Reguli la bloc, 2026. Adunarea generală: ce este, ce NU pot decide proprietarii și care sunt limitele legale

Ce este adunarea generală? Puțini proprietari realizează că unele dintre cele mai importante decizii care le influențează cheltuielile, confortul și relațiile cu vecinii se iau la adunarea generală a asociației. De la fondurile pentru reparații și regulile de parcare până la schimbarea administratorului, votul proprietarilor poate modela viața într-un bloc pentru mulți ani.

Ce este adunarea generală și de ce este importantă?

Adunarea generală reprezintă principalul organ decizional al asociației de proprietari. În cazul unui bloc nou, rolul acesteia este cu atât mai important, deoarece proprietarii se află la începutul organizării comunității și trebuie să stabilească reguli clare privind utilizarea spațiilor comune, colectarea contribuțiilor și relația cu dezvoltatorul sau cu firma de administrare desemnată inițial.

Legislația din România privind asociațiile de proprietari prevede că deciziile referitoare la administrarea bunurilor comune, aprobarea bugetului, constituirea fondurilor speciale, încheierea contractelor de servicii și adoptarea regulamentelor interne sunt luate, de regulă, prin votul proprietarilor. În 2026, acest principiu rămâne neschimbat: fiecare proprietar participă la luarea unor decizii care influențează nu doar confortul personal, ci și buna funcționare a întregului imobil.

În ansamblurile rezidențiale noi, o adunare generală bine organizată poate preveni numeroase situații problematice, precum lipsa unui fond de rulment, neclaritățile privind costurile spațiilor comune, interpretările diferite ale obligațiilor proprietarilor sau conflictele legate de locurile de parcare și accesul în curte. Specialiștii din domeniul imobiliar subliniază că primele decizii adoptate de o asociație influențează relațiile dintre locatari pentru mulți ani. În cazul clădirilor noi, cu zeci sau chiar sute de apartamente, necesitatea unor reguli clare este adesea mai mare decât în blocurile vechi, deoarece nu există încă un istoric comun de conviețuire și administrare.

Ce hotărâri poate adopta adunarea generală a asociației de proprietari?

În 2026, proprietarii dintr-un bloc nou pot adopta o gamă variată de hotărâri, cu condiția ca acestea să vizeze administrarea condominiului și să respecte cadrul legal în vigoare. Cele mai importante decizii privesc conducerea asociației, gestionarea cheltuielilor comune, constituirea fondurilor necesare și regulile de utilizare a spațiilor comune.

Una dintre primele hotărâri adoptate este alegerea conducerii asociației, respectiv a președintelui, a comitetului executiv și, după caz, a cenzorului sau a comisiei de cenzori. În blocurile noi, această etapă este esențială, deoarece conducerea asociației coordonează relația cu furnizorii de servicii, gestionează colectarea contribuțiilor și semnează documentele necesare funcționării curente. Tot prin votul adunării generale poate fi schimbat administratorul propus de dezvoltator sau firma care a preluat inițial administrarea imobilului. În practică, această decizie se numără printre cele mai sensibile în primele luni după ocuparea clădirii.

Adunarea generală are, de asemenea, atribuții importante în ceea ce privește aprobarea bugetului anual și stabilirea cotelor de contribuție ale proprietarilor. Sunt analizate și aprobate cheltuielile aferente curățeniei, mentenanței, iluminatului spațiilor comune, consumurilor comune de utilități, serviciilor de pază sau sistemelor de supraveghere video. Deși într-un bloc nou aceste costuri pot părea reduse la început, ele capătă o importanță tot mai mare pe măsură ce apar necesități de întreținere și reparații.

Tot în cadrul adunării generale se stabilește modul de repartizare a cheltuielilor între proprietari, în funcție de criteriile prevăzute de lege și de regulamentul intern, precum suprafața utilă, numărul de persoane sau consumul individual. Particularitatea ansamblurilor rezidențiale moderne constă în faptul că acestea generează frecvent costuri suplimentare legate de securitate, parcări și sisteme tehnice complexe, care au o pondere mai mare decât în blocurile construite în perioade anterioare.

Un alt aspect important îl reprezintă constituirea fondului de rulment și a fondului de reparații. Chiar dacă un imobil este nou, acesta nu este ferit de defecțiuni sau de necesitatea unor intervenții tehnice. Lifturile, porțile automate, instalațiile de apă, sistemele de control acces sau echipamentele de protecție împotriva incendiilor pot necesita reparații ori înlocuiri neprevăzute. Fondul de rulment asigură disponibilitățile financiare necesare plăților curente, în timp ce fondul de reparații este destinat lucrărilor de întreținere și intervențiilor neplanificate. În cazul clădirilor aflate încă în perioada de garanție oferită de dezvoltator, existența acestor fonduri permite asociației să gestioneze eficient situațiile care apar și să urmărească respectarea obligațiilor contractuale de remediere.

De asemenea, adunarea generală poate adopta reguli privind utilizarea spațiilor comune. Blocurile noi includ adesea facilități precum curți interioare, terase comune, spații pentru depozitare, săli de fitness, zone pentru biciclete sau locuri de joacă. Pentru a evita conflictele și utilizarea necorespunzătoare a acestor facilități, proprietarii pot stabili reguli clare referitoare la programul de acces, condițiile de utilizare, rezervarea anumitor spații sau accesul vizitatorilor.

În aceeași categorie intră și regulile privind parcarea pe locurile comune, accesul vehiculelor de aprovizionare, utilizarea rampelor pentru persoanele cu dizabilități ori depozitarea bicicletelor și trotinetelor. Experiența administratorilor și a specialiștilor în facility management arată că, în lipsa unor reguli scrise și asumate de comunitate, conflictele apar rapid, iar administrația dispune de puține instrumente pentru a interveni eficient. Tocmai de aceea, în ansamblurile rezidențiale moderne, proprietarii solicită din ce în ce mai frecvent adoptarea unor reguli clare încă din primii ani de funcționare ai imobilului.

Cine poate vota la adunarea generală?

Dreptul de vot în cadrul adunării generale aparține proprietarilor apartamentelor și ai celorlalte spații aflate în condominiu. Aceștia participă la luarea deciziilor privind administrarea și funcționarea imobilului, având posibilitatea de a se pronunța asupra aspectelor care privesc atât proprietatea comună, cât și organizarea activității asociației de proprietari.

În situațiile în care un apartament sau un spațiu este deținut în coproprietate de mai multe persoane, exercitarea votului se realizează potrivit prevederilor legale și regulilor stabilite prin actele asociației.

Ce NU pot decide proprietarii și care sunt limitele legale ale adunării generale?

Deși adunarea generală beneficiază de o putere decizională extinsă, aceasta nu poate adopta hotărâri care contravin legislației în vigoare, obligațiilor contractuale existente sau drepturilor individuale ale proprietarilor. Astfel, proprietarii nu pot restrânge sau elimina în mod arbitrar dreptul de proprietate asupra unui spațiu privat și nici nu pot impune obligații financiare care nu au un temei legal sau care nu au fost aprobate cu respectarea procedurilor prevăzute de lege.

Există și situații care depășesc competențele adunării generale și care nu pot fi soluționate exclusiv prin votul proprietarilor. Problemele legate de dezvoltator, de recepția tehnică a clădirii sau de eventualele defecte de construcție trebuie gestionate prin procedurile legale specifice. În cazul apariției unor vicii de execuție, infiltrații, defecțiuni ale instalațiilor sau alte neconformități, asociația de proprietari are obligația de a notifica dezvoltatorul și de a solicita remedierea acestora în termenele prevăzute de lege sau de contractele aplicabile.

Un subiect frecvent întâlnit în ansamblurile rezidențiale noi îl reprezintă locurile de parcare și anexele care au fost vândute separat de apartamente. Atunci când acestea se află în proprietate exclusivă, adunarea generală nu poate modifica destinația sau regimul juridic al acestor bunuri. Cu toate acestea, proprietarii pot adopta reguli privind accesul, utilizarea și întreținerea lor în măsura în care acestea au legătură cu spațiile comune sau influențează funcționarea normală a condominiului.

De asemenea, pentru validitatea hotărârilor adoptate, proprietarii trebuie să acorde o atenție deosebită respectării regulilor procedurale. Cvorumul necesar și majoritățile de vot diferă în funcție de natura deciziilor supuse aprobării, iar nerespectarea condițiilor de convocare poate conduce la contestarea sau anularea hotărârilor adoptate. În practică, numeroase conflicte din cadrul asociațiilor de proprietari nu sunt generate de conținutul deciziilor, ci de nerespectarea procedurilor legale care stau la baza adoptării lor.