Proprietarii de apartamente pot avea mai multe datorii către asociație. Cum se aplică regulile din Codul civil la plata restanțelor

Proprietarii de apartamente care acumulează restanțe la întreținere și achită doar o parte din datorii trebuie să țină cont de regulile privind repartizarea sumelor plătite. Codul civil stabilește modul în care sunt stinse obligațiile restante față de asociațiile de proprietari. Legislația reglementează atât dreptul proprietarului de a indica datoria pe care dorește să o achite, cât și ordinea în care sunt acoperite penalitățile și celelalte obligații financiare. Aceste prevederi se aplică în relația dintre proprietari și asociațiile de proprietari din România.

Proprietarii cu restanțe la întreținere pot indica datoriile pe care doresc să le achite

Proprietarii care înregistrează restanțe la întreținere și efectuează plăți parțiale către asociația de proprietari au dreptul, în anumite condiții, să stabilească pentru ce perioadă sunt utilizate sumele achitate. Procedura este cunoscută în legislație drept imputația plății și este reglementată prin articolele 1506-1509 din Codul civil.

Aceste dispoziții stabilesc drepturile și obligațiile debitorului și creditorului atunci când există mai multe datorii, dar suma achitată nu acoperă integral obligațiile financiare. Totodată, legea precizează criteriile aplicabile atunci când destinația plății nu este stabilită de niciuna dintre părți.

Potrivit articolului 1506 alineatul (1) din Codul civil, atunci când un debitor are mai multe datorii cu același obiect față de același creditor, repartizarea plății se realizează conform acordului dintre părți.

În relația dintre proprietar și asociația de proprietari, dacă nu există o înțelegere prealabilă privind stingerea restanțelor, devin aplicabile celelalte reguli referitoare la imputația plății, în conformitate cu alineatul (2) al aceluiași articol.

Conform explicațiilor prezentate de Florian Munteanu, într-un material publicat pe asociatii360.ro, articolul 1507 din Codul civil îi permite proprietarului să precizeze, în momentul efectuării plății, care dintre datoriile acumulate dorește să fie achitată.

Această opțiune poate fi exercitată indiferent de modalitatea de plată. În cazul transferurilor bancare, proprietarul poate completa destinația sumei în detaliile tranzacției, iar pentru plățile în numerar, mențiunea poate fi înscrisă pe chitanța emisă de administrator.

Astfel, proprietarul poate indica luna sau lunile pentru care dorește să achite restanțele. Totuși, acest drept nu îi permite să modifice unilateral ordinea în care sunt acoperite componentele unei datorii, aspect reglementat distinct de Codul civil.

Cum se repartizează banii atunci când proprietarul nu precizează ce datorie achită

În situațiile în care proprietarul efectuează o plată parțială fără să menționeze obligația pe care dorește să o stingă, asociația de proprietari poate stabili destinația sumei în condițiile prevăzute de articolele 1508 și 1509 din Codul civil.

Reglementările prevăd criterii succesive pentru repartizarea sumelor încasate, care trebuie aplicate în ordinea stabilită de lege.

În primul rând, plata este atribuită datoriilor ajunse la scadență. Ulterior, sunt avute în vedere obligațiile negarantate sau cele pentru care creditorul beneficiază de cele mai puține garanții.

Următorul criteriu privește datoriile care presupun o sarcină financiară mai mare pentru debitor. Dacă obligațiile îndeplinesc în aceeași măsură aceste condiții, sunt prioritare datoriile mai vechi.

În cazul în care nici proprietarul, nici asociația nu stabilesc destinația plății, repartizarea se realizează potrivit criteriilor legale aplicabile, fără ca administratorul să poată utiliza o ordine arbitrară.

Penalitățile și cheltuielile de executare au o ordine distinctă de stingere

Codul civil reglementează separat ordinea în care sunt acoperite componentele unei datorii, aspect important pentru proprietarii care au acumulat atât restanțe la întreținere, cât și penalități de întârziere.

Articolul 1509 alineatul (2) prevede că, indiferent de modalitatea de stabilire a imputației, plata este repartizată mai întâi asupra cheltuielilor de judecată și de executare, apoi asupra ratelor, dobânzilor și penalităților, în ordinea cronologică a scadenței acestora.

Abia după acoperirea acestor obligații, suma rămasă este utilizată pentru stingerea capitalului, respectiv a datoriei principale, dacă părțile nu au convenit o altă modalitate de repartizare.

În cazul asociațiilor de proprietari, restanțele pot include atât cotele de contribuție neachitate pentru cheltuielile comune, cât și penalitățile calculate pentru întârzierile la plată.

Prin urmare, atunci când proprietarul achită numai o parte din suma datorată, asociația trebuie să respecte ordinea legală de stingere a componentelor datoriei, în lipsa unei convenții care să prevadă altfel.

Asociațiile de proprietari trebuie să țină o evidență corectă a sumelor achitate

Aplicarea regulilor privind imputația plății are consecințe directe asupra evidenței contabile a asociațiilor de proprietari, deoarece fiecare sumă încasată trebuie repartizată corespunzător obligațiilor restante.

Administratorul trebuie să poată identifica datoriile stinse prin plățile efectuate, perioadele pentru care au fost înregistrate încasările și eventualele sume care rămân neachitate.

Respectarea dispozițiilor Codului civil permite proprietarilor să urmărească modul în care sunt utilizate plățile efectuate și să verifice situația restanțelor înregistrate în evidențele asociației.

În același timp, asociațiile de proprietari pot menține o evidență transparentă a debitelor, a penalităților și a sumelor recuperate, cu respectarea ordinii de stingere a obligațiilor prevăzute de legislație.