Reguli la bloc pentru proprietarii apartamentelor nelocuite. Obligații chiar și cu zero persoane declarate la întreținere

O analiză a avocatului Gelu Pușcaș clarifică modul în care se stabilește lista de plată atunci când un apartament este nelocuit, indiferent dacă proprietarul declară zero persoane. Explicațiile vizează cadrul legal aplicabil în România și detaliază ce costuri rămân obligatorii pentru proprietari. Tema este relevantă pentru toți cei care dețin locuințe neocupate și vor să știe ce plăți nu pot fi evitate în cadrul asociațiilor de proprietari.

Lista de plată nu dispare odată cu lipsa locuirii apartamentului

Lista de plată rămâne activă chiar și în situația în care un apartament este declarat nelocuit, iar la rubrica persoane figurează zero, potrivit explicațiilor oferite de avocatul Gelu Pușcaș. Într-o analiză adresată publicului larg, acesta arată că absența persoanelor din locuință nu înseamnă automat lipsa obligațiilor financiare ale proprietarului față de asociația de proprietari.

Argumentul central este legat de natura dreptului de proprietate. Deținerea unui apartament într-un condominiu presupune nu doar proprietatea exclusivă asupra spațiului locativ, ci și o cotă-parte indiviză din părțile comune ale imobilului. Această cotă este menționată explicit în actele de proprietate și reprezintă fracțiunea din bunurile comune pe care fiecare proprietar o deține.

În practică, acest lucru înseamnă că un proprietar contribuie, proporțional, la întreținerea și funcționarea elementelor comune ale clădirii, precum casa scării, liftul, terasa, fațada sau alte instalații și spații utilizate în comun. Chiar dacă apartamentul este gol, obligația de plată aferentă acestor părți nu dispare.

Avocatul subliniază că lista de plată reflectă aceste obligații legale și nu este condiționată exclusiv de folosirea efectivă a apartamentului sau a părților comune.

Ce tipuri de cheltuieli apar pe lista de plată pentru un apartament nelocuit

În detalierea situațiilor concrete, avocatul Gelu Pușcaș explică faptul că proprietarul unui apartament nelocuit va suporta cheltuieli care țin exclusiv de proprietatea comună, indiferent dacă beneficiază direct sau nu de acestea. Exemplele sunt multiple și acoperă cele mai frecvente situații întâlnite în viața unui condominiu.

Astfel, un proprietar va contribui la costurile de reparație ale liftului chiar dacă nu îl utilizează, la lucrările de reabilitare ale terasei sau acoperișului chiar dacă locuința este situată la parter și nu este ocupată, precum și la reparațiile instalațiilor comune, inclusiv ale coloanelor de apă sau canalizare, indiferent de scara sau tronsonul în care se află apartamentul.

De asemenea, pe lista de plată se regăsesc cheltuielile legate de funcționarea asociației de proprietari. Aici intră salariile sau remunerațiile pentru președinte, administrator, cenzor sau alți angajați ori colaboratori ai asociației. În anumite situații, chiar și costuri legate de apă pot fi repartizate pe cotă indiviză, dacă adunarea generală a decis ca diferențele sau consumurile comune, precum apa folosită pentru curățenie sau spălarea pubelelor, să fie distribuite în acest mod.

Avocatul precizează că toate aceste sume sunt legale și se regăsesc justificat pe lista de plată, în baza prevederilor din Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari.

Care sunt costurile eliminate atunci când apartamentul nu este locuit

Pentru a evita confuziile, analiza juridică face o delimitare clară între cheltuielile obligatorii și cele care nu pot fi imputate proprietarului în lipsa locuirii efective. În mod explicit, avocatul arată că anumite costuri nu sunt datorate atunci când în apartament nu locuiește nimeni.

În această categorie intră cheltuielile individuale, care depind strict de consumul efectiv din locuință. Este vorba despre energia electrică, gazele naturale, salubritatea și vidanjarea, acolo unde aceste servicii sunt contorizate sau facturate în funcție de utilizare.

Absența persoanelor din apartament exclude, în mod firesc, consumul acestor utilități, iar proprietarul nu poate fi obligat să le achite dacă nu există un consum real. Această distincție este importantă pentru a înțelege corect structura listei de plată și pentru a separa cheltuielile comune de cele strict individuale.

Fundamentul legal al obligațiilor înscrise pe lista de plată

Într-o abordare mai aprofundată, avocatul Gelu Pușcaș explică faptul că obligația de plată pentru părțile comune nu este o simplă regulă administrativă a asociației, ci are un temei solid în legislația civilă. Codul Civil stabilește principiile coproprietății și ale obligației fiecărui coproprietar de a contribui la cheltuielile bunului comun, proporțional cu cota deținută.

Legea nr. 196/2018 reia aceste principii și le aplică explicit în cazul asociațiilor de proprietari. Cota-parte indiviză este direct legată de suprafața proprietății exclusive, astfel încât un apartament mai mare presupune o cotă mai mare și, implicit, o contribuție financiară mai ridicată.

Lipsa folosirii efective a părților comune nu exonerează proprietarul de aceste obligații. Chiar și în situația în care nu există o asociație de proprietari constituită formal, fiecare proprietar rămâne responsabil, în limita cotei sale, pentru întreținerea și repararea părților comune ale imobilului.

Pentru claritate, avocatul face trimitere la art. 85 din Legea 196/2018, care enumeră cheltuielile ce pot fi repartizate pe cotă-parte indiviză, inclusiv fondurile pentru reparații și modernizări, salariile personalului asociației, indemnizațiile persoanelor alese, primele, creditele bancare, polițele de asigurare și cheltuielile administrative pentru proprietatea comună.

Cadrul legislativ aplicabil și limitele modificărilor

În finalul analizei sale, avocatul indică textele de lege relevante care susțin aceste obligații, atât din Legea nr. 196/2018, cât și din Codul Civil și Legea locuinței. El atrage atenția că eventualele modificări ale legislației privind asociațiile de proprietari nu pot elimina obligațiile de plată care își au originea în Codul Civil.

Este menționat faptul că acest act normativ se modifică extrem de rar și prin proceduri complexe, fiind un exemplu elocvent tranziția de la Codul Civil din 1865 la forma actuală, intrată în vigoare în 2011. Analiza este semnată de avocatul Gelu Pușcaș, iar explicațiile sunt prezentate ca un instrument de informare pentru proprietarii care se confruntă cu situația unui apartament nelocuit, dar care continuă să primească lista de plată.