflate în spatele altor parcele sau în ansambluri rezidențiale cu drumuri private, accesul poate depinde de drepturile înscrise în acte. Legislația din România oferă anumite soluții proprietarilor care nu au ieșire la un drum public, însă acestea nu înseamnă că orice cale de acces poate fi folosită fără restricții.

Ce se întâmplă dacă drumul până la casă aparține unui vecin

Situația apare frecvent atunci când un teren mare este împărțit în mai multe parcele, iar unele dintre acestea nu au ieșire directă la drumul public. Proprietarii pot ajunge la locuințe printr-o cale de acces aflată în proprietatea altei persoane.

Problema poate deveni vizibilă abia după cumpărarea casei, când proprietarul drumului decide să instaleze o poartă, să restricționeze circulația sau să conteste dreptul de trecere.

În asemenea situații, este important dacă noul proprietar deține și o cotă-parte din drumul privat, beneficiază de o servitute ori folosește terenul în baza unei simple înțelegeri.

Faptul că fostul proprietar a circulat ani întregi pe acel drum nu dovedește, singur, existența unui drept de acces în orice condiții.

Ce prevede Codul civil despre dreptul de trecere

Articolul 617 din Codul civil stabilește că proprietarul unui teren lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe terenul vecinului pentru exploatarea propriei proprietăți.

Acest drept nu este însă nelimitat. Legea prevede că trecerea trebuie realizată astfel încât să provoace o stânjenire minimă proprietarului terenului traversat.

Dacă există mai multe proprietăți vecine care oferă acces la drumul public, traseul trebuie stabilit astfel încât să producă cele mai mici prejudicii.

Codul civil reglementează și situațiile în care lipsa accesului a rezultat din vânzarea, împărțirea sau schimbul unor terenuri. În aceste cazuri există reguli speciale privind proprietatea asupra căreia poate fi solicitată trecerea.

Poate proprietarul drumului să blocheze accesul

Răspunsul depinde de situația juridică a terenului și de existența unui drept de trecere.

Dacă proprietarul casei beneficiază de un drept legal sau de o servitute valabil constituită, utilizarea drumului nu poate fi împiedicată arbitrar.

În schimb, atunci când accesul s-a bazat exclusiv pe toleranța vecinului, pot apărea dispute privind posibilitatea continuării folosirii drumului.

Articolul 619 din Codul civil prevede că întinderea și modul de exercitare a dreptului de trecere pot fi stabilite prin înțelegerea părților, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosință continuă timp de zece ani, în condițiile legii.

În anumite situații, proprietarul terenului traversat poate avea dreptul la despăgubiri.

Ce trebuie verificat înainte de cumpărarea casei

Cumpărătorul ar trebui să verifice nu doar cartea funciară a locuinței și terenului, ci și situația juridică a drumului de acces.

Este important să stabilească dacă drumul este public sau privat, cine îl deține și dacă există un drept de trecere opozabil viitorilor proprietari.

O altă problemă o reprezintă dimensiunea și utilizarea efectivă a drumului. Un acces suficient pentru deplasarea pietonală nu înseamnă automat că există și posibilitatea circulației autovehiculelor în orice condiții.

În cazul unei proprietăți care depinde de un drum privat, lipsa unor drepturi clarificate poate complica ulterior vânzarea, finanțarea sau utilizarea locuinței.