Proprietarii nu pot vinde apartamentele fără acest act. Ce trebuie să verifice din timp

Proprietarii apartamentelor construite înainte de 1990 care pregătesc vânzarea locuinței pot descoperi diferențe între compartimentarea actuală și documentația cadastrală. Unele modificări făcute în timpul renovărilor nu apar în releveul apartamentului. Neconcordanțele pot necesita măsurători, actualizarea documentației și, în funcție de lucrări, acte care să dovedească legalitatea acestora. Verificarea înainte de găsirea unui cumpărător poate preveni întârzierile la pregătirea tranzacției.

Proprietarii apartamentelor trebuie să compare releveul cu locuința actuală

Proprietarii apartamentelor vechi care intenționează să vândă au de verificat dacă încăperile, pereții și accesele din locuință corespund celor reprezentate în documentația cadastrală. Releveul cuprinde desenul tehnic al apartamentului, cu dispunerea camerelor, a pereților, a golurilor de uși și a celorlalte elemente care descriu configurația acestuia.

Diferențele pot apărea în locuințele renovate o dată sau de mai multe ori. Printre intervențiile care pot schimba compartimentarea se numără desființarea unei debarale, mutarea unui perete dintre hol și bucătărie, unirea a două camere ori modificarea accesului într-o încăpere.

Închiderea balconului sau integrarea lui, în diferite forme, în interiorul apartamentului reprezintă alte situații care trebuie comparate cu informațiile din acte.

Vechimea intervenției nu confirmă că documentația a fost actualizată. O modificare realizată în urmă cu 20 sau 30 de ani poate lipsi din releveu chiar dacă actualul proprietar a cumpărat locuința în configurația respectivă.

Diferențele dintre schiță și apartament trebuie analizate în funcție de lucrările făcute

Compararea documentației cadastrale existente cu apartamentul permite identificarea schimbărilor care nu au fost reprezentate în releveu. Dacă schița indică un perete care nu mai există sau o altă dispunere a încăperilor, trebuie stabilite intervențiile efectuate și actele disponibile pentru acestea.

Documentația cadastrală poate fi adusă la zi prin operațiuni de actualizare a informațiilor tehnice, inclusiv prin procedura de „actualizare cu relevee”, menționată în regulamentul ANCPI.

Modul de rezolvare depinde însă de fiecare caz. Sunt relevante natura lucrării, perioada în care a fost executată și eventuala afectare a unor elemente pentru care era necesară autorizarea.

Prin urmare, existența unei diferențe între schiță și locuință nu înseamnă, în sine, că vânzarea devine imposibilă. Poate fi însă necesară clarificarea situației și completarea documentației înaintea tranzacției.

Un releveu nou poate să nu fie suficient pentru actualizarea actelor

Introducerea configurației actuale în evidențele cadastrale poate necesita intervenția unei persoane autorizate ANCPI, care să măsoare apartamentul și să pregătească documentația corespunzătoare. Recepționarea ulterioară a releveelor este prevăzută în cadrul actualizării informațiilor tehnice.

Realizarea unei schițe noi nu rezolvă însă, în toate situațiile, și problema documentelor aferente lucrărilor. În funcție de intervențiile identificate, proprietarul poate avea nevoie de acte care să demonstreze legalitatea acestora.

Această distincție contează mai ales atunci când apartamentul a trecut prin schimbări care depășesc lucrările obișnuite de renovare. Măsurătorile descriu situația existentă, dar documentele necesare trebuie stabilite în raport cu modificările efectuate.

Modificările făcute de fostul proprietar pot întârzia o nouă vânzare

Neconcordanțele pot fi descoperite și de proprietari care nu au intervenit asupra compartimentării, ci au cumpărat locuința deja modificată. Un exemplu este un apartament achiziționat în 2005, în care fostul deținător eliminase un perete în anii ’90, fără actualizarea releveului.

La o nouă vânzare, clarificarea diferențelor poate reveni actualului proprietar, deoarece trebuie lămurită situația tehnică și juridică a imobilului care face obiectul tranzacției. Identificarea persoanei care a executat lucrarea ajută la reconstituirea istoricului, dar nu înlătură neconcordanța dintre documentație și configurația locuinței.

Verificarea poate fi făcută înainte de găsirea unui cumpărător, pentru a lăsa timp obținerii documentelor și eventualelor măsurători. Descoperirea diferențelor cu doar câteva zile înainte de semnarea contractului poate întârzia pregătirea actelor pentru vânzare.