Plată impusă prin lege pentru românii care stau la bloc. Aceste sume devin obligații pentru proprietari

Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în litigii privind administrarea proprietăților, a publicat un mesaj în care explică de ce apar în lista lunară de plată fondul de reparații și fondul de rulment și care sunt obligațiile proprietarilor în legătură cu aceste sume.

Fondul de rulment de pe lista de plată este obligatoriu pentru proprietari

Potrivit explicațiilor oferite de avocat pe Facebook, sumele aferente fiecărui astfel de fond care apar în lista de plată reprezintă obligații de plată pentru proprietar. Acesta are obligația de a răsturna prezumția de legalitate a sumelor înscrise în lista lunară de plată.

Gelu Pușcaș arată că, pentru ca astfel de sume să reprezinte obligații de plată pentru proprietar, ele trebuie să fie înscrise în lista de plată lunară. Din momentul în care sunt evidențiate în această listă, ele devin obligații de plată pentru proprietar și beneficiază de prezumția de legalitate, ceea ce înseamnă că sunt considerate legale și justificate prin actele emise de asociația de proprietari sau prin acte contabile. Pentru eliminarea acestor sume din lista de plată, proprietarul trebuie să se adreseze instanței de judecată.

Avocatul explică și ce trebuie să stea la baza unor astfel de fonduri. Acestea apar în lista de plată fie în baza unei hotărâri a adunării generale care stabilește colectarea unor asemenea fonduri, hotărâre care se prezumă legală potrivit art. 52 din Legea 196/2018 și care este transpusă în lista de plată de către comitet prin administrator, fie în baza unei decizii a comitetului adoptate ca urmare a existenței unui mandat acordat de adunarea generală, în situația în care comitetul constată că sumele existente nu sunt suficiente și decide introducerea unor rate pentru colectarea acestor fonduri.

„𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐀𝐕𝐄𝐌 Î𝐍 𝐋𝐈𝐒𝐓𝐀 𝐃𝐄 𝐏𝐋𝐀𝐓Ă 𝐅𝐎𝐍𝐃 𝐃𝐄 𝐑𝐄𝐏𝐀𝐑𝐀Ț𝐈𝐈 Ș𝐈/𝐒𝐀𝐔 𝐅𝐎𝐍𝐃 𝐃𝐄 𝐑𝐔𝐋𝐌𝐄𝐍𝐓? 𝐒𝐈𝐍𝐓𝐄𝐙Ă 𝐏𝐄𝐍𝐓𝐑𝐔 𝐅𝐎𝐍𝐃𝐔𝐋 𝐃𝐄 𝐑𝐔𝐋𝐌𝐄𝐍𝐓

Sumele aferente fiecărui astfel de fond regăsite în lista de plată reprezintă obligație de plată pentru proprietar. Proprietarul are obligația de a răsturna prezumția de legalitate a sumelor regăsite în lista de plată lunară.

𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐝𝐚𝐭𝐨𝐫𝐞𝐚𝐳ă 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥 𝐬𝐮𝐦𝐞𝐥𝐞 𝐚𝐟𝐞𝐫𝐞𝐧𝐭𝐞 𝐮𝐧𝐨𝐫 𝐚𝐬𝐭𝐟𝐞𝐥 𝐝𝐞 𝐟𝐨𝐧𝐝𝐮𝐫𝐢?

Pentru ca astfel de sume să reprezinte obligație de plată pentru proprietar, acestea trebuie regăsite în lista de plată lunară. Odată cu evidențierea sumelor în lista de plată, acestea devin obligații de plată pentru proprietar.

Odată inserate în lista de plată aceste sume, se bucură de prezumția de legalitate, adică, că sunt legale și au justificare în actele emanate din partea asociației sau în acte contabile.
Proprietarul, pentru eliminarea lor din lista de plată, trebuie să se adrese instanței de judecată”, a scris avocatul pe Facebook.

În ceea ce privește aprobarea și evidențierea contabilă, Gelu Pușcaș precizează că atât fondul de reparații, cât și fondul de rulment sunt fonduri obligatorii. Aprobarea lor revine adunării generale, iar pentru colectarea ambelor fonduri este necesar votul majorității celor prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată. Fiecare fond are o evidență contabilă separată, iar administratorul ține evidența în funcție de contribuția fiecărui proprietar.

Avocatul subliniază că eliminarea acestor fonduri din lista de plată nu se poate realiza prin simpla contestare a listelor de plată și nici prin sesizarea Primăriei. Doar instanța de judecată poate analiza, în funcție de solicitarea concretă formulată de proprietar, dacă aceste sume trebuie eliminate sau nu din lista de plată.

„𝐂𝐞 𝐭𝐫𝐞𝐛𝐮𝐢𝐞 𝐬ă 𝐬𝐭𝐞𝐚 𝐥𝐚 𝐛𝐚𝐳𝐚 𝐮𝐧𝐨𝐫 𝐚𝐬𝐭𝐟𝐞𝐥 𝐝𝐞 𝐟𝐨𝐧𝐝𝐮𝐫𝐢?

Avem astfel de fonduri în lista de plată fie pentru că există o hotărâre a adunării generale care stabilește colectarea unor astfel de fonduri, hotărâre care se prezumă a fi legală (art. 52 din Legea 196/2018), hotărâre transpusă în lista de plată de către comitet prin administrator, fie pentru că există o decizie a comitetului ca urmare a existenței unui mandat acordat de către adunarea generală (dacă comitetul constată că sumele existente nu sunt îndestulătoare să poată decide introducerea unor rate în vedere colectării unor astfel de fonduri).

𝐂𝐢𝐧𝐞 𝐥𝐞 𝐚𝐩𝐫𝐨𝐛ă ș𝐢 𝐜𝐮𝐦 𝐬𝐮𝐧𝐭 𝐞𝐯𝐢𝐝𝐞𝐧ț𝐢𝐚𝐭𝐞 î𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐚𝐛𝐢𝐥𝐢𝐭𝐚𝐭𝐞?

Ambele fonduri sunt obligatorii. Ambele fonduri cad în sarcina adunării generale în a fi aprobate. Pentru votul colectării ambelor fonduri este necesar votul majorității celor prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată. Fiecare fond are o evidență separată și administratorul ține evidența conform contribuțiilor fiecărui proprietar.

𝐒𝐞 𝐩𝐨𝐭 𝐞𝐥𝐢𝐦𝐢𝐧𝐚 𝐝𝐢𝐧 𝐥𝐢𝐬𝐭ă 𝐥𝐚 𝐜𝐞𝐫𝐞𝐫𝐞𝐚 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥𝐮𝐢?

Eliminarea unor astfel de fonduri din lista de plată nu se poate realiza prin simpla contestare a listelor de plată și nici prin sesizarea Primăriei. Instanța de judecată, conform solicitării concrete a proprietarului, poate analiza eliminarea sau nu din lista de plată a unor astfel de sume”, a explicat Gelu Pușcaș.

Reglementarea legală este prevăzută la art. 72 alin. 1 din Legea 196/2018

În continuare, Gelu Pușcaș prezintă o sinteză dedicată fondului de rulment. Reglementarea legală este prevăzută la art. 72 alin. 1 din Legea 196/2018, care stabilește că, în scopul asigurării sumelor necesare pentru plățile curente, asociația de proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment.

Potrivit avocatului, fondul de rulment este un fond obligatoriu care trebuie constituit la nivelul fiecărei asociații de proprietari. Caracterul obligatoriu rezultă din formularea imperativă a textului de lege, care prevede că asociația de proprietari este obligată să stabilească acest fond, ceea ce înseamnă că nu este vorba despre o facultate, ci despre o obligație.

În ceea ce privește plata fondului, administratorul are obligația de a elibera o chitanță nominală separată pentru încasarea fondului de rulment, obligație prevăzută de art. 72 alin. 4 din Legea 196/2018.

Gelu Pușcaș explică faptul că din fondul de rulment se plătesc facturile emise de furnizorii și prestatorii de servicii. Legea 196/2018 prevede că asociația de proprietari poate efectua aceste plăți doar din soldul existent în fondul de rulment, prevedere rezultată din coroborarea art. 71 și 72 din aceeași lege. Nerespectarea acestor dispoziții este sancționată potrivit art. 102 alin. 2 lit. e din Legea 196/2018, amenda fiind cuprinsă între 4.000 și 9.000 de lei.

„𝐂𝐚𝐫𝐞 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐫𝐞𝐠𝐥𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥ă?

Art. 72 alin. 1 din Legea 196/2018 prevede: „În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment”.

𝐄𝐬𝐭𝐞 𝐮𝐧 𝐟𝐨𝐧𝐝 𝐨𝐛𝐥𝐢𝐠𝐚𝐭𝐨𝐫𝐢𝐮?

Fondul de rulment este un fond obligatoriu a fi constituit la nivelul fiecărei asociații de proprietari. Obligativitatea rezultă din modul în care legiuitorul a înțeles să formuleze textul art. 72 alin. 1, text în care se regăsește formularea, “asociația de proprietari este obligată”, fiind în fața unui text imperativ. În aceste condiții, nu suntem în fața unei facultăți ci a unei obligații.

𝐏𝐫𝐢𝐦𝐞𝐬𝐜 𝐨 𝐜𝐡𝐢𝐭𝐚𝐧ță 𝐬𝐞𝐩𝐚𝐫𝐚𝐭ă 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐩𝐥𝐚𝐭𝐚 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭𝐮𝐢 𝐟𝐨𝐧𝐝?

Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează chitanță nominală separată prevede art. 72 alin. 4 din Legea 196/2018. Din acest text de lege se desprinde faptul că administratorul are obligația și nu facultatea de a elibera o chitanță separată pentru fondul de rulment.

𝐂𝐞 𝐬𝐞 𝐩𝐥ă𝐭𝐞ș𝐭𝐞 𝐝𝐢𝐧 𝐟𝐨𝐧𝐝𝐮𝐥 𝐝𝐞 𝐫𝐮𝐥𝐦𝐞𝐧𝐭?

Legea 196/2018 prevede faptul că asociaţia de proprietari poate efectua plăţi aferente facturilor emise de către furnizorii şi prestatorii de servicii doar din soldul existent în fondul de rulment. Prevederea se regăseşte în art. 71 şi 72 din Legea 196/2018 (prin coroborare). Sancţiunea pentru nerespectarea acestor menţiuni se regăseşte în art.102 alin 2 lit.e, iar sancţiunea este cuprinsă între 4000 – 9000 lei”, a explicat avocatul.

Fondul de rulment se depune în contul curent al asociației de proprietari

Fondul de rulment se depune în contul curent al asociației de proprietari, menționat la art. 20 alin. 1 din Legea 196/2018, conform art. 72 alin. 2 din aceeași lege.

Referitor la modul de dimensionare, avocatul arată că fondul de rulment trebuie stabilit astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Cuantumul se stabilește prin raportare la suma necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul anterior, în luna cu cele mai mari cheltuieli, la care se adaugă rata inflației.

Fondul de rulment încasat se restituie proprietarului la transmiterea dreptului de proprietate, dacă actele translative de proprietate nu prevăd altfel, potrivit art. 72 alin. 5 din Legea 196/2018.

Constituirea fondului de rulment este decisă de adunarea generală, care reprezintă organul suprem de conducere al asociației de proprietari. Conform art. 72 alin. 3 din Legea 196/2018, fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei care revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale, iar reîntregirea acestuia se face lunar prin plata sumelor afișate pe lista de plată.

În situația în care proprietarul nu își achită suma aferentă fondului de rulment, asociația de proprietari poate, după trecerea termenului legal de 60 de zile de la scadență, să îl acționeze în judecată și să solicite instanței obligarea acestuia la plata sumei înscrise în lista de plată.

„𝐔𝐧𝐝𝐞 𝐬𝐞 𝐝𝐞𝐩𝐮𝐧 𝐬𝐮𝐦𝐞𝐥𝐞 𝐫𝐞𝐩𝐫𝐞𝐳𝐞𝐧𝐭â𝐧𝐝 𝐟𝐨𝐧𝐝 𝐝𝐞 𝐫𝐮𝐥𝐦𝐞𝐧𝐭?

Fondul de rulment se depune în contul curent al asociației de proprietari, menționat la art. 20 alin.1, prevede art. 72 alin. 2 din Legea 196/2018.

𝐂𝐮𝐦 𝐬𝐞 𝐝𝐢𝐦𝐞𝐧𝐬𝐢𝐨𝐧𝐞𝐚𝐳ă 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭 𝐟𝐨𝐧𝐝?

Fondul de rulment se stabilește astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației.

𝐒𝐞 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐫𝐞𝐭𝐮𝐫𝐧𝐚 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭 𝐟𝐨𝐧𝐝 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥𝐮𝐢?

Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel, prevede art. 72 alin. 5 din Legea 196/2018.

𝐂𝐢𝐧𝐞 𝐝𝐞𝐜𝐢𝐝𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐭𝐢𝐭𝐮𝐢𝐫𝐞𝐚 𝐟𝐨𝐧𝐝𝐮𝐥𝐮𝐢 𝐝𝐞 𝐫𝐮𝐥𝐦𝐞𝐧𝐭?

Adunarea generală reprezintă organul suprem de conducere iar legiuitorul a trecut în sarcina acesteia o astfel de hotărâre. “Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată”, prevede art. 72 alin. 3 din Legea 196/2018.

𝐂𝐞 𝐬𝐞 î𝐧𝐭â𝐦𝐩𝐥ă 𝐝𝐚𝐜ă 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥 𝐧𝐮 𝐚𝐜𝐡𝐢𝐭ă 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭 𝐟𝐨𝐧𝐝?
În situația în care proprietarul nu își achită suma aferentă fondului de rulment, asociația, după trecerea termenului legal (60 de zile de la scadență), poate acționa în judecată proprietarul și poate solicita, prin intermediul instanței de judecată, obligarea acestuia la plata contravalorii sumei regăsită în lista de plată”, a conchis Gelu Pușcaș.

Postarea poate fi vizualizată aici.