Listele de plată din asociațiile de proprietari nu pot fi stabilite prin decizii arbitrare
În numeroase asociații de proprietari de la bloc, justificarea pentru modul în care sunt calculate sumele din listele de plată se reduce la formule aparent simple și greu de contestat. Locatarilor li se spune adesea că repartizarea cheltuielilor a fost stabilită de adunarea generală, de comitetul executiv sau chiar de președintele asociației, iar aceste explicații sunt prezentate ca fiind suficiente pentru a închide orice discuție.
Analiza juridică semnată de avocatul Gelu Pușcaș arată însă că astfel de justificări nu au valoare legală atunci când contravin prevederilor clare ale legii. Lista de plată nu este un document care poate fi întocmit după criterii stabilite „din mers” sau prin decizii informale, indiferent cine le-ar formula în cadrul asociației de proprietari.
În practică, se întâlnesc frecvent situații în care locatarilor li se spune:
„Așa a hotărât adunarea generală”, „A decis comitetul” sau „Așa a spus președintele”.
Potrivit avocatului, aceste explicații sunt greșite din punct de vedere juridic, deoarece legea nu lasă loc pentru astfel de interpretări sau ajustări.
Repartizarea cheltuielilor comune este strict reglementată și nu poate fi modificată după preferințe sau în funcție de majorități conjuncturale. Legea stabilește clar tipurile de cheltuieli și modul în care acestea trebuie împărțite între proprietari, iar orice abatere de la aceste reguli face ca lista de plată să fie, în fapt, ilegală.
Ce spune legea despre repartizarea cheltuielilor și limitele deciziilor interne
Un aspect esențial subliniat în analiza juridică este acela că legea stabilește în mod expres criteriile de repartizare a cheltuielilor în asociațiile de proprietari. Aceste criterii nu pot fi completate, modificate sau „adaptate” prin hotărâri interne, indiferent dacă ele sunt adoptate în cadrul adunării generale.
Adunarea generală nu are competența de a inventa alte modalități de repartizare decât cele prevăzute de lege. La fel, comitetul executiv nu poate ajusta cheltuielile după propriile aprecieri, iar președintele asociației nu poate decide discreționar modul în care sunt calculate sumele datorate de proprietari.
În acest context, rolul administratorului este unul strict reglementat. Administratorul are obligația legală de a respecta legea, nu indicațiile care contravin acesteia, chiar dacă ele vin din partea conducerii asociației. Respectarea dispozițiilor legale nu este opțională și nu depinde de voturi sau de decizii interne.
Textul legal invocat de avocatul Gelu Pușcaș este explicit și nu lasă loc de interpretări. Articolul 75 alineatul (3) din Legea nr. 196/2018 prevede clar:
„Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept”.
Pe înțelesul tuturor, o hotărâre poate exista pe hârtie, poate fi afișată sau invocată, dar din punct de vedere juridic nu produce efecte dacă este contestată și se dovedește că încalcă legea.
Nulitatea deciziilor și cine poate constata caracterul ilegal al listelor
Un alt element important din analiza prezentată este legat de modul în care poate fi stabilit caracterul ilegal al unei repartizări de cheltuieli. Deși termenul de „nulitate” este des folosit, el are o semnificație juridică precisă și nu poate fi aplicat oricum.
Această nulitate nu poate fi constatată de președintele asociației, de comitetul executiv, de primărie sau de serviciile de specialitate din cadrul autorității locale. Chiar dacă aceste instituții sau persoane pot semnala probleme, ele nu au competența legală de a anula o hotărâre sau o listă de plată.
Doar instanța de judecată poate constata caracterul nelegal al repartizării cheltuielilor și, implicit, nulitatea hotărârii care a stat la baza acesteia. Până la o astfel de constatare, situația juridică rămâne una particulară, cu efecte directe asupra proprietarilor.
Avocatul atrage atenția asupra unui aspect esențial: dacă proprietarul nu contestă hotărârea în instanță, aceasta este considerată legală, iar repartizarea cheltuielilor, chiar dacă este contrară legii, produce efecte. Cu alte cuvinte, pasivitatea locatarilor poate transforma o decizie ilegală într-una aplicabilă în practică.
În finalul analizei sale, avocatul Gelu Pușcaș lansează o întrebare care reflectă amploarea fenomenului și invită la reflecție:
„Câte asociații știți în care cheltuielile se repartizează «după cum s-a decis», fără nicio legătură cu legea?”.
Experiențele concrete ale locatarilor, spune el, arată mai clar decât orice teorie cât de des sunt ignorate regulile legale în viața de zi cu zi a asociațiilor de proprietari.
„𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐌𝐔𝐋𝐓𝐄 𝐋𝐈𝐒𝐓𝐄 𝐃𝐄 𝐏𝐋𝐀𝐓Ă 𝐒𝐔𝐍𝐓, 𝐃𝐄 𝐅𝐀𝐏𝐓, 𝐈𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋𝐄
Una dintre cele mai frecvente aberații întâlnite în asociațiile de proprietari este următoarea:
👉 „Așa a hotărât adunarea generală.”
👉 „A decis comitetul.”
👉 „Așa a spus președintele.”
⚠️ 𝐆𝐫𝐞ș𝐢𝐭. 𝐈𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋. 𝐍𝐔𝐋.
📌 𝐋𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă 𝐍𝐔 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐮𝐧 𝐝𝐨𝐜𝐮𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐚𝐫𝐛𝐢𝐭𝐫𝐚𝐫.
Repartizarea cheltuielilor este strict reglementată de lege. Nu e la inspirația nimănui.
🔴 𝐂𝐞 𝐭𝐫𝐞𝐛𝐮𝐢𝐞 𝐬ă î𝐧ț𝐞𝐥𝐞𝐚𝐠ă 𝐭𝐨𝐚𝐭ă 𝐥𝐮𝐦𝐞𝐚, 𝐟𝐨𝐚𝐫𝐭𝐞 𝐜𝐥𝐚𝐫:
✔️ Legea stabilește modurile de repartizare a cheltuielilor
❌ Adunarea generală NU poate inventa alte criterii
❌ Comitetul NU poate „ajusta” repartizarea
❌ Președintele NU poate decide după bunul plac
⚠️ Administratorul are OBLIGAȚIA legală să respecte legea, nu indicațiile ilegale
📚 𝐓𝐞𝐱𝐭 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥 𝐜𝐥𝐚𝐫, 𝐟ă𝐫ă 𝐥𝐨𝐜 𝐝𝐞 𝐢𝐧𝐭𝐞𝐫𝐩𝐫𝐞𝐭ă𝐫𝐢:
➡️ Art. 75 alin. (3) din Legea 196/2018:
„Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții 𝐬𝐮𝐧𝐭 𝐧𝐮𝐥𝐞 𝐝𝐞 𝐝𝐫𝐞𝐩𝐭.”
📌 Tradus pe românește:
👉 Hotărârea există pe hârtie, dar juridic nu există (dacă este contestată).
🔍 Mai mult decât atât:
cheltuielile se repartizează doar în baza unei hotărâri de adunare generală,
hotărâre care se fundamentează pe bugetul de venituri și cheltuieli,
iar această hotărâre NU poate depăși limitele impuse de lege.
⚖️ 𝐔𝐧 𝐚𝐝𝐞𝐯ă𝐫 𝐢𝐧𝐜𝐨𝐦𝐨𝐝, 𝐝𝐚𝐫 𝐞𝐬𝐞𝐧ț𝐢𝐚𝐥:
👉 Această „nulitate” NU poate fi constatată de:
– președinte
– comitet
– primărie
– serviciul de specialitate din cadrul autorității locale
❗ 𝐃𝐨𝐚𝐫 𝐢𝐧𝐬𝐭𝐚𝐧ț𝐚 𝐝𝐞 𝐣𝐮𝐝𝐞𝐜𝐚𝐭ă 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐭𝐚𝐭𝐚 𝐜𝐚𝐫𝐚𝐜𝐭𝐞𝐫𝐮𝐥 𝐧𝐞𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥 𝐚𝐥 𝐫𝐞𝐩𝐚𝐫𝐭𝐢𝐳ă𝐫𝐢𝐢.
Ține minte: Dacă proprietarul nu contestă, hotărârea se consideră legală, deci legală este și repartizarea „ilegală”.”
