Locuiești la bloc? 10 reguli pe care mulți proprietari le înțeleg greșit și ajung să plătească mai mult.Ce spune legea

Mulți proprietari iau decizii bazându-se pe informații transmise din vecin în vecin sau pe interpretări greșite ale legislației. De la ideea că întreținerea poate fi plătită o singură dată pe an până la convingerea că primăria poate anula hotărârile asociației sau că administratorul decide singur lucrările din bloc, numeroase mituri continuă să circule în condominii.

Specialistul în legislația asociațiilor de proprietari Gelu Pușcaș a realizat o sinteză a celor mai frecvente confuzii întâlnite în practică și explică ce prevede, de fapt, Legea nr. 196/2018.

Întreținerea nu se plătește o singură dată pe an

Una dintre cele mai întâlnite idei este că proprietarii pot achita întreținerea o singură dată pe an, fără consecințe.

Specialistul explică faptul că această convingere este greșită și poate genera penalități, dar și procese în instanță.

„Există în „piață” convingerea că întreținerea se achită anual. Indignarea proprietarului este mare când observă că are în lista de plată penalități de întârziere și este și mai mare când pierde în fața instanței, fiind obligat să achite debitul, penalitățile și cheltuielile de judecată.

Cheltuielile de întreținere se achită lunar, în termenul scadent al listelor, în integralitate.”

Datoriile nu dispar după decesul proprietarului

Un alt mit este că restanțele la întreținere nu mai pot fi recuperate dacă proprietarul apartamentului a decedat.

Potrivit lui Gelu Pușcaș, legea oferă asociației posibilitatea de a recupera creanțele.

„Asociația de proprietari are proceduri și poate, fie începe ea procedura de dezbatere succesorală, fie să demareze procedura succesiunii vacante. Mai direct să ia statul (sub beneficiu de inventar) și să suporte datoriile.

Președintele nu poate susține că „nu are ce face”. Procedura costă, necesită timp dar în final, duce la recuperarea datoriilor.”

Terasa nu este reparată doar de proprietarii de la ultimul etaj

Deși această idee este foarte răspândită, legea stabilește că terasa este parte comună a condominiului.

„Nu există nicio astfel de prevedere legală. Ba mai mult, obligația sub acest aspect este bine reglementată și fiecare proprietar suportă o parte din costul cu repararea terasei, proporțională cu cota parte indiviză deținută din proprietatea comună.

Procentul din proprietatea comună regăsit în actul de deținere al apartamentului / boxei / locului de parcare, este regăsit în lista de plată și la acest procent se calculează obligația de plată a fiecărui proprietar, pentru fiecare unitate de proprietate deținută.”

Primăria nu poate anula hotărârile asociației

Mulți proprietari cred că o reclamație la primărie este suficientă pentru anularea unei hotărâri adoptate de asociația de proprietari.

Specialistul spune că autoritatea locală nu are această competență.

„Conform art. 10 din Legea 196/2018, „primăria” este organ de îndrumare și „control”, dar nu este instanță de judecată. Nu poate anula acte și nu poate obliga președintele, comitetul sau cenzorul ori administratorul să facă sau să nu facă ceva. Poate aplica o sancțiune contravențională cu amendă.

Niciodată primăria nu poate dispune anularea, în tot sau în parte, a unui act emanat din partea asociației. O astfel de posibilitate o are doar instanța de judecată.”

Administratorul nu decide singur lucrările

Potrivit specialistului, administratorul nu poate hotărî singur efectuarea lucrărilor și nici nu poate cheltui banii proprietarilor fără mandat.

„Niciodată administratorul nu decide. Nu este organ de conducere, nu face parte din comitet, nu decide pe banii proprietarilor. Dacă nu este mandatat clar de către adunarea generală nu poate negocia și/sau contracta lucrări.

Administratorul nu poate, legal, face ce cere proprietarul. Nu poate el singur contracta lucrări pentru acoperiș, terasă, schimbat țevi, montat repartitoare sau introduce în listă sume reprezentând fonduri. Adunarea generală poate.”

Contestarea listei nu obligă asociația să refacă întreținerea

Transmiterea unei contestații nu înseamnă automat că lista de plată trebuie refăcută.

„Dacă proprietarul contestă lista de plată asta nu semnifică obligația asociației de a realiza o nouă listă de plată sau să răspundă de o manieră care să mulțumească proprietarul. Asociația poate răspunde cu propoziții sau fraze simple, fără chestiuni juridice sau contabile. Unele asociații aleg să nu răspundă.

Asociația are un termen de 30 de zile, adică la lista lunii următoare, în care are posibilitatea (nu obligația) de a realiza corecțiile necesare (în plus sau minus).”

Reparația coloanelor de apă este suportată de toți proprietarii

Coloanele verticale de apă reprezintă părți comune, iar costurile sunt împărțite tuturor proprietarilor.

„Coloanele de apă verticale și care deservesc un anumit tronson sau anumite apartamente, sunt părți comune. Dacă sunt părți comune, orice fel de reparație se suportă de către toți proprietarii, indiferent de scară și indiferent de etaj proporțional cu cota indiviză deținută.

Dacă țeava de alimentare cu apă de la scara 1 s-a spart și reparația a costat 1000 lei, suma se repartizează la cotă, către toți proprietarii din asociație, adică și la cel de la scara 3 care stă la etajul 10.”

Centrala proprie nu elimină toate cheltuielile

Faptul că un apartament are centrală termică proprie nu înseamnă că proprietarul este scutit de toate costurile aferente instalațiilor comune.

„Proprietarul care are centrală de apartament, plătește și căldura părți comune și plătește și reparațiile la țeava de apă rece și la țeava de gaze părți comune. Legea menționează că renunțarea la folosința unei părți comune nu te exonerează de obligația de a suporta partea care îți revin din respectiva cheltuială.

Montarea unei centrale de apartament nu echivalează cu lipsa oricărei obligații față de partea comună.”

Președintele asociației poate fi remunerat

O altă idee greșită este că funcția de președinte trebuie exercitată întotdeauna gratuit.

„Dacă dorește, președintele poate desfășura o activitate neremunerată. În rest, legea prevede posibilitatea votării unei indemnizații lunare. Președintele poate fi plătit pentru munca prestată. La fel comitetul, administratorul sau cenzorul.

Indemnizațiile și/sau costurile aferente serviciilor (administrare, mentenanțe etc.) se stabilesc în adunarea generală.”

Diferențele la apă nu înseamnă automat furt

Diferențele dintre consumul înregistrat de contoarele individuale și cel facturat de furnizor sunt adesea interpretate greșit de proprietari.

„Adevărul este că zilnic vedem administratori cum pleacă de prin asociații cu gălețile de apă. Valoarea facturii trebuie repartizată iar dacă suma citirilor proprietarilor nu este egală (și niciodată nu este egală) cu citirea furnizorului, acea diferență și ea trebuie recuperată.

Dacă proprietarul declară 3 mc apă și valoric în listă are o sumă mai mare, este ȘI din cauza existenței acestor pierderi sau mai exact diferențe.

Nu orice fel de sumă regăsită în lista de plată și care nu este înțeleasă de proprietar, este „furt”.”